Рост курса доллара: влияние на стоимость строительства и ипотечные кредиты

С долларом, который колеблется между диапазоном (от 1000 до 1400 песо) и в последние дни зажег сигнальную лампочку у вкладчиков, приблизившись к верхней границе, рынок строительства и недвижимости также почувствовал удар. На прошлой неделе доллар вырос с 1295 песо до 1375 песо, и, хотя в последние дни он начал демонстрировать небольшое снижение (в среду он открылся на уровне 1350 песо в Banco Nación), он по-прежнему далек от нижней границы. В этой ситуации, когда различные отрасли промышленности рассматривают возможность повышения цен на свои продукты и услуги, сектор недвижимости, который в Аргентине исторически оценивается в долларах, не отстает от роста. Рост курса доллара напрямую влияет на стоимость строительства в долларах, поскольку многие материалы и услуги, используемые в строительстве, котируются или тесно связаны с курсом американской валюты. Сюда входят импортные материалы, а также некоторые местные материалы, которые зависят от импортных компонентов. «Важно уточнить, что стоимость строительства в Аргентине удвоилась за последние годы, особенно в 2024 году: с октября 2023 года он вырос на 126%, что вызвало тревогу в секторе, особенно если учесть, что стоимость квадратного метра в строящемся жилье выросла в среднем только на 23,82%, а стоимость подержанных объектов недвижимости — всего на 9,15%». Однако поведение доллара также может сыграть на руку. Когда валюта растет, стоимость строительства в долларах обычно снижается или, по крайней мере, рост цен на строительные материалы в долларах замедляется. Это связано с тем, что большинство строительных материалов, особенно импортных, котируются в долларах или привязаны к американской валюте. Если доллар растет, для покупки того же количества материалов, что и раньше, требуется меньше долларов, что делает строительство менее затратным с точки зрения иностранной валюты. «Как и во всех частично долларизированных секторах, при обесценении валюты затраты в песо растут, но в долларах снижаются. Если мы рассчитаем стоимость квадратного метра в долларах в августе, она, безусловно, будет ниже, чем в июне», — объясняет LA NACION Федерико Мачадо, экономист Обсерватории политики национальной экономики (OPEN). «Но не все так просто. По словам экономиста, волатильность, вызванная свободным плаванием в пределах диапазона, «влияет на частное строительство и приводит к увеличению затрат на хеджирование». «Аргентина еще далека от того, чтобы иметь достаточно сильную валюту, чтобы система диапазонов работала так же, как в других странах, например, в Бразилии. Если верить в надежность этой схемы, то имеет смысл брать кредиты в долларах и инвестировать в песо, когда мы находимся близко к верхней границе диапазона, как сейчас, и делать наоборот, когда мы приближаемся к нижней границе», — добавляет он. «С точки зрения застройщиков, рост курса доллара может представлять собой возможность, но только в том случае, если он не сопровождается немедленным переносом на цены. «С точки зрения чистой математики, если доллар растет, а цены в песо не корректируются с той же скоростью, все становится дешевле в долларах», — объясняет Дамиан Табакман, президент Палаты городских застройщиков (CEDU). «В последние месяцы цены в долларах не росли, а рентабельность упала. С этим ростом доллара, если цены в песо не вырастут в той же степени, может произойти восстановление. Но сегодня этого не происходит», — утверждает он. Табакман поясняет, что если бы скачок доллара сохранился или ускорился, воздействие было бы более значительным. «На этой неделе ситуация немного успокоилась. Если обменный курс останется на прежнем уровне, это может быть хорошей новостью для счетов застройщиков. Но если это быстро перейдет в инфляцию, эта возможность исчезнет. На данный момент ситуация, похоже, под контролем», — говорит он. Мачадо согласен с этим: «Главное — чтобы инфляция оставалась на низком уровне, потому что в случае ее стабилизации снизятся реальные процентные ставки, и мы получим рост кредитования, который может оказать очень положительное влияние на сектор». По словам Исселя Киперсмида, директора Dypsa International, реальное влияние на стоимость строительства в долларах было умеренным. «Вероятно, в долларовом выражении произошло улучшение примерно на 8 %, но не из-за падения цен, а потому, что доллар рос быстрее, чем затраты в песо. Во многих случаях у поставщиков есть частично долларизированные затраты, но на данный момент еще не наблюдается общего повышения цен», — объясняет он. «На самом деле это скорее восстановление после недавнего роста затрат, которые были очень высокими». Он также отмечает, что спрос на сырье оставался относительно стабильным, а девелоперы по-прежнему проявляют осторожность. «Разница между затратами в песо и ценами в долларах по-прежнему тщательно отслеживается. Существует очень активный микрорынок, который не всегда сразу реагирует на движения макрорынка», — заключает он. «Пока доллар приближался к верхней границе диапазона, на рынке начал сильно ощущаться другой побочный эффект: торможение ипотечного кредитования. Недавние решения BCRA, такие как повышение резервных требований к банкам, привели к снижению ликвидности в финансовой системе, что вызвало дальнейший рост ставок и более осторожный подход к выдаче кредитов, поскольку сократилось количество денег в обращении. Банки финансируют свои портфели за счет краткосрочных депозитов (обычно менее 90 дней), в то время как кредиты UVA выдаются на срок от 20 до 30 лет. Эта разница создает напряженность: «Вы не можете финансировать на 30 лет, если ваши депозиты на 30 дней», — анализируют различные специалисты. «Этот разрыв создает проблему ликвидности: каждый раз, когда увеличивается объем выданных кредитов, банкам приходится привлекать более дорогие средства для поддержания запасов. Естественной реакцией системы является повышение годовой номинальной ставки (TNA) с целью ограничения доступа». «Это особенно сказывается на покупателях, которые собирались воспользоваться финансированием. При банковских процентных ставках, превышающих 10%, семье очень трудно оплачивать ежемесячные взносы. Кроме того, банки стали более ограничительными», — отмечает Киперсмид. «Влияние роста курса доллара не так заметно для покупателей, которые уже имеют доллары и ищут готовую недвижимость, поскольку в этом сегменте сделки заключаются в той же валюте. Однако для тех, кто зависит от кредита или собирался начать сделку в песо, эффект действительно значительный. «Сегодня те, у кого есть доллары, продолжают покупать, но те, кому нужны были средства, приостановили покупки», — добавляет Киперсмид.