Официально: вот какие налоги не взимаются при покупке недвижимости в рамках трудовой реформы

Чуть больше месяца назад Закон о модернизации трудового законодательства был опубликован в Официальном вестнике, и таким образом его положения вступили в силу. «Хотя основной акцент в законе сделан на трудовых отношениях, статья 192 включает две налоговые реформы, связанные с рынком недвижимости: освобождение от налога на доходы как для тех, кто сдает в аренду жилое помещение (жилье), так и для физических лиц, продающих недвижимость. Эти реформы вступают в силу с 1 января 2026 года. «Таким образом, льгота имеет обратную силу», — утверждает налоговый эксперт Себастьян Домингес, руководитель консалтинговой компании SDC Asesores Tributarios. «Хотя эти меры приводят к потере налоговых поступлений для правительства, Домингес объясняет, что эта потеря «незначительна и не имеет большого влияния». Тем не менее, с помощью этой льготы они надеются «облегчить налоговое бремя для граждан» и отменить налоги, считающиеся «малоэффективными с точки зрения сбора средств и дорогостоящими в администрировании», следуя официальной политике снижения налогов. «В этой связи специалист делает важное уточнение: льготы могут быть отменены. Если нынешнее правительство будет переизбрано, предполагается, что оно продолжит идти по тому же пути; однако в случае политических перемен эти меры могут оказаться под угрозой. «Важно помнить об этом: хотя в настоящее время выгода есть, в будущем ситуация может измениться», — подытоживает он. Что касается купли-продажи недвижимости, то ранее физическое лицо, не являющееся профессионалом — то есть не являющееся риелтором, — которое приобретало недвижимость с 1 января 2018 года и продавало ее, если получало прибыль от этой продажи, должно было уплачивать специальный налог в размере 15%, объясняет Домингес. В настоящее время, если продажи осуществляются эпизодически, они будут освобождены от налога. «В то же время физические лица, которые покупают и продают недвижимость и занимаются риэлторской деятельностью, вместо специального налога должны уплачивать налог на прибыль по ставке от 5% до 35%. В этом случае налоги, которые они должны уплачивать, не изменяются, поскольку они являются профессионалами. То же самое происходит в случае с компаниями, где купля-продажа облагалась налогом и продолжает облагаться таким образом. «Что касается арендной платы, взимаемой с недвижимости, предназначенной для проживания, то ранее она облагалась налогом на прибыль. С вступлением в силу нового закона физические лица пользуются освобождением от налога с обратной силой, начиная с 1 января 2026 года». Это также относится к юридическим лицам в отношении финансовых годов, начинающихся с этой же даты. «В отличие от купли-продажи, не имеет значения, является ли лицо профессиональным или нет: «Льгота по аренде распространяется на всех, будь то тот, кто владеет 15 объектами недвижимости и сдает их в аренду для проживания, или тот, кто сдает в аренду только один объект с таким же назначением», — добавляет Домингес. То есть не устанавливаются никакие условия в отношении субъектов — физических лиц, неразделенных наследств, а также юридических лиц — или количества объектов недвижимости. «Вопрос, который возникает при ознакомлении с этими мерами, заключается в том, выиграют ли от этой ситуации арендаторы. В этом контексте Домингес описывает три сценария: «Эта мера отличается от закона № 27.737 — принятого в конце октября 2023 года — который освобождал от уплаты налога по системе Monotributo тех, кто занимался сдачей в аренду недвижимости в качестве единственного вида деятельности и владел не более чем двумя объектами. Кроме того, этот закон гласит, что для получения налоговых льгот аренда должна быть единственной деятельностью, заявленной в системе Monotributo». Последствия недавних мер благоприятны. Среди них — значительное увеличение чистой прибыли для владельцев, сдающих жилье в аренду. Эта предпосылка подтверждается отчетом Аргентинского института налогового анализа, в котором исследуется рост рентабельности сдачи недвижимости в аренду в случае утверждения освобождения от налога. В цифрах это означает, что у человека, облагаемого налогом по ставке 35 %, доходность увеличится на 60 %, а у того, кто платит налог по ставке 13 %, — на 17 %. Разница в ставках объясняется шкалой: это не фиксированный процент, а прогрессивная ставка от 5% до 35%, применяемая к чистой прибыли в зависимости от ее суммы. Хотя владельцы сдаваемой в аренду недвижимости уже пользуются льготой, через месяц после вступления закона в силу налоговый эксперт не наблюдает, в целом, движения людей, стремящихся приобрести недвижимость ради этой выгоды. Напротив, инвесторы добавляют в уравнение другие переменные, такие как экономическая ситуация и динамика рынка недвижимости. «Для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость, сейчас наступил хороший момент для покупки. Цены не выросли, и можно воспользоваться льготой», — резюмирует специалист и делает вывод, что если правительство будет переизбрано, а Аргентина будет процветать, цены на недвижимость должны пойти вверх. Таким образом, когда человек решит продать, он получит выгоду от прироста стоимости».