Менеджер по недвижимости. Неожиданная работа, появившаяся в условиях бума временной аренды жилья
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Противоречия, вызванные законом об аренде, и доходность, получаемая традиционным способом, привели к беспрецедентному росту предложения временных квартир, а вместе с этим на сцену вышла немыслимая профессия - управляющий недвижимостью. У Росио есть квартира в Реколете, которой ее семья пользуется лишь несколько раз в год. Счета закрываются только в том случае, если вы арендуете его на временной основе. Однако работа по найму и наличие детей школьного возраста не оставляют ей свободного времени для управления имуществом, как это требуется в таких случаях. Как и многие другие владельцы, Росио передала управление арендой третьему лицу. "Менеджеры по недвижимости занимаются управлением временной арендой с разной степенью самоотдачи: есть те, кто совмещает работу по найму с этой внештатной задачей, другие посвящают ей полный рабочий день и даже создают небольшие компании, которые объединяют все услуги для нескольких владельцев". "Одна из них - Сильвина Оваллес, 57 лет, которая основала компанию BA Rent. "Я имею степень по экономике, степень магистра по финансам и всю жизнь проработал в финансовой системе, пока не оказался вне ее. Пять лет назад я начал это предприятие, потому что оно имело большой потенциал. Мое видение состояло в том, чтобы создать компанию, которая занималась бы управлением недвижимостью для тех владельцев, которые не могут или не хотят этим заниматься. Поскольку спрос очень велик, я начал расти, и этот бизнес стал моим источником средств к существованию", - говорит он. В настоящее время в портфеле компании более 50 объектов недвижимости, а штат сотрудников уже насчитывает четыре человека. "Небольшие компании, которые этим занимаются, не являются агентствами недвижимости и предлагают свои услуги на интернет-сайтах. Количество консультаций продолжает расти. "Сегодня валовая рентабельность временной аренды в туристических целях составляет 7,37% по сравнению с традиционной, которая приносит 3,11%. Речь идет о доходе в 645 долл. в месяц против 272 долл. у традиционного", - объясняет бум временных работников Дэниел Брин, руководитель монитора Invertire. "В городе Буэнос-Айрес насчитывается 19 618 единиц жилья, предложение выросло на 20% за последние три месяца и на 37% за год до настоящего времени. Задача управляющего недвижимостью - решать все вопросы, связанные с временной сдачей объекта в аренду", - добавляет он. Если у владельца нет времени заниматься делами или приходить в квартиру в случайное время, его роль заключается в составлении объявления, фотографировании объекта (или поручении этого кому-то другому), ответе на все запросы, заботе о заселении и выселении гостей, организации уборки, проверке, чтобы ничего не пропало, замене поврежденных вещей и круглосуточной доступности, если арендатору что-то понадобится. Другие арендодатели более активно занимаются бизнесом. Им нравится идея гостеприимства, когда гости чувствуют себя как дома. В таких случаях они обычно делегируют только заезд и выезд, что также позволяет им оптимизировать свою прибыль. "Плата, взимаемая управляющими недвижимостью, варьируется в зависимости от типа предлагаемого ими управления. За базовые услуги (заселение и выселение гостей, управление недвижимостью на арендной платформе) они получают от 12% до 15%, а за полный комплекс услуг - до 30% от прибыли, полученной за проживание. "Эта цифра возрастает, когда менеджер также отвечает за полное оснащение пустой квартиры для сдачи в аренду. "Человек, который все покупает и устанавливает, берет 10% от стоимости оборудования, что составляет от 3000 до 7000 долл. за двухкомнатную квартиру в зависимости от качества желаемого оборудования", - говорит Ана Бурсе, менеджер по данному виду аренды. Клара занимается арендой однокомнатной квартиры с удобствами напротив Аргентинского католического университета (UCA) и просит 50 