«Мы все друг друга ненавидим». От необычных плакатов до соседских детективов - конфликты в домах становятся все более распространенными в наше время.

Проблемы между соседями в домах в наше время становятся все более распространенными. Правила совместного владения, которые должны организовывать сосуществование, либо неизвестны, либо не применяются. Конфликты с администрацией также распространены и выражаются в спорах, которые перерастают в крики на собраниях консорциума. В городе Буэнос-Айрес насчитывается 122 561 кондоминиум, и ни один из них не свободен от самой распространенной проблемы - отсутствия коммуникации между членами треугольника, который обычно является конфликтным: соседями, кондоминиумом и администрацией. Ссоры разрастаются до взрывов, гармония разрушается, а минимальные жесты радушия исчезают: «В доме Клары Медины, на Вилле Креспо, царит удушливая атмосфера. Напряжение растет в коридорах, лифтах и местах общего пользования. Никто не приветствует друг друга. Встречи консорциума, далекие от того, чтобы быть форумом соседей, превращаются в словесные баталии, полные иронии и оскорблений. Если вам нужно описать царящее здесь чувство, то оно говорит о всеобщей ненависти. Источник ссоры? Современное удобство par excellence: бассейн на террасе» »Зданию 15 лет, в нем 9 этажей, и проблема началась из-за протечки, которая повредила блоки на восьмом этаже, расположенные под бассейном, который очень большой и очень глубокий. Пара, живущая там, не могла войти в квартиру из-за разрушений, вызванных сыростью: все стены отслаивались. Они не могли ничего подключить из-за опасности прорыва электропроводки», - рассказывает Клара. »Соседка говорит, что ассоциация всегда проявляла добрую волю, чтобы решить проблему, но пострадавшие обратились в суд на строительную компанию. Застройщик возместил ущерб, и только тогда консорциум смог вмешаться и провести ремонт, но бассейн продолжал течь». За 15 лет бассейн был открыт менее половины лета», - сетует он. Бассейн стал монотемой и поглотителем ресурсов. С момента его строительства 95 % дополнительных расходов здания ушло на наем инженеров-гидротехников, консультации архитекторов, покупку специальных насосов и т. д. «Бассейн почти всегда пуст», - говорит Клара, член совета владельцев. После того как бассейн опустел, начались проблемы, связанные с застоем дождевой воды, и это место стало опасным в период лихорадки денге. Трещины в конструкции усугубили ситуацию. Окрестности здания Villa Crespo разделились на тех, кто пострадал, и тех, кто им сочувствует, и тех, кто хочет наслаждаться удобствами, за которые платит своими деньгами. Общение также было разделено: есть «официальная» группа WhatsApp, в которую входят все владельцы и администрация, и «синяя», в которую не входят те, кто живет под бассейном": »Нас 16 квартир, и мы все ненавидим друг друга. Бассейн создал атмосферу враждебности и нарушил сосуществование. Мой телефон полон агрессивных чатов, а заседания консорциума - сплошные крики. В последнее лето, когда бассейн использовался, два года назад, когда я проходил мимо другого соседа на террасе, я схватил свои вещи и ушел, никто не хочет делить пространство. Мы боролись за то, чтобы бассейн был включен, но в итоге вы даже не хотите видеть друг друга, слишком много лет ухудшались отношения. Многие хотят уехать, но трудно продать дом, если проблема не решена«, - говорит Клара.»«»» Конфликт затронул все аспекты здания и стал неуправляемым для администраторов, что привело к череде увольнений. «Руководство не продержалось долго. Один администратор продержался всего месяц и уволился, потому что не выдержал. Я получала звонки и жалобы каждый день. Другая продержалась дольше, но она позвонила мне, плача от отчаяния, и сказала, что не знает, что делать и что сказать паре на восьмом этаже из-за протечек, что с ней плохо обращаются», - рассказывает она. Эта женщина также ушла после того, как на нее написали донос в Публичный реестр администраторов консорциумов (RPA). «Она была человеком с 50-летним опытом работы, не имеющим авторитета, и впервые за свою карьеру она получила жалобу. Нам трудно найти администраторов. Нынешняя работает уже два месяца, посмотрим, сможет ли она продержаться», - говорит она. Соня Альварадо живет в старом здании в Колегиалес, в котором пять этажей по четыре квартиры в каждом и магазины на первом этаже. В течение восьми лет соседям приходилось иметь дело с «неработающим» администратором. По его словам, он не работал и не решал проблемы здания. Если нужно было сделать ремонт, он собирал внеочередной фонд, но потом не делал его или делал, не изыскивая бюджетные средства должным образом. Он вспоминает, что привлекал поставщиков, которые делали работу по три раза и не давали ни гарантии, ни чека. В какой-то степени старшие соседи смирились с его непригодностью, но младших раздражало то, что он не отвечал на звонки и отказывался от группы WhatsApp между собственниками и администрацией. Мы вступили в совет собственников, чтобы быть начеку, потому что контроля не было. Мы ходили на собрания, но ничего не продвигалось. Мы проверяли бухгалтерские книги, видели нарушения и хотели выгнать администратора, но на каждом собрании он ставил нам препоны, цитировал законы и процедуры, о которых мы не знали. У нас не было инструментов, чтобы опровергнуть их аргументы, и мы не понимали, как работает большинство, необходимое для принятия любого решения в консорциуме», - говорит 35-летняя Соня. »От собрания к собранию сторонники перемен терпели поражение. Меньшинству противостоял «официоз», старые владельцы, которые предпочитали статус-кво, руководствуясь идеей «лучше дьявол, которого ты знаешь». Администратор, по словам Сони, блеснул своим умением отстаивать свою позицию. Его ораторское искусство позволяло ему противостоять всем попыткам сместить его. Он сбивал ассамблеи с помощью формальностей или пользовался сомнениями соседей по поводу юридических аспектов голосования. «Решение, которое они нашли, было спорным. Они позвали юриста, который присоединился к собранию в качестве партнера одного из владельцев. «Он проконсультировал нас, и за одно собрание нам удалось сместить администратора. Большую часть времени он молчал, но когда пришло время голосовать по вопросу управления, что было для нас решающим моментом, он вмешался: «Извините, но это противоречит правилам совместного владения и Гражданскому и Коммерческому кодексу». Чиновники смотрели на него с подозрением, но были заинтригованы, - вспоминает Соня, - то, на что ушли годы тупиковых переговоров, было решено в считанные минуты». Появление постороннего человека, разбирающегося в законах, заставило остальных владельцев переосмыслить ситуацию в здании». Они слушали его очень внимательно, особенно когда понимали, что администратор цитирует законы, которые не действуют, или путается в аргументах. В конце концов, у него закончился сценарий, и мы смогли отстранить его от должности за плохое управление. Мы также смогли единогласно договориться о назначении нового управляющего, на что ушло бы, возможно, еще восемь лет, - говорит он. - Опыт улучшился после того, как новый управляющий нанял человека, который чаще бывает в здании, отвечает на звонки и общается. «Он очень доступен и загружает всю информацию в приложение, которое позволяет нам оплачивать расходы там, следить за расходами и иметь квитанцию об оплате. Это более прозрачный менеджер, и все фиксируется. Здание работает, и трений в совместном проживании стало меньше», - говорит Соня. 75-летнему Раулю Гутьерресу было трудно пойти против воли всех владельцев здания, в котором он живет, с 18 квартирами, расположенного на улицах Скалабрини Ортис и Сервиньо. Она подозревала, что исторический администратор неправильно распоряжается средствами, но у нее сложились дружеские отношения со многими соседями, которые ее защищали». »Я долгое время протестовала одна, без чьей-либо поддержки. Я посещала все собрания и постоянно говорила о нарушениях, которые я видела, но меня не очень-то принимали другие. Было очень трудно идти против течения, особенно из-за их привязанности к администратору», - говорит Рауль. Инерция была сломлена, когда в здании появился новый владелец. Рауль увидел возможность и на первой встрече консорциума высказал ей свои опасения по поводу управления средствами. Вместе они взяли на себя роль бухгалтерских детективов и просмотрели всю документацию за последние шесть месяцев. «Мы провели неформальный аудит с помощью электронных таблиц excel, изучили протоколы, квитанции и ежемесячные отчеты о расходах. Счета-фактуры отсутствовали, а те, что мы нашли, казались поддельными или фальсифицированными. Имелся список ремонтных работ, которые не проводились, и платежи за услуги, которых в здании не было. Результат, на первый взгляд, свидетельствовал о нецелевом использовании средств консорциума«, - подчеркивает он.»