"Лето недвижимости": причины, по которым объекты продолжают продаваться, несмотря на кризис в стране

Вопреки всему, инфляция, политическая и экономическая неопределенность на государственном уровне не останавливают инвестиции. Рынок недвижимости, похоже, живет в параллельной реальности и переживает "лето продаж". По словам секретаря Ассоциации нотариусов Буэнос-Айреса (Colegio de Escribanos porteño), "есть ощущение, что мы уже находимся в процессе подписания договора, поэтому август и сентябрь были похожи на декабрь других лет, когда люди хотят завершить все оставшиеся процедуры до конца года", - заявила Мария Магдалена Тато, секретарь ассоциации. В этом смысле она подчеркнула, что данная тенденция получила свое развитие в восьмом месяце 2023 года, когда было оформлено 4135 сделок: "Сентябрь - это второй месяц, который завершает ложный декабрь", - добавила она. "В конце третьего квартала года - если сравнивать с аналогичным периодом 2022 года - наблюдается рост на 18,12% с 27 352 сделками в целом", - анализирует Герман Гомес Пикассо, основатель Reporte Inmobiliario. На данный момент в этом году было совершено 27 352 сделки купли-продажи. Это число указывает на то, что год вряд ли приблизится к 41 000 сделок, среднему показателю, который определяет хороший год в секторе. "Между тем, месяц выборов ускоряет сделки, а неделя перед выборами была решающей. "Я говорил некоторым клиентам, что мы можем подписать сделку в понедельник 23-го, поскольку в пятницу доллар еще будет котироваться, но никто не хотел этого делать. Все хотели подписать контракт как можно скорее, чтобы избежать возможной забастовки банков", - говорит Тато. Странно, что в условиях неопределенности, которая существовала в течение всего года и продолжает усиливаться, курс сделок не переставал падать; он рос по отношению к 2022 году каждый месяц", - подчеркивает Хорхе Де Бартоло, президент Ассоциации, удивленный движением операций в таких условиях. Он также поясняет, что продажи осуществлялись "в небольших объемах, потому что нет кредитов", но реализации продаж способствует тот факт, что "недвижимость стоит дешево". "Но поразительным явлением является то, что на этой неделе, после результатов президентских выборов, темпы запросов и бронирований не прекратились". "Невероятно, но рынок по-прежнему активен, мы принимаем заказы как ни в чем не бывало, в отличие от других случаев, когда при подобных политических новостях операции были парализованы", - рассказывает Леандро Солдати, владелец одноименного агентства недвижимости, который в качестве примера отмечает, что в понедельник он принял заказ на квартиру. "Мартин Бокете, директор агентства Toribio Achával, согласен с ним: "На этой неделе мы продолжаем резервировать и продавать, и запланированные подписания уже состоялись". Габриэла Голдсер, директор компании Ocampo Propiedades, настаивает на том, что в условиях неопределенности кирпич является ценным убежищем. Действительно, в течение недели, предшествовавшей выборам, она утверждает, что получила "поток" запросов на один из продаваемых ею проектов, Quartier Bajo Belgrano, где квартиры в колодцах продаются в среднем по 3 000 м². Мигель Людмер, директор компании Interwin, считает, что происходит "возобновление активности". Нынешний уровень цен на недвижимость, по-видимому, является главным фактором, стимулирующим сделки, что можно объяснить ростом, наблюдаемым даже в столь неблагоприятном контексте", - соглашается Гомес Пикассо. И именно это объясняет, почему количество квартир, выставленных на продажу, сокращается. "Если посмотреть на платформы, то можно увидеть, что количество объявлений на продажу на 30% меньше, чем год назад, - около 78 000. Более того, у нас практически нет оценок", - говорит Соледад Балаян, директор компании Maure Propiedades, основатель Reporte Inmobiliario. Короче говоря, на рынке царит согласие с тем, что Аргентина "дарит" недвижимость. "Если посмотреть на исторические данные, чтобы спрогнозировать, на каком этапе мы находимся, то окажется, что цены, которые мы имеем сегодня, только в 2002 и 1989 годах были ниже в постоянной валюте, чем сейчас", - сравнивает Сольдати. В цифрах цены на недвижимость выросли с июня на 0,6%, однако в 2023 году накопленное снижение составило 1,6%. В частности, стоимость продажи однокомнатной квартиры составляет 94 401 доллар США, двухкомнатной - 113 672 доллара США, трехкомнатной - 158 878 долларов США, согласно данным, предоставленным Леандро Молиной, директором Zona Prop. "С другой стороны, референты утверждают, что стоимость продажи достигла дна и что существует спрос, который добавляет тех, кто откладывал решение о переезде, и тех, кто имеет поток песо, которые, учитывая невозможность покупки долларов, предназначены для недвижимости". "В то же время Бокете отмечает, что аргентинцы "привыкли смотреть на экономическую ситуацию, чтобы принимать решения, но правда в том, что недвижимость - это продукт, который выходит за рамки экономической ситуации: когда стоимость восстанавливается, люди вспоминают, что недвижимость - это на всю жизнь". "Заглядывая в будущее, Дэниел Минтцер, партнер-основатель компании G D Developers, отмечает, что для анализа поведения рынка недвижимости важно понимать, что "стоимость недвижимости, измеряемая в долларах, неразрывно связана с восприятием стоимости доллара по сравнению с песо". Он утверждает, что когда доллар имеет тенденцию к росту, недвижимость имеет тенденцию к снижению, и наоборот. Наглядные примеры такой взаимосвязи имели место в 1981 году и во время Фолклендской войны. При правительстве Альфонсина стоимость недвижимости оставалась на самом низком уровне, затем выросла при Менеме и продолжила свой подъем при правительствах Духальде, Нестора, Кристины и Макри. Было и снижение, особенно во время пандемии, но в целом недвижимость в Аргентине имела тенденцию к росту после каждых выборов, считает эксперт. По мнению де Бартоло, еще одной причиной, которая может объяснить поток сделок, является низкая рентабельность аренды. "Сегодня происходит так: если раньше человек, получивший квартиру в наследство, сдавал ее в аренду или оставлял ребенку, то сегодня ни одна арендная плата не покрывает расходов на содержание объекта", - говорит он. С другой стороны, в сентябре было зарегистрировано 169 сделок, оформленных с использованием ипотеки. Таким образом, прирост в этом смысле составил 43,2% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. За девять месяцев рост составил 9,5% (всего 1130 сделок). Рост продаж не является единичным явлением в городе, а повторяется в провинции Буэнос-Айреса. В открытых урбанизациях, таких как Буэнависта на севере города, хорошо построенные квартиры продавались в рекордные сроки, в некоторых случаях регистрировались сотни продаж за несколько часов. Также существует скрытый и ажиотажный спрос на участки в закрытых поселках - вариант для покупателей, стремящихся к безопасности и озеленению. В качестве примера можно привести проект Verona Pilar, расположенный в 700 метрах от 47-го километра трассы Panamericana Pilar, где всего за один день было продано 62 участка. Настолько, что брокеры по недвижимости уже говорят о "четвертой миграции в закрытые поселки".