долл. за ночь в низкий сезон. Из этих 50 долларов США она должна вычесть комиссию в размере 3%, которая идет Airbnb, и с разницы получить свою комиссию, которая составляет 7,5 долларов США за ночь. Остальное - прибыль владельца (41 песо США). "По данным исследования Invertire monitor, средняя стоимость двухкомнатного номера составляет 50 долл. США, но в зависимости от типа объекта, расположения и оснащения варьируется от 29 до 70 песо США за ночь. "Чем больше объектов в управлении, тем выше прибыль. В месяц низкого сезона, управляя 24 объектами, я могу заработать 3000 долларов США, а в высокий сезон - от 5000 до 6000 долларов США", - говорит Мария, 53 года, которая работает в этом бизнесе уже 20 лет. С некоторыми клиентами вместо части арендной платы он получает фиксированную ежемесячную плату за уход за недвижимостью, что более привычно для владельцев, проживающих за рубежом". "Однако внештатные менеджеры предупреждают, что эта профессия не гарантирует стабильного дохода. "Заполняемость не линейна, редко когда все 24 квартиры заняты одновременно. Сегодня, например, занято 16. А может быть, сдается только три ночи, при этом владелец берет 150 долларов США, а я - 20 долларов США, - рассказывает Мария, - Именно эту переменную важно учитывать с самого начала. "Мой основной вопрос, когда мне предлагают недвижимость, - нужны ли им деньги на жизнь, т.е. ежемесячный доход. Временная - не для этого, потому что в один месяц ее можно арендовать идеально, а в другой - нет. Переломным моментом для победы является минимальный уровень заполняемости в 70%, чего очень трудно добиться, особенно сейчас", - говорит Мария. По данным компании Invertire, средняя заполняемость временной недвижимости в Буэнос-Айресе сегодня составляет 62%, т.е. она занята в течение 18 дней и не занята еще 12. "Переизбыток объектов, опубликованных для этих целей, влияет на уровень заполняемости и отражается на стоимости. "Сегодня предложение настолько велико, что цены снижаются, форумы полны менеджеров и собственников, которые спрашивают, было ли у остальных так же мало запросов, как у них. А поскольку в этом деле задействовано так много людей, оно перестает быть надежным", - говорит 35-летняя Клара, которая уже пять лет совмещает работу внештатного бухгалтера с управлением временным жильем. "В начале своей деятельности я принимал все предложения, но сегодня я концентрируюсь на объектах в таких востребованных районах, как Реколета и Палермо, - говорит Овальес, - Наиболее востребованными в Буэнос-Айресе являются Реколета, Баррио Норте, Палермо, Лас-Каньитас и Бельграно, на которые приходится 65% спроса в городе. "А такие районы в центре города, как Сан-Николас, Монтсеррат и Сан-Тельмо, мы можем оставить во втором эшелоне поиска, - говорит Брин, - Типология - это еще один фильтр". По данным Invertire, наиболее востребованными являются двухкомнатные объекты (62%), далее следуют одно-, трех- и четырехкомнатные объекты. Опрошенные менеджеры отмечают переизбыток однокомнатных квартир для двух человек, а также то, что, помимо семейных пар, в Буэнос-Айрес приезжают семьи и компании друзей. "Я больше не занимаюсь однокомнатными квартирами, потому что рынок этого типа жилья освоен, а поскольку одним из моих способов заработка является взимание комиссии за сдачу в аренду, в моей базе данных не будет свободной недвижимости", - анализирует Мария. Для Ana Bourse одним из факторов, влияющих на заполненность календаря, является хорошая репутация, определяемая рейтингом пользователей, которые принимают во внимание отношение хозяина, условия, в которых они нашли жилье, и то, как управляющий справился с возникшими жалобами". "Не обязательно иметь статус суперхоста, но они хотят видеть, что отзывы положительные", - поясняет он. "Одна из привлекательных сторон этого бизнеса - возможность получать зарплату в долларах, хотя этого не всегда легко добиться. Если аренда осуществляется через такую платформу, как Airbnb, то операция производится в иностранной