"Мы не хотим быть Пунта-дель-Эсте". Хосе Игнасио: эксклюзивный приморский курорт, которому угрожают амбиции риэлторов

ХОСЕ ИГНАСИО - Игнасио Бусси приехал в Уругвай 20 лет назад на временной основе со своей семьей и в итоге остался. Две из трех его дочерей родились здесь. Он живет в Аренас-де-Хосе-Игнасио, районе, застроенном в 1990-х годах, а затем заброшенном, в двух километрах от города, сразу за кольцевой развязкой на шоссе № 10. Дороги были гравийными, и Бусси построил собственный подъезд. Сегодня окрестные чакры и дюны превратились в застройки, готовые к продаже и перепродаже. Каждое лето по эту сторону пруда возникают определенные темы для разговоров. В этом году, помимо почти обязательного обзора текущей политической ситуации в Аргентине, на устах у всех жадность в сфере недвижимости. Дома строятся с максимальным разрешением, появляются закрытые поселки, недвижимость там, где раньше были горы песка с видом на море, и многоквартирные комплексы там, где когда-то были леса. Здесь, где конечный потребитель заменен инвестором, местные жители находятся на пути к потере своих пляжей, а также того характера маленького городка, который на протяжении многих лет привлекал сюда любителей живого отдыха со всего мира. "Как уже случилось в Пунта-дель-Эсте, страдающем от высотных зданий, или в Ла-Барре, которая осталась дезориентированной, безудержное и разнузданное строительство добралось и до Хосе-Игнасио. Мусорные контейнеры переполнены строительным мусором, появляются материалы и высота, которые до недавнего времени были недопустимы, а проекты с разрешениями определенных размеров в итоге продаются в четыре раза меньше. Я не против застройки, но она не кажется устойчивой. Это хлеб на сегодня и голод на завтра. Самый элитный и эксклюзивный курорт Латинской Америки через десять лет перестанет быть таковым. Он теряет свою суть, потому что географическая инфраструктура всегда одна и та же: точка с двумя бухтами, пляж, выбранный в зависимости от того, куда дует ветер. Площадь в квадратных метрах - вот что это такое. Некоторые друзья говорят мне, что если окрестности будут развиваться, то стоимость моей недвижимости возрастет. Может быть, это и так, но в то же время это мой дом, и я не ставлю на него цену", - резюмирует Бюсси. "Самый свежий случай - на Плайя-Манса, где собираются любители закатов. На участке площадью 7 гектаров между морем и шоссе № 10, за отелем Bahía Vik и 40 участками частного квартала El Secreto с особняками, уходящими за горизонт, те же застройщики планируют построить загородный отель с 14 номерами на верхнем этаже и еще 12 - в шести бунгало, а также спа, художественную галерею, тренажерный зал и литературное кафе. Проблема в том, что из-за особенностей участка им придется строить на 150-метровой полосе, защищенной законом, поэтому им нужно исключение из правил, административный инструмент, который предоставляется с одобрения мэра и Департаментского совета Мальдонадо". "После принятия Закона о землеустройстве и устойчивом развитии 2008 года защита прибрежного пространства стала гораздо более важной. Но с приходом к власти Энрике Антии - нынешнего мэра, который находится у власти с 2015 года, - этот закон стал более гибким за счет исключений. Это привело к утверждению непонятных проектов. У правительства 21 голос из 31, а нужно 19, поэтому оно может принять все, что угодно. Например, в данном случае они встали на сторону застройщиков и утверждают, что земля является сельской и не была разделена, поэтому им не пришлось уступать 150-метровую полосу общественному достоянию. Для них пляж - это частный пляж для общественного пользования", - с тревогой объясняет Хоакин Гарло Алонсоперес, член совета департамента от Фронта Амплио. И добавляет: "Если регистр не даст им достаточно, им придется делать что-то другое. Защита прибрежной зоны - это сохранение нашего главного культурного наследия: пляжей. Туристы не ищут пляжи со зданиями, как в Майами или Панаме. Из-за трансформации мы теряем свою идентичность и превращаемся в то, чем не являемся". Вот почему это происходит, и соседи мобилизуются. Мэр Антиа управляет как феодал. Именно против этого мы и работаем, чтобы обеспечить соблюдение закона и учесть мнение жителей". "Соседи наблюдают, не имея многих инструментов для участия, как их пляжи ускользают из их рук, с горьким привкусом