Ключевые моменты для понимания нового рынка недвижимости: цены не растут, а покупка недвижимости с целью сдачи в аренду может оказаться выгодным делом

Если и есть сектор, который находится в постоянном развитии, то это именно рынок недвижимости. Более того, на рынке, который все еще пытается пересмотреть цены купли-продажи в условиях практически неизменных стоимостей и где застройщики терпят убытки из-за высоких затрат на строительство, есть один фактор, который играет по-своему: аренда. «В этой ситуации цены на аренду, публикуемые на сайтах по недвижимости, продолжают расти, и за текущий год их рост уже превысил уровень инфляции. Результат очевиден: уравнение снова складывается в пользу инвестора и позиционирует аренду как главный двигатель рынка недвижимости в Буэнос-Айресе». Согласно последнему отчету платформы Zonaprop, в апреле годовая валовая доходность достигла 5,83%, что является максимальным показателем с 2012 года. Сегодня для окупаемости первоначальных инвестиций требуется 17,2 года, что на 10,3% меньше, чем год назад. То есть: аренда снова стала выгодным бизнесом. «За этим стоит совокупность факторов. С одной стороны, средняя цена квартир в Буэнос-Айресе составляет 2460 долларов США за кв. м, она выросла на 0,4% с начала 2026 года и на 2,2% в годовом исчислении. С другой стороны, арендная плата демонстрирует иную динамику: аренда двухкомнатной квартиры в среднем составляет 834 178 песо в месяц, при этом за последние 12 месяцев она выросла на 34%, что превышает уровень инфляции и индекс договоров аренды (ICL). Последствие прямое: улучшается соотношение цены и арендной платы. «На эти данные рынок реагирует, и предложение следует за спросом. В четвертом месяце года количество объявлений об аренде выросло на 11,1 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и уже в три раза превышает исторический минимум 2023 года. Эта ситуация не случайна: благодаря улучшению показателей аренда вновь становится выгодной стратегией, особенно по сравнению с продажей в условиях по-прежнему заниженных цен и ипотечного кредитования, которое так и не смогло раскрыть свой потенциал для оживления рынка купли-продажи». Несмотря на заниженные цены, рынок купли-продажи продемонстрировал небольшие признаки роста, хотя пока не смог вытеснить аренду с позиции лидера. В марте было зарегистрировано 5 590 договоров купли-продажи, что на 17,8% больше, чем в прошлом году, и на 56,7% больше, чем в феврале (3 567 договоров), согласно данным, предоставленным Коллегией нотариусов Буэнос-Айреса. «Этот показатель, на первый взгляд положительный, имеет нюансы. Рост прервал череду из четырех месяцев падения подряд и сделал март шестым лучшим месяцем в истории по этому показателю, хотя он все еще далек от уровней 2018 года, когда наблюдался настоящий бум кредитов UVA». Кроме того, важно уточнить, что январь и февраль — это сезонные месяцы, в которые количество сделок купли-продажи, как правило, снижается, независимо от года, но привлекает внимание тот факт, что, несмотря на рост количества сделок, ситуация с ипотечным кредитованием не была такой же. Это свидетельствует о том, что данный годовой рост объема покупок недвижимости произошел в основном за счет людей, располагавших собственным капиталом — наличными долларами. «В том же месяце было зарегистрировано 834 сделки с использованием кредита, что представляет собой падение на 15,9 % в годовом исчислении, но рост по сравнению с предыдущим месяцем (когда было оформлено 592 сделки). Сегодня они составляют всего 14,9% от общего числа сделок, и ожидается, что в ближайшие месяцы ситуация останется прежней. Но положительным моментом является то, что падение не было таким значительным, как в прежние времена. «Здесь и возникает «противоречие»: рынок растет по объему, но без основного двигателя, который исторически способствовал его росту». Самые дорогие районы для аренды двухкомнатной квартиры: «В то время как среди самых дешевых находятся: «Районы с самой дорогой квадратной стоимостью в городе — это те же самые, где самые высокие арендные ставки: «Самые дешевые — это также те же самые, где арендовать: «Карта доходности тоже говорит о многом. Лучшие возможности находятся не в элитных районах, а на юге и западе города. Лугано лидирует с доходностью 10,7% в год, за ним следуют Парке Авельянеда (8,1%) и Нуэва Помпея (8,0%). Напротив, такие районы, как Палермо, Нуньес или Пуэрто-Мадеро (более устоявшиеся и с более высокими ценами) предлагают более умеренную доходность, около 4%. «Основное внимание уделяется ипотечному кредитованию, поскольку на каждую ипотеку приходится до 2,5 дополнительных операций. Без этого эффекта «перелива» рост остается ограниченным. Поэтому недавнее снижение ставок по кредитам — начиная с начала этого года — дает некоторую надежду ипотечному сектору, и рынок ожидает, что это найдет отражение в ближайшие месяцы. «Историческое сравнение ясно показывает изменение ситуации. В марте 2018 года (в разгар бума UVA) было зарегистрировано более 2 200 ипотечных кредитов, что на 166% больше, чем в настоящее время. Именно этот импульс объясняет пики активности того времени. «Сегодня, напротив, рынок в большей степени опирается на покупателей, обладающих ликвидностью или имеющих доступ к собственным долларам. По словам Соледад Балаян, руководителя Maure Inmobiliaria, это связано с восприятием благоприятной возможности: «Есть сегмент, который понимает, что недвижимость продается по хорошей цене, и решается на покупку». «Обменный курс играет незаметную, но определяющую роль. Стабильный и даже укрепляющийся доллар, как правило, повышает покупательную способность в реальном выражении. Однако этого эффекта недостаточно, чтобы заменить кредитование. В этом контексте важно уточнить, что сегодня ипотечный рынок поддерживается в основном Banco Nación, поэтому поведение других банков будет иметь ключевое значение для рынка. Некоторые учреждения начали снижать свои процентные ставки, как, например, Banco Hipotecario, Galicia, ICBC, Macro, BBVA и Santander. «Таким образом, сочетание стабильных цен на продажу, растущей арендной платы, увеличения предложения и более высокой доходности выводит рынок недвижимости Буэнос-Айреса на новый этап, на котором ситуация с ипотечным кредитованием станет ключевым фактором для будущего сектора».