валюте, поскольку это международное приложение, но с владельца взимается плата на его расчетный счет в песо, пересчитанных в официальную стоимость. Не мало владельцев, которым удается получать доллары через счета Pay Pal, позволяющие накапливать их в иностранной валюте, а затем ввозить сумму в страну в виде криптовалют. "Наличные - самый сложный ресурс из-за рисков. В действительности может случиться так, что владельцы предпочитают, чтобы гость снял жилье на две ночи через платформу и, если все пойдет хорошо, рискуют снять жилье на оставшуюся часть срока пребывания по договору между сторонами, при этом они экономят на комиссионных и могут брать плату в долларах". "Проблема в том, что вы не знаете, каких гостей принимаете, и у вас нет всех гарантий и страховок, которые вам дают на платформе, так что если позже человек заселится, то его невозможно будет выгнать", - предупреждает Ана Бурсе. Однако он отмечает, что можно установить стабильные отношения и с клиентами, которые периодически приезжают, чтобы заключить договор в соответствии с местным законом о сезонной аренде. "Еще одна проблема, которая может возникнуть, заключается в том, что не все соседи с пониманием относятся к идее краткосрочной аренды в их доме. Строго говоря, не во всех домах это разрешено, в основном из соображений безопасности". "Есть соседи, которые фотографируют меня каждый раз, когда я вхожу с гостями, кричат на меня, шлют письма, преследуют гостей, чтобы узнать, сколько они заплатили и сколько зарабатывает владелец, бывают заседания консорциума с агрессией, потому что временной аренды не существовало, когда был написан устав консорциума", - говорит Мария. "Фантазия, которую нужно изгнать, заключается в том, что существует только одна инвестиция. "Люди хотят открыть квартиру и не тратить больше, но вещи ломаются или приходят в негодность, предметы имеют более интенсивное использование, чем бытовое, например, полотенца и простыни стираются чаще, если проживают одну-две ночи. Иногда гости не следят за обстановкой и, передвигая стулья, пачкают стены. С декабря 2019 года действует закон, регулирующий временную аренду в CABA, который обязывает владельцев регистрировать свои объекты, чтобы "знать количество туристических мест в городе, чтобы иметь возможность разрабатывать рекламную политику в соответствии с возможностями направления". Но с тех пор это сделали только 598 человек. Управление по туризму Буэнос-Айреса сообщило LA NACION, что оно находится в контакте с различными цифровыми платформами, такими как Airbnb или Booking, с тем чтобы они "приняли необходимые меры в соответствии с действующими правилами" и разместили на своих сайтах регистрационный номер, а также электронный адрес для облегчения задач контроля. "В августе прошлого года на пленарном заседании комитетов Сената был одобрен проект, направленный на регулирование временной аренды на национальном уровне, хотя каждая провинция будет корректировать условия, применяемые в ее юрисдикции. Мера, суть которой заключается в предоставлении гарантий арендаторам и владельцам, направлена на установление максимального срока действия договоров в 90 дней и создание Национального реестра временного жилья, сдаваемого туристам. Кроме того, на порталах недвижимости должен будет отображаться регистрационный номер, свидетельствующий о том, что объект недвижимости пригоден для данного вида деятельности, что вызывает сомнения у риэлторов, которые отмечают, что данное условие ограничивает местные порталы и способствует росту международных порталов, которые сложнее контролировать. "В том виде, в котором законопроект предложен, он приведет к тому, что владельцы будут снимать свои объекты с краткосрочной аренды и переводить их на Airbnb, где публикации не будут подвергаться контролю, что нанесет ущерб национальному бизнесу и спросу на этот сегмент, поскольку, сократив предложение, цены будут расти", - прогнозирует Дарио Риццо, основатель и генеральный директор компании Alternativa Propiedades.