Конец эпохи «одиссеевского» застройщика: ключевые моменты нового этапа в сфере недвижимости

Это сводится к однозначному утверждению: «На рынке существуют определенные ожидания», — резюмировал Гервасио Руис де Копеги, возглавляющий отдел предпринимательства компании IRSA, и привел в качестве примера проект «Рамблас-дель-Плата», который «значительно превзошел ожидания». «Следует понимать, что реализация проекта обычно занимает не менее четырёх лет и что он может начаться при одном президенте, а завершиться при правительстве оппозиции — такая возможность существует». «Строительные работы могут пройти через совершенно разные сценарии в зависимости от того, кто будет избран на предстоящих выборах», — пояснил Даниэль Минцер, директор GD Developers. Этот вопрос побуждает проанализировать, что происходило в течение последнего периода. «Последние два с половиной года мы занимались смягчением последствий», — продолжил Густаво Лламбиас, партнер компании RED. Он добавил, что в Аргентине люди привыкли переживать кризис каждые пять лет и что, следовательно, застройщики обычно сталкиваются с ним в каждом типичном проекте. Это, по словам Мариано Боруховича, партнера и содиректора ABV, приводит к изменению правил игры. «Нужно быть готовыми и проявлять гибкость, обеспечить проекту автономность и сделать его привлекательным», — отметил он, признав, что предприятия должны уметь защищаться перед лицом изменений. «Сектор преодолел большую часть трудностей». Андрес Броди, директор компании BrodyFriedman, описал ситуацию следующим образом: «Излишки товара распроданы, строительные объекты завершены, и сегодня мы сталкиваемся с ценой продажи, которую мы, застройщики, считаем оправданной и которая превышает привычные для нас уровни». Этой фразой он затронул центральную тему: спрос на качественную продукцию. «Текущая ситуация, по словам Андреса Калвилла, корпоративного директора Real Estate Consultor Estratégico, находится в «стагнации». Поэтому важно, как действовать в такой ситуации. «Несмотря на кризис, люди вступают в брак, разводятся и заводят детей», — резюмировал он и добавил, что ставка делается на поиск ниш. В качестве примера он привёл продажу квартир в отеле Plaza со средней ценой за квадратный метр в 10 000 долларов США, что значительно превышает средний показатель. «Премиум-сегмент процветает, потому что предложение ограничено, а спрос в этой сфере не удовлетворён», — подчеркнул Броди и добавил, что у тех, кто занимается этим видом недвижимости, «дела идут очень хорошо». «Разрешения, необходимые для реализации проектов, представляют собой проблему, которая затрагивает всех застройщиков и заслуживает отдельного анализа». «Сегодня на утверждение проектов уходит более года», — отметил Алехандро Фурст, генеральный директор Landmark Developments, который выделил три «узких места», затрудняющих работу сектора. «Первое возникает ещё до начала строительства. Получение разрешения может затянуться на несколько месяцев дольше, чем это разумно. Вторая проблема возникает при оценке возможности подключения к коммунальным сетям». Сроки действия разрешений на водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и канализацию, как правило, рассчитаны на идеальные, а не реальные условия строительства. Срок действия разрешения может истечь до завершения проекта, что вынуждает возобновлять уже урегулированные процедуры. «Третий критический момент наