Строительство: где есть возможности и что необходимо к 2026 году

Сектор частного строительства завершает сложный год, который характеризовался устойчивым ростом затрат, давлением на рентабельность и рынком, который не смог идти в ногу с необходимыми темпами. Тем не менее, текущая ситуация является позитивной и обнадеживающей, о чем свидетельствуют недавние продажи качественных государственных земельных участков, приобретенных известными застройщиками и инвесторами. Все указывает на растущий оптимизм в отношении ближайших лет. Ключевой факт: кирпич, как аргентинский актив, сохранил свою стоимость в долларах и отстал от других активов, особенно финансовых бумаг. Между тем, заработные платы и потребительские товары в среднем удвоились в долларах по сравнению с предыдущим правительством, но цена квадратного метра практически не изменилась, несмотря на то, что стоимость строительства выросла. Этот разрыв делает текущую ситуацию особенно привлекательной для многих инвесторов, в том числе международных, которые начинают с интересом смотреть на местные возможности. «Оглядываясь на уходящий год, можно отметить высокий уровень активности в сегменте вторичного жилья в первом полугодии 2025 года, чему способствовало предложение ипотечных кредитов, которое значительно увеличило спрос». В течение нескольких месяцев было возможно получить финансирование по конкурентоспособным ставкам для приобретения объектов, стоимость замещения которых в среднем вдвое превышала их рыночную цену. Кроме того, отмена закона об аренде в начале правления Милеи привлекла многочисленных инвесторов-рентоистов и создала дополнительную работу для брокеров и нотариусов. Однако его влияние на новое строительство было незначительным. «Как сектор, мы продвигали внедрение делимых ипотечных кредитов, чтобы адаптироваться к этой новой волне, хотя на практике они так и не были реализованы». С приближением предвыборного периода рынок недвижимости вновь замер, как это обычно бывает в таких циклах. Неопределенность была сильной и длительной. «Однако в последние недели политическая ситуация стабилизировалась: риск страны снизился, и государственный сектор вернулся на рынок добровольного долга». Чем объясняется возобновление оптимизма среди застройщиков и инвесторов? Во многом это связано с внутренней работой, которую мы, застройщики, уже проделали для повышения производительности и снижения затрат. Снижение рентабельности вынудило нас профессионализировать процессы, перейти на более конкурентоспособные импортные материалы и внедрить более эффективные строительные технологии. Еще многое предстоит сделать, но направление движения ясно. «Сейчас задача состоит в том, чтобы привести цены реализации в соответствие с производственными затратами, что является сложной задачей, которая стимулировала такие стратегии, как повышение качества продукции, хотя этот подход применим в основном к конкретным нишам». Поиск новых территорий для деятельности также приобретает все большее значение. Те, кто делает ставку на регионы, которые растут в темпе энергетического и горнодобывающего бума, находятся в выгодном положении. Эти районы нуждаются в новом жилье, торговых центрах, офисах, складах, а также образовательных и медицинских услугах. «И, естественно, сельское хозяйство будет продолжать приносить доход стране в ближайшие годы, и большая часть излишков, как это было исторически, пойдет на строительство». Одним словом: карта возможностей следует за развитием выигрышных секторов экономики. «Но этих инициатив самих по себе недостаточно. Сектор нуждается в специальных налоговых льготах и конкретных шагах в направлении реформ в сфере труда, налогообложения и социального обеспечения, предложенных правительством. Ключевое значение имеют также улучшения в области городского планирования и, прежде всего, ускорение процессов утверждения, что исторически является нерешенной проблемой в Аргентине. «Для модернизации этого направления было бы необходимо провести структурные изменения, аналогичные тем, которые были проведены в ряде развитых стран, где для начала строительных работ требуется ответственное заявление специалиста, ответственного за проект». В этом году мы наблюдали как прогресс, так и отступления: искусственный интеллект начинает постепенно ускорять процедуры, что является положительным моментом, но в то же время некоторые муниципалитеты приостановили частные строительные работы из-за недостатков городского планирования. Ключом к стимулированию роста частного строительства и его прямому влиянию на занятость и инвестиции является долгосрочное кредитование, особенно для покупки недвижимости на стадии строительства. «Многие застройщики уже начинают экспериментировать с собственными механизмами с хорошими результатами, но структурная проблема остается». Массовое банковское ипотечное кредитование трудно консолидировать в Аргентине и применять к недвижимостным проектам, которые сопряжены с риском невыполнения в срок, что еще больше усложняет вопрос. «Тем не менее, это центральная проблема, которую необходимо решать. Другие страны региона решили эту проблему, и их модель должна вдохновлять нас. «Мы предлагаем, чтобы пенсионная система стала инструментом, позволяющим начать поглощать объем ипотечных кредитов со стороны их инициаторов, тем самым создавая большую ликвидность на рынке посредством секьюритизации». Есть много дел, и мы убеждены, что можно разработать государственную политику по оживлению частного строительства в стране, чтобы улучшить доступ к жилью и уровень занятости в наиболее густонаселенных районах, не создавая дополнительных бюджетных затрат. «Мы в CEDU хотим немедленно инициировать эту дискуссию вместе с правительством: выгоды для аргентинцев будут огромными».* Автор является президентом Палаты городских застройщиков города Буэнос-Айрес (CEDU).