Свойства: снижение затрат, восстановление продаж и удорожание ипотечных кредитов

Рынок недвижимости Аргентины переживает период перестройки и перераспределения. В этом контексте новый отчет показал, как динамика курса доллара, который в последние недели резко вырос по сравнению с предыдущими месяцами, и условия доступа к ипотечному кредитованию, которые в последние месяцы начали сдерживать предложение, формируют настоящее и будущее девелоперских проектов: от стоимости строительства до прибыльности, которую приносит продажа на стадии строительства или покупка с ипотечным кредитованием. Все эти переменные показали значительные изменения, начиная с 2024 года. Следует помнить, что после того, как за год стоимость строительства в долларах значительно выросла, многие объекты на стадии строительства стали стоить дороже, чем новые объекты, что является необычной ситуацией на рынке. Но еще одним фактором, повлиявшим на сектор, стало возвращение более года назад ипотечных кредитов UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, единица покупательной способности), которые дали надежду всем участникам рынка. Эти три переменные: стоимость строительства, восстановление продаж и ипотечные кредиты, упоминаются в последнем квартальном обзоре Metadato, платформы отраслевой аналитики Палаты предпринимателей-застройщиков (CEDU). «В июне показатель стоимости строительства достиг самого высокого уровня за последние семь лет, после роста на 11,79% в апреле-июне. Однако в июле ситуация изменилась: стоимость снизилась на 5,5% в песо, что аналитики связывают непосредственно с ростом курса доллара. «В то же время цена продажи скважины за последние полтора года восстанавливалась, но все еще остается на 2,57% ниже последней лучшей цены (июль 2018 года). В течение последнего года индекс CAC рос с месячной скоростью, близкой к уровню инфляции. Тем не менее, его высокий показатель остался значительно выше индекса потребительских цен и еще выше курса доллара на черном рынке. Таким образом, отмена валютных ограничений в апреле первоначально привела к падению курса доллара на черном рынке (-6,5% в первый день и -11,64% до конца июня), что привело к удорожанию затрат в долларах и снижению рентабельности проектов. Однако рост валюты на 8,51% в июле смягчил это воздействие. «Отчет CEDU указывает, что объекты в стадии строительства восстанавливают позиции, хотя все еще находятся на 2,57% ниже пикового уровня июля 2018 года. Во втором квартале 2025 года цены выросли на 1,52%, а в июле продажи в этом сегменте превысили продажи готовых объектов: 1,02% против 0,74%. Несмотря на это улучшение, валовая рентабельность аренды в июле упала на 6,06%, что также было связано с ростом курса доллара. Несоответствие между затратами, ценами и рентабельностью по-прежнему остается проблемой для бизнеса. «Наблюдается улучшение цены продажи единиц недвижимости, с лучшими показателями отделов продаж в июле и резким снижением рентабельности из-за роста курса доллара», — резюмирует исследование. «Индекс склонности к получению ипотечного кредита, который измеряет соотношение между размером платежа и эквивалентной арендной платой, показал значительные колебания. В июне 2025 года этот показатель составлял 1,82 пункта. Однако в июле он достиг 2,04 пункта, что является самым высоким значением с марта 2023 года. Чем выше индекс, тем меньше готовность брать кредит». Этот рост обусловлен в основном двумя факторами: увеличением платежа на 14,42 % по сравнению с июнем и сильным ростом официального курса доллара. Несмотря на сильный рост числа заключенных ипотечных договоров в Буэнос-Айресе (на 959,29% с января по июнь 2025 года по сравнению с предыдущим годом), в июне наблюдается стагнация в сфере ипотечных операций, что объясняется ужесточением условий доступа к финансированию, включая повышение процентных ставок и более строгие требования». По мнению CEDU, текущая ситуация вынуждает всю цепочку создания стоимости в сфере недвижимости принимать решения на основе данных и предвосхищать тенденции с целью продвижения политики, способствующей развитию инклюзивных и устойчивых городов.