дежавю. Десять лет назад они проиграли большую битву, когда Интенденция разрешила строительство на первых семи гектарах этого самого пляжа, истолковав, что эти горы песка технически являются не дюнами, а "берегом скал"". "Это не очень хорошая тенденция для района. Это сильно портит атмосферу этого места, где вы живете в другом темпе. Я думаю, есть время остановить это, но если правительство хочет сохранить ощущение маленького городка, ему следует сначала ужесточить правила", - анализирует австриец Роберт Кофлер, который вместе с женой Эддой и их семьей приезжает сюда уже более десяти лет. Здесь они открыли эксклюзивную гостиницу Ayana Inn с циклами кинодискуссий и гастрономическими поп-апами, а любителям искусства подарили небесное пространство Джеймса Террелла. Недавно Роберт обнаружил, что перед его домом, в нескольких метрах от пляжа Манса в Хосе-Игнасио, участок из трех лотов превратился в проект по продаже пяти трехэтажных домов. Аргентинские застройщики утопили пол, чтобы он мог считаться "грунтовым" и, таким образом, подпадал под городские строительные нормы, которые устанавливают максимум два этажа. "Видение мэрии Мальдонадо, которая контролирует этот район, о том, какой рост они планируют для Хосе Игнасио, остается загадкой". В неформальной беседе с мэром во время открытия первой пожарной станции Хосе Игнасио (в нее входят десять добровольных пожарных, живущих в этом районе) Антиа объяснил, что исключения утверждаются, потому что проекты "фантастические", что жители Хосе Игнасио "никогда ничем не довольны" и что, если посмотреть на застройку, утвержденную на пляже в предыдущие годы, то никакого негативного воздействия на окружающую среду нет. Он намекнул, что Hotel de Campo станет последним проектом, разрешенным на пляже Хосе Игнасио, поскольку больше не осталось места для переговоров. LA NACION попытался связаться с отделом градостроительства муниципалитета, но не получил ответа: "Прошло много времени с тех пор, как эта точка с двумя бухтами перестала быть провинциальным городком на море, населенным ранчо и рыбаками. Сначала сюда приехали "изгнанники" из Пунта-дель-Эсте, бежавшие от масштабного строительства, а затем и из других мест, таких как Ла-Барра, которая постепенно теряла свое спокойствие. Вместе им удалось добиться от муниципалитета утверждения необходимой законодательной базы, чтобы рост в Хосе-Игнасио был упорядоченным и уважал характер этого места: лето с семьей, соседская община, низкая плотность населения. В связи с этим Хосе-Игнасио стал привлекать аргентинцев, а постепенно и иностранцев с высокой покупательной способностью, которые искали деревенскую жизнь без светофоров, без зданий и с правилами сосуществования. Они покупали участок земли, строили дом и проводили там лето: "Это очень строгое, но простое постановление - всего три страницы - действовало не менее 20 лет. Он запрещал, например, кондоминиумы, блочные дома, дискотеки и пабы, а также устанавливал максимальную высоту зданий. В случае нарушений соседи могли подать жалобу (через районную организацию Liga de Fomento de José Ignacio), и к ним прислушивались, потому что существовали правила, которые их поддерживали. В те годы Лига жителей сыграла большую роль в укреплении экстремальной заботы о городе Хосе Игнасио. В 2008 году был принят Закон о территориальном планировании, который устанавливает основные правила территориального планирования Мальдонадо. "Этот закон появился в результате семинаров, организованных с участием соседей, которые рассказали, что они хотят видеть в этом районе. Была проведена большая углубленная работа. В основе этого закона лежит голос соседей, - вспоминает аргентинка Паула Мартини, которая прожила в Хосе Игнасио 25 лет и регулярно возвращалась сюда последние пять лет, потому что сохранила Bajo El Alma, свой исторический магазин перед площадью. После этого наступил этот период, который является противоположным", - говорит архитектор и доктор наук в области окружающей среды и общества Изабель Гадино, преподаватель CURE, специализирующаяся на последствиях прибрежной туристической урбанизации в Уругвае. Исследовательница объясняет, что в городской истории Мальдонадо часто использовались исключения из планирования землепользования, и что нынешний официальный призыв к исключениям (через закон-указ от 2015 года) показывает, что