Магазины против торговых центров: две бизнес-модели, которые множатся в Буэнос-Айресе

После пандемии торговые центры начали меняться как внешне, так и в плане понимания бизнеса. Эти пространства начали переосмысливать себя, становясь местами опыта и взаимодействия. Это коснулось как торговых центров, так и так называемых коммерческих центров обслуживания (CCS), причем последний формат начал множиться в некоторых секторах, в основном в Большом Буэнос-Айресе. Понятие торгового центра - это группа предприятий розничной торговли и других коммерческих учреждений, которые планируются, развиваются и принадлежат одному владельцу. Такая недвижимость обычно управляется как единое целое. Размер и коммерческая направленность центра обычно определяются характеристиками рынка и района охвата. "Три основных физических конфигурации торговых центров - это закрытые, открытые и гибридные торговые центры. Закрытые (моллы) можно разделить на региональные (товары в целом, с большим процентом одежды) и надрегиональные (то же, что и предыдущий, но большего размера)", - объясняет Марсело Зулиани, коммерческий директор Colliers. В Аргентине наиболее известный формат - это торговый центр или молл. Обычно это крупные комплексы, состоящие из одного или нескольких зданий, в которых размещается большое количество магазинов, развлекательных и сервисных зон, а в некоторых случаях даже офисных помещений. Кроме того, они обычно имеют большие парковочные зоны. "В истории первыми известными упоминаниями такого типа являются парижские крытые пассажи. В городе огней в период с конца XVIII века по 1850 год было построено около 150 таких торговых комплексов, которые стали предшественниками современных торговых центров. Первым торговым центром в Буэнос-Айресе стал Patio Bullrich, основанный в 1988 году. С тех пор много воды утекло под мостом. В настоящее время в стране насчитывается более 55 торговых центров, многие из которых начали трансформировать свою бизнес-модель. По мнению опрошенных специалистов, торговые центры можно определить как постоянную экосистему, в которой потребитель получает множество впечатлений, начиная от гастрономии, развлечений, розничной торговли и заканчивая другими классическими вариантами. "Этот тип комплексов привлекает ведущие бренды. Этот феномен можно наблюдать, в частности, в Аргентине, где в условиях отсутствия безопасности на улицах нет рынка розничной торговли класса люкс. По этой причине основные бренды остаются в торговых центрах, в дополнение к тяге, обеспечиваемой сочетанием арендаторов или набором брендов". В последнее время в различных торговых центрах появились новые предложения, такие как коворкинги и оздоровительные центры", - говорит Лукас Десальво, специалист по розничной торговле и Lastmile компании Cushman Wakefield. Что касается публики, то в случае с торговыми центрами публика не обязательно является жителями района. "Крупные или более значимые предложения, как правило, привлекают людей из других населенных пунктов или районов, которые едут в эти центры в поисках разнообразных предложений. Продолжительность пребывания в них обычно больше, чем в сервисных и открытых торговых центрах", - говорит Мартин Потито, экономист и директор компании L.J. Ramos. "По мнению экспертов, сервисные торговые центры - это более новая или редкая концепция в данном секторе. Несомненно, в Аргентине первые представители этого типа бизнеса были расположены в северной части страны, а именно в Пиларе, позже пришла очередь Nordelta, Paseo Plaza Canning и Nuevo Quilmes Plaza, среди прочих. Несомненно, одним из основных факторов, способствовавших этим событиям, был рост пригородной жизни. "Но не все находится по другую сторону Генерала Паса. У CABA тоже есть своя точка отсчета: Район Аркос. Это пространство с 0% вакантных площадей и обширным списком ожидания фирм, требующих места в нем, стало очень актуальным и удачно расположенным во время пандемии. В районе Буэнос-Айреса к числу других помещений, где также имеется лист ожидания, относятся: Plaza Canning или Paseo Comercial Torcuato", - говорит Андрес Ди Налло, брокер по коммерческим помещениям Adrián Mercado Real Estate, - "В отличие от торговых центров, которые сосредоточены на предложении широкого спектра коммерческих магазинов, CCS сосредоточены на удовлетворении ежедневных потребностей потребителей. "Эти коммерческие предложения представлены как альтернатива уже существующим и как иной опыт для потребителей, объединяющий в одном месте предложение с сочетанием магазинов и услуг, в безопасной среде и с широким диапазоном часов работы каждый день", - говорит Потито. Размер, торговое разнообразие, общие услуги и дополнительные виды деятельности, которые они предлагают, напрямую зависят от их окружения и потребностей района. Обычно они имеют централизованное управление, рекламу, однородные и скоординированные акции, а также другие характеристики. По мнению специалистов, это бизнес с переменным доходом: "В то время как в торговых центрах, как правило, много магазинов одежды и товаров для отдыха, в этих торговых центрах приоритет отдается другим объектам, таким как: спортзал, медицинский центр, банк, супермаркет, аптека, хозяйственный и малярный магазин, салон красоты, магазины специализированных товаров и т. д., при этом они предлагают гастрономические и рекреационные помещения". "Очень часто в таких центрах есть бесплатная парковка, что делает пребывание покупателей более простым и удобным", - отмечает Марсело Чане, член группы профессиональных консультантов Nuevo Quilmes