«Эмитенты и получатели квадратных метров»: план Буэнос-Айреса, направленный на увеличение зеленых зон и застройку на юге города.

Правительство Буэнос-Айреса стремится активизировать инструмент, позволяющий застройщикам получить дополнительные строительные площади в районах с высоким спросом в обмен на создание зеленых зон в шести районах, реставрацию исторических зданий и инвестиции в южной части города. Речь идет о «дополнительной строительной площади» (CCA), включенной в последнее обновление Градостроительного кодекса. Схема, действующая с марта этого года, но которую власти Буэнос-Айреса стремятся сделать более заметной, предусматривает три способа получения CCA, направленных на решение различных городских проблем, таких как нехватка зеленых зон, деградация исторического наследия и низкий уровень инвестиций в южной части города. Для этого было предложено создать систему «эмитентов и реципиентов квадратных метров». Таким образом, частный сектор поощряется к передаче земельных участков для создания общественных пространств, реставрации зданий, имеющих культурную ценность, или строительства жилья на юге. Взамен застройщики получают дополнительные передаваемые строительные права, которые могут быть использованы в районах с более высокой доходностью недвижимости на севере и в центре города». Эта мера еще не прошла формальные процедуры, но уже поступило множество запросов. «Это шанс», — отметили в технической группе Департамента городского планирования. Они подчеркнули: «Всегда звучит критика в адрес отсутствия долгосрочного планирования, но это инструменты, эффект от которых мы не увидим завтра, потому что они рассчитаны именно на долгосрочную перспективу». Представители сектора недвижимости отметили, что инициатива «является мощной», но признали, что «с некоторыми улучшениями она могла бы, в конечном итоге, быть более полезной и востребованной». В то же время они считают, что в краткосрочной перспективе вариант, предусматривающий создание новых зеленых зон, «является самым простым, гибким и практичным в реализации» по сравнению с остальными. «Проблема нехватки зеленых зон вблизи города стала очевидной во время пандемии коронавируса, когда на первый план вышла необходимость использования открытых пространств для отдыха и развлечений. С тех пор вырос спрос со стороны граждан на возвращение заброшенных или неиспользуемых участков земли для преобразования их в скверы или игровые площадки. Для начала работы по устранению экологического дефицита были выбраны районы Сан-Николас, Монсеррат, Бальванера, Сан-Тельмо, Альмагро и Вилья-Санта-Рита, которые, согласно показателю, разработанному командой городской антропологии Департамента планирования, являются районами с самыми высокими городскими температурами из-за отсутствия близлежащих зеленых зон. Механизм CCA в данном случае предусматривает, что владельцы участков, отвечающие определенным требованиям, таким как наличие площади не менее 600 квадратных метров и фасада не менее 15 метров, могут передать право собственности на землю навечно правительству Буэнос-Айреса. Взамен они получают сертификат на квадратные метры, которые могут быть перенесены в «приемные полигоны», где в соответствии с действующим Градостроительным кодексом разрешена более высокая плотность застройки. «Кроме того, существует второй вариант: если частное лицо не только передает землю, но и берет на себя обязательства по созданию зеленой зоны, то есть уже оборудованной площади, оно получает более высокую компенсацию. «Кроме того, это ускоряет сроки выполнения работ, поскольку строительство остается в руках частного сектора, что позволяет жителям быстрее воспользоваться результатами, — пояснили в беседе с LA NACIÓN Йозефина Дукос, заместитель министра городского планирования, и Факундо Марцано, глава кабинета министров. — Выбранные участки не обязательно должны быть полностью пустыми. Сюда также входят участки, которые, хотя и застроены в низкой плотности (например, до двух этажей), могут быть преобразованы или снесены для создания зеленых зон. Это то, что технический отдел называет «мягкой тканью», с потенциалом для городской реконструкции». По этому поводу Андрес Бортагарай, член Профессионального совета архитекторов и президент Фонда урбанистики, заявил: «Конечно, в городе нужно создавать больше зеленых зон и стимулировать развитие южной части, но вопрос в том, являются ли эти инструменты наиболее подходящими». Эксперт не согласился с тем, что «создание зеленых зон подчиняется увеличению застройки», поскольку в результате «будет больше квадратных метров бетона». «В Буэнос-Айресе есть качественные зеленые зоны, но их количество ниже рекомендуемых стандартов», — предупредил он. «Параллельно с этим второй путь CCA заключается в стимулировании развития недвижимости на юге столицы за счет строительства жилых домов в районах Ла-Бока, Барракас, Конститусьон, Парке Патрисиос, Лугано и Вилья Олимпика. Эти зоны, называемые «излучателями метров», могут генерировать сертификаты при условии, что работы завершены. «Приемники метров», в которых можно будет увеличить высоту существующих или строящихся зданий, находятся на трех участках проспекта Кабильдо (между Генерал Пас и Мендоса), проспекта Кордова, а также на двух участках между Хорхе Ньюбери и Скалабрини Ортис. Список дополняют Альберти, между Генерал Пас и Эскалада; Ривадавия, между Генерал Пас и Доницетти, и Акойте, между Диас Велес и Арангурен. И два полигона, расположенных в коммуне 1: первый ограничен улицами Бельграно, Уэрго, Сан-Хуан и Пасео Колон, а второй находится в Пуэрто-Мадеро и проходит по улицам Сесилия Гриерсон, Пиерина Делеасси, Хуана Мансо, Вера Пеньялоса и Эльвира Раусон де Деллепиане. Ключевым моментом программы является то, что для получения сертификата CCA и начала строительства на севере работы на юге должны быть завершены. Однако административные процедуры могут быть начаты параллельно. «Наконец, застройщики, которые не планируют напрямую использовать полученные метры, могут продавать сертификаты CCA третьим лицам. Это позволяет разделить фигуры «эмитента» и «получателя», что способствует большей динамике на рынке. «Наша идея заключалась в том, чтобы создать стимул: создать дополнительные метры в том месте, на которое сегодня ориентирован рынок, а именно на север Буэнос-Айреса», — пояснил Дукос. В то же время чиновница отметила: «Развитие на юге сосредоточено на строительстве жилья». «Хотя в настоящее время соотношение между квадратными метрами, которые необходимо построить, и квадратными метрами, которые можно продать, не столь благоприятно, мы понимаем, что это также инструмент для снижения барьера доступа к жилью, как к покупке, так и к аренде, потому что в обоих случаях это будет способствовать увеличению жилищного фонда в городе», — подчеркнула она. Дамиан Табакман, президент Палаты предпринимателей-застройщиков (CEDU), оценил, что «хотя это очень недавнее явление и еще не прошло достаточно времени, чтобы оценить его реальное влияние», все же «на рынке не слышно, чтобы люди широко использовали этот инструмент». «Мне он кажется очень хорошим и мощным, и с некоторыми улучшениями он мог бы, в конечном итоге, найти более широкое применение», — признал он. В то же время он считает, что в нормативных актах «есть жесткие условия», такие как «необходимость завершения строительства на юге, чтобы закрепить право на увеличение застройки в принимающей зоне». Табакман проанализировал, что «кодексы действуют в течение многих лет», поэтому «возможно, через несколько лет этот последний способ стимулирования начнет использоваться».