эта политика отвечает не городским или территориальным намерениям, а продвижению строительной индустрии, которая должна принести выгоду сектору. "Смена власти в городском совете произошла одновременно с законом об исключениях и изъятиях: под предлогом того, что нам нужно привлечь инвестиции, чтобы обеспечить рабочие места, вся территория департамента остается открытой для любых проектов. Те, у кого больше денег, получают максимальную выгоду. Но аргумент о том, что это обеспечивает рабочие места, должен быть проанализирован. Как только башня построена, всем, кто над ней работал, нужна другая башня. Это работа, но на три года. Это не постоянная работа. И еще есть аргумент о туризме. Туризм как индустрия становится все сильнее и сильнее: он встречает застройщика и понимает, что что-то получается. Затем появляется муниципалитет с исключениями и подразделениями. Это круглый бизнес для всех. Но никто не думает о территории, - анализирует Гадино, - муниципалитетам всегда было трудно понять, что представляет собой Хосе Игнасио. Никому из них не нравилась идея, что это элитный город, поэтому медового месяца никогда не было". Мэры всегда выступают за развитие, но большая разница в том, что у некоторых из них есть критерии планирования. А есть мэры, которые считают, что квадратный метр стоит квадратного метра с любыми исключениями, потому что это дает рабочие места в департаменте. Но это уже хлеб насущный. Мы все знаем, что, когда даешь волю строительству, без четкого планирования, происходит то, что случилось во многих местах Мальдонадо, таких как Пунта-дель-Эсте и Ла-Барра. Возможно, то же самое может произойти и в Хосе Игнасио, если мы не остановим этот катаракта исключений, которые встречаются повсюду. Если вы допустите одно исключение, это будет началом конца", - размышляет Мартин Питталуга, который, помимо того, что является основателем ресторана La Huella, ставшего в этом городе символом "до и после", в течение десяти лет был избранным советником муниципалитета Хосе Игнасио и Гарсона. В прошлом году по просьбе муниципалитета совет Мальдонадо утвердил ряд изменений в плане зонирования этого района. Наиболее глубокие изменения происходят по двум направлениям: материалы для строительства на блоках экосистемно хрупкой земли (например, дюнах) больше не должны быть легкими, а некоторые сельские земли переведены в категорию пригородных или городских, что означает возможность строительства на них частного квартала. Сегодня количество новых соседей от сезона к сезону исчисляется десятками и даже сотнями. Район заселили инвесторы и застройщики, которые покупают большие участки земли, разбивают их на части и строят на них: "По левую сторону улицы, ведущей к ресторану La Huella, где раньше виднелся горизонт, строится 65 новых участков. Дома строятся бок о бок на улицах, которых еще недавно не существовало". На окраине города, на дороге Саис Мартинес, ведущей к шоссе № 9, множатся закрытые поселки: 180 участков на 40 гектарах, 92 участка на 14 гектарах и так далее. В первоначальных утвержденных планах площадь участков составляла 4 000 кв. м, но позже она была уменьшена до 1 000 кв. м. "Глядя на пляж, чувствуешь навязчивое желание быть все ближе и ближе к воде, а природные пространства проигрывают кирпичам. На стороне Плайя-Брава, рядом с Аренас-де-Хосе-Игнасио, аргентинский бизнесмен Алехандро Бульгерони готовит свой новый проект: 13 домов на берегу моря. Через шоссе 10, на том же участке, есть только шесть участков с четырьмя построенными домами". "Мы всегда боролись за то, чтобы отличить характер Хосе Игнасио от характера Пунта-дель-Эсте. Риск, который я вижу сейчас, сначала как владелец, а затем как застройщик, заключается в том, что, отдавая предпочтение росту и развитию, Хосе Игнасио станет переполненным. Таким образом, вы ставите его на один уровень с другими вариантами, которые есть в Пунта-дель-Эсте", - говорит Игнасио Руибаль, который приехал сюда с семьей 35 лет назад и является экспертом в области недвижимости в этом районе. Он также говорит, что водоснабжение, канализация, полиция и пожарная служба были спланированы и созданы на основе правил 1993 года: односемейные дома, один дом на падроне. По его словам, изменения в законодательстве не сопровождались изменением этих основных услуг: "Несмотря на агрессивное продвижение закрытых поселков