Ипотечный кредит для «среднего класса»: партнерство между застройщиком и банком, позволяющее финансировать до 80 % стоимости на срок до 20 лет на этапе строительства

На рынке недвижимости существует парадокс: покупка квартиры на вторичном рынке и покупка квартиры на стадии строительства сегодня, похоже, относятся к двум разным сегментам. «В то время как цены на вторичное жилье по-прежнему остаются относительно низкими и на них приходится значительная часть спроса, поскольку именно этот сегмент в наибольшей степени выиграл от возобновления ипотечного кредитования, приобрести квартиру на стадии строительства стало значительно сложнее. Стоимость строительства подтолкнула цены вверх, сроки финансирования со стороны застройщиков, как правило, короче, а банки, как правило, начинают участвовать в сделке только после оформления права собственности для залога». Именно этот последний момент лишает возможности получить традиционный ипотечный кредит тех, кто хочет приобрести новую квартиру до завершения строительства, поскольку для того, чтобы недвижимость могла быть использована в качестве залога, она должна иметь правовой титул и быть готова к оформлению права собственности и залога в пользу банка. «В этой ситуации начинают появляться соглашения между банками и застройщиками, направленные на предоставление кредитов также на объекты, находящиеся в стадии строительства. Последний пример — сотрудничество ICBC и Criba Real Estate, которые запустили кредитную линию, позволяющую финансировать до 80 % стоимости с момента подписания договора-предварительного договора на срок до 20 лет». «Тот, кто хотел приобрести квартиру на стадии строительства, не мог рассчитывать на 20-летний срок, а должен был располагать значительной частью капитала», — отметила Химена Лория-а-Алемани, руководитель отдела ипотечных кредитов ICBC. Именно в этом для банка и открылась возможность: предоставить долгосрочное финансирование представителям среднего дохода, которые до сих пор не имели доступа к такого рода недвижимости». Мануэль Вальдес, коммерческий директор девелоперской компании, сравнивает это с типичной ситуацией на других рынках: «Есть часть населения, которая хочет купить новую машину, а другая предпочитает подержанную. С жильем происходит то же самое: есть люди, которые могут позволить себе ежемесячный платеж, но хотят купить новую недвижимость или объект, находящийся в стадии строительства». «Если бы существовала возможность разделения ипотечного кредита, это было бы гораздо проще. Но это соглашение между частными лицами, заключенное в отсутствие такого инструмента», — отметил Вальдес. «Предложение уже вступило в силу и начнет реализовываться в рамках проекта Bóreas Almagro, расположенного на углу проспекта Ривадавия и улицы Булнес. Особенность этой схемы заключается в том, как она решает одну из главных проблем, с которой сталкивается кредитование жилья, находящегося в стадии строительства. «Это не промежуточный кредит. Для заемщика он работает так же, как ипотечный кредит, с той разницей, что объект не закладывается, поскольку еще нет акта о праве собственности. Именно здесь вступает в силу гарантия застройщика», — пояснил Вальдес. «В свою очередь, Лория и Алемани пояснили, что человек может получить кредит на покупку на срок до 20 лет и профинансировать до 80 % стоимости квартиры. «Интересно то, что долгосрочный кредит обеспечивается уже на этапе оформления предварительного договора купли-продажи». «Мы принимаем билет в залог и имеем соглашение с застройщиком, который выступает в качестве своего рода поручителя», — добавили они. «Кредит выдается в UVA и имеет те же условия, что и традиционный ипотечный кредит»: «Мы сотрудничаем с некоторыми из крупнейших застройщиков страны, чтобы совместно накапливать опыт. Идея заключается в расширении линии финансирования для той категории покупателей, которая раньше не имела к ней доступа», — отметили Лория и Алемани. «Расположенный на пересечении проспекта Ривадавия и улицы Булнес, жилой комплекс насчитывает 16 этажей и 104 квартиры, площадью от одной до четырёх комнат. Проект был разработан с учётом потребностей как тех, кто ищет собственное жильё, так и тех, кто рассматривает квартиру на стадии строительства как инвестиционную альтернативу». «Доступ к финансированию — одна из основных переменных, влияющих на решение о покупке. Внедрение этого инструмента позволяет нам расширить выбор для наших клиентов и совместить покупку на стадии строительства с долгосрочным банковским кредитом», — отметил Вальдес. «Стоимость квартир составляет примерно от 80 000 до 300 000 долларов США в зависимости от планировки. Таким образом, если взять в качестве примера квартиру с самой низкой начальной стоимостью, с кредитом на 20 лет и ставкой 6,9 %, первоначальный взнос составит около 700 000 песо». По словам Вальдеса, в настоящее время строительство завершено примерно на 90 %, а сдача объекта запланирована на декабрь этого года. «Выбор этого проекта не был случайным; как застройщик, так и банк заявляют, что первоначальная цель заключается в тестировании данного инструмента на продукте, ориентированном в основном на средний класс. «Именно средний класс нуждается в кредитах. Программа ориентирована на покупку единственного или первого жилья; мы не нацелены исключительно на сегмент ABC1, который стремится увеличить площадь своей квартиры или дома», — отметил Вальдес. «Идея заключается в расширении доступа и предоставлении долгосрочного кредита «от начала до конца» для того, что раньше было доступно лишь немногим», — добавили Лория и Алемани. «Bóreas будет функционировать как пилотный проект. Если этот механизм продемонстрирует спрос и будет работать на практике, обе компании намерены распространить его на новые проекты».