Plaza, торгового центра под открытым небом в квартале Дон Боско в Кильмесе. Он добавляет: "Потребитель может найти в этих пространствах актуальный микс брендов, где национальные франшизы и региональные бренды занимают приоритетное место наряду с другими местными брендами. Цель состоит в том, чтобы потребитель мог четко идентифицировать экономическое и содержательное предложение пространства в одном месте и в дружелюбной манере". Такие сервисные торговые центры обычно расположены в пригородных районах с большим количеством населения, что означает, что они находятся ближе к домам потребителей и до них легче добраться за короткий промежуток времени. Дизайн таких помещений обычно выполнен в человеческом масштабе, что облегчает доступ к ним. В них также есть открытые пространства, где присутствует зелень и природа. "В ЦКС жильцы могут решить многие свои повседневные задачи в одном месте - от посещения спортзала до покупки продуктов в супермаркете или уплаты налогов в банке. Другими словами, комплексы такого типа быстро становятся частью жизни пользователей, так как решают проблемы соседей в одном месте, без необходимости преодолевать многие километры, как это было до их появления", - говорит Сантьяго Винокур, брокер, специализирующийся на коммерческих помещениях в Newmark Argentina. Он добавляет: "Такие пространства часто улучшают обстановку в районе, поскольку не только предоставляют возможности для шопинга, но и обеспечивают больше движения, что, несомненно, ведет к повышению безопасности окружающей среды. Другими словами, они улучшают качество жизни людей, живущих вблизи таких проектов", - говорит Чейн, - "Сервисные торговые центры предлагают персонализированный опыт покупок". По данным Международного совета торговых центров, около половины таких центров имеют якорный супермаркет, а треть - аптеку". "Эти якорные магазины поддерживаются магазинами, торгующими лекарствами, товарами повседневного спроса, кофейнями и персональными услугами", - говорит Зулиани. Еще одно сходство, по словам Потито, заключается в том, что в обоих форматах после пандемии наблюдается лучший баланс в составе арендаторов между услугами и магазинами. "Сегодня главная цель - привлечь большее количество людей, которые могут найти широкий спектр товаров и услуг в безопасной среде", - говорит специалист. Десальво отмечает, что рынок CCS более динамичен. В этих предложениях наблюдается высокая текучесть как арендаторов, так и собственников. "Возможно, рынок торговых центров - это другая сторона медали, поскольку он сосредоточен в руках меньшего количества игроков. В этом случае фирма, управляющая им, унифицирует все - от ценовой политики до маркетинговой стратегии, среди большого количества факторов, определяющих бизнес", - говорит Десальво, - "Хотя бренды одежды обычно выбирают оба формата, как торговый центр, так и сервисный молл, обычно есть некоторые различия. В первом случае к этому коммерческому формату обращаются магазины дизайнерской и модной одежды, которые требуют в момент покупки больше времени для принятия решения клиентом. CCS, хотя и не исключает сектор одежды, ориентирован на другие типы брендов. Коммерческое предложение, предлагаемое сервисными торговыми центрами, как правило, имеет более определенные варианты, связанные с привычками населения в данном районе. Во многих случаях бренды, входящие в CCS, как правило, являются предпринимателями, местными компаниями или небольшими брендами. Говорить о стоимости квадратного метра в зависимости от референтов несколько сложно. Как в сервисных торговых центрах, так и в торговых комплексах, большинство из них продаются в формате, который состоит из минимальной стоимости аренды или процента от оборота фирмы от продажи ее продукции, в зависимости от того, что выше. Также предусматривается процент за рекламу и продвижение торгового центра, а также общие расходы или затраты. "В случае с теми, у кого есть процент с продаж, эта разница выплачивается после закрытия месяца для расчета процента", - говорит Потито. Среди новинок сектора выделяется запуск первого сервисного торгового центра в Пилар-дель-Эсте: Cardinal Shopping. Это будет комплекс площадью 7647 м² с 36 торговыми помещениями на трех этажах. "Это место будет вести диалог с окружающей средой, так как здесь будут водопады в высоту, вертикальные сады, площади и широкие зеленые пространства, развернутые на территории комплекса", - говорит Пабло Баталья, генеральный директор компании LB, застройщика Cardinal Shopping. На первом этаже будут расположены 22 магазина площадью от 50 до 120 м2, дополненные мезонинами площадью от 25 до 58 м2, а также большой локальный участок, предназначенный для супермаркета. "Кроме того, на первом этаже будет 280 парковочных модулей, оборудованных зарядными станциями для электромобилей. На втором этаже разместятся 15 коммерческих помещений площадью от 42 до 88 м², а также макропомещение для гимнастического зала. На втором этаже расположены пять двухуровневых коммерческих помещений площадью от 111 до 174 м² и гастрономическая площадь. В настоящее время магазины продаются по цене от 85 000 долларов США. "Специалисты утверждают, что и торговые центры, и ЦКС - это концепции, которые сосуществуют и подпитывают друг друга, одни больше ориентированы на услуги и имеют более гибкий формат, другие требуют большей концентрации в городе. Однако на рынке наблюдается определенная мутация традиционных торговых центров, которые стали уделять больше внимания сервису, гастрономии и отдыху в большем масштабе, чем это было изначально".