в сосновых лесах и домов в нетронутых ландшафтах, некоторые аспекты кажутся неприкосновенными. Деревенская площадь осталась прежней, где единственным шумом является покачивание деревянных гамаков, скрученных наискосок, что сохраняет старомодное очарование. "Поразительно, что в этом месте сосуществуют ранчо и дворцы. Это место, где танцы миллионов не повлияли на масштаб. Город сопротивляется натиску нот. Площадь перед домом здесь такая же, в ущерб другим районам, которые не сохраняют масштаб, например, северу Хосе Игнасио, потому что в битве уступают. Мы говорим о сделках на 100 миллионов долларов, а здесь по-прежнему дыры на улицах, отсутствие электричества и воды", - рассказывает специалист по недвижимости Марсело Виллануэва. "Виллануэва работает брокером уже 22 года. В его офис с открытыми окнами, расположенный напротив городской площади, постоянно заходят и выходят люди. Между делом он говорит, что у него хорошие отношения с коллегами, но нет единого мнения о том, как следует развивать это место. "Каждый заботится о своем кармане, не имея глобального видения того, куда движется Хосе Игнасио. В наши обязанности не входит забота о том, что можно сделать в этом районе. Мы оставляем это в руках муниципалитета. Очевидно, что муниципалитет хочет все больше и больше, а соседи - все меньше и меньше. В результате получилось то, что получилось в середине. Могло быть и хуже. Здесь могло бы быть 20-этажное здание, но этого не произойдет. Я думаю, что мы все еще эксклюзивны из-за низкой плотности и низкого масштаба. Но я чувствую, что здесь есть место для большего, и оно появится. На что я готов пойти, чтобы вернуть свои средства к существованию домой? По мнению многих, решение проблемы гармоничного сосуществования людей и развития заключается в более строгом регулировании, более активном участии соседей и видении того, куда мы хотим двигаться: не все уругвайские курорты должны развиваться для одного и того же вида туризма. Если Пунта-дель-Эсте, Ла-Барра и Ла-Палома существуют для более массового туризма, то Хосе-Игнасио и его окрестности могут остаться более минималистским уголком. Руибаль добавляет: "В Монтевидео есть район Карраско, где есть специальная комиссия, через которую проходят проекты, прежде чем их утвердит местное правительство. Мы должны сделать то же самое здесь. Это сообщество, в котором участвуют все желающие, где эмпиризм играет основополагающую роль, а люди путешествуют по всему миру. Меня огорчает, что организация жителей района не имеет прямого взаимодействия с мэрией по поводу этих проектов. В 2013 году новый закон создал третий уровень власти, и так появились алькальдии. Хосе Игнасио, где квадратный метр земли в городе сейчас оценивается в 1500 долларов (а в закрытых поселках - от 300 до 750), пытался обзавестись собственным алькальдием и потерпел неудачу, поэтому стал политически зависим от мэрии Гарсона, города, расположенного в 38 километрах вглубь материка. "Это стало поворотным моментом. Мэр Мальдонадо всегда оправдывается тем, что, когда проблема возникает здесь, мы должны обсуждать ее с мэром. Но в то же время он не дает мэрии никаких полномочий. На самом деле, они даже не знали о проекте Club de Campo на пляже. Это треугольник, который не работает, и нам как будто отрезали ноги", - жалуется сосед: "Как несколько лет назад деньги вытесняли рыбаков, приезжавших на выходные, так и сейчас чрезмерный рост без четкого направления уже вытеснил не одного". В качестве примера можно привести соседа-аргентинца, который, создав мифический бар в Палермо, в начале 2000 года вместе с семьей переехал в Хосе Игнасио. Он купил дом перед морем и почти не менял его, пока в 2019 году не продал его игроку в поло, потому что ему не нравилось, как заселяется все вокруг, а также он думал о росте океанов. Он переехал в Ла-Хуаниту, район по левую сторону дороги, не доезжая до Хосе-Игнасио, и основал единственный в городе книжный магазин Rizoma, который сегодня пользуется успехом. Три года спустя он и его семья решили переехать в Пунта-дель-Эсте, к лету своего детства. "Нас вытесняет стремительный рост, причем в ту сторону, которая нам не нравится. Мы все больше и больше чувствуем себя жабой из другого колодца. Перемены стремительны и жестоки. Если вы строите дом на дюне, вы разрушаете то, что, как вы говорите, вам нравится", - говорит он.