«»» Соседние детективы сосредоточили свое внимание на ремонте воздушного освещения в кухнях и подсобных помещениях здания, который обошелся в 1,4 миллиона песо, что более чем в два раза превышает расценки, которые они проверили у различных поставщиков, чтобы иметь ориентировочную стоимость. Их также поразил очень дорогой ремонт в квартире «владельца, который был более близок» с администратором. «Оба владельца вызвали ее в бар, чтобы потребовать объяснений. «Мы не стали возбуждать уголовное дело, потому что в тот же вечер она уволилась, и больше мы ее не видели. Она также обнаружила ряд недостатков в работе предыдущей администрации, например, что резервуары для воды не чистились в течение восьми лет», - добавляет Рауль. Не все конфликты так серьезны, как описанный Раулем случай. Мелкие проблемы сосуществования также обостряются, иногда в виде «шуток». Смартфоны всегда под рукой, плакаты с внутренними делами здания фотографируются, и изображения быстро распространяются в социальных сетях. Микросоциумы - термин, используемый Альбано Лаюппой, директором Consorcio Abierto, платформы, управляющей консорциумами, для определения того, что происходит в каждом районе или здании. В меньшем масштабе действует динамика, похожая на политическую. Постоянно ведутся дискуссии, определяются контракты, и, как и любая другая деятельность, она не свободна от коррупции. Проводя параллели, Лаюппа утверждает, что устав или правила совместного владения работают как конституция: это основной текст для организации сосуществования. С другой стороны, собрание выступает в качестве законодательной власти, направляя решения здания, и, наконец, есть администратор, который их исполняет. «Конфликтные отношения между администраторами и соседями - это проблема, которая существует во всем мире и во всех социальных секторах. Менеджмент - очень сложный сектор, где цифровая трансформация пришла очень поздно. В прошлом эта роль оставалась незамеченной. В условиях экономического кризиса и инфляции расходы на строительство стали непосильным бременем для семейной экономики, поэтому люди хотят понимать, за что они платят», - анализирует Лаюппа. Он добавляет: «Им приходится справляться без специального руководства по их деятельности, которая не является ни коллегиальной, ни строго регламентированной. С другой стороны, соседи, как правило, не знают правил совместного владения или не применяют их, что вызывает постоянную напряженность». Бизнесмен считает, что администрации были вынуждены внести коррективы - изменения, вызванные собственниками, которые стремятся к большей прозрачности, доступу к информации и контролю над расходами здания, чтобы снизить затраты. «Управлять микросообществами нелегко. Администратору обычно приходится сидеть перед собранием, состоящим в среднем из 30 человек, и он больше не может представлять данные с помощью электронных таблиц excel или устанавливаемых систем, которые устаревают при работе с огромным объемом работы. Необходима цифровая трансформация», - говорит он. «Для Laiuppa управление администрацией должно осуществляться с помощью онлайн-систем, которые отражают как операционные, так и финансовые аспекты. У них должен быть официальный канал, где хранится история всех сообщений, голосований и жалоб, что позволяет отследить возникновение проблемы». Если все жалобы решаются через WhatsApp, то отследить их невозможно», - говорит он. По его опыту, внедрение хорошо применяемых технологий снижает текучесть кадров среди менеджеров. Люди, имеющие больший доступ к информации, более спокойны, а администраторы, автоматизировавшие основные строительные вопросы, могут больше сосредоточиться на разрешении конфликтов, что способствует более гармоничному сосуществованию«, - говорит Лайуппа.»«»"По мнению Карлоса Трабулси, генерального директора департамента обороны и защиты прав потребителей города, отвечающего за публичный реестр администраторов консорциума (RPA), основные проблемы в зданиях заключаются в отсутствии знаний о том, как работают юридические и операционные процессы в рамках консорциума, и в плохой коммуникации с администраторами. «В консорциуме технологии вносят свой вклад, но они не решают человеческих проблем. Администратору необходимо много работать над эмпатией к членам консорциума. Большинство жалоб, которые мы получаем, вызваны недостатком общения. Это порождает напряженность в отношениях между соседями, которая перерастает в эскалацию. Каждая проблема в здании накапливается и переносится на остальных членов сообщества, пока ситуация не взрывается и отношения полностью не разрушаются: сосед хочет, чтобы администратор ушел, а администратор оправдывается тем, что во всем виноват сосед, с которым невозможно договориться», - описывает Трабулси. »В RPA поступают разные типы жалоб. Самые частые из них - на отсутствие ремонта и обслуживания в здании или блоке, неэффективные ответы и просроченные администраторы, которые не созывают собрания». «В 2024 году было подано 2823 жалобы, и в 83 % случаев было достигнуто соглашение. В 2025 году в первом квартале было получено 740 жалоб с уровнем разрешения 78 %. «Агентство по защите прав потребителей не может снять администратора с должности, но может применить санкции, начиная от предупреждения, предупреждений и штрафов в размере от 300 до 20 000 фиксированных единиц (каждая единица равна 1017 весу) и заканчивая приостановкой регистрации». «За последний год мы лишили регистрации двух администраторов. Это экстремальные ситуации. Были случаи, когда мы замечали подделку важных документов, таких как справки об отсутствии судимости и свидетельства о прохождении обязательного ежегодного курса переподготовки», - говорит Трабулси. Если договориться не удается, жалоба передается в оперативно-правовое управление RPA, которое при наличии достаточных оснований формулирует обвинение в поведении, подлежащем наказанию. У администратора есть 10 дней, чтобы представить свою защиту и доказательства. Если санкцией является штраф, то его должен заплатить администратор, а не консорциум». В свою очередь, санкции могут быть обжалованы администратором в Спорном административном суде по налогам и потребительским отношениям. «На практике суды поддерживают 99 % санкций, редко отменяют меры, - объясняет Трабулси, - В случае конфликта между соседями они могут обратиться к медиатору в штаб-квартиру коммуны, соответствующей адресу. Этот процесс является добровольным и бесплатным». Споры о пользовании общими зонами здания или соседские разногласия по вопросам гигиены - вот лишь некоторые примеры проблем, с которыми обращаются к медиатору, ответственному за сближение позиций. Самая крайняя альтернатива - обращение к гражданскому или уголовному правосудию, в зависимости от предмета и серьезности конфликта. «Чтобы стать администратором, не обязательно иметь высшее образование, но необходимо пройти курс обучения в аккредитованном институте, лично сдать экзамен и обновлять свои знания каждый год для продления регистрации». «В июле 2024 года для администраторов стало обязательным генерировать QR-код на отчете о расходах здания со всеми подтверждающими документами по расходам и банковскими выписками по активам здания. Администратор, у которого это не реализовано, получает прямую санкцию, он не имеет права проводить сверку». Мигель Анхель Сумма, президент Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, называет самым большим источником разногласий величину расходов. «К сожалению, у администраторов очень плохая пресса. Они всегда представляются виновниками. Соседа раздражает величина расходов, и он направляет свой гнев на фигуру администратора, который является видимым лицом, хотя не он устанавливает цены, а тот, кто просто складывает расходы здания«, - говорит он. Увеличение расходов находится вне контроля и возможностей администратора и зависит от многих факторов», - говорит Сумма. Он перечисляет увеличение объема услуг и повышение зарплаты сотрудникам, работающим в этом здании. «Наконец, он отмечает, что после пандемии произошли глубокие изменения в отношениях между соседями и администрациями. «Технологии и виртуальность вошли в окно, и возникло большое короткое замыкание. Могут быть какие-то проблемы с общением, но администратор постоянно получает жалобы, и со многими постоянно плохо обращаются. У меня был случай, когда менеджеру угрожали огнестрельным оружием на собрании. Люди должны понимать, что администратор - это человек, он может совершать ошибки, как и все остальные», - говорит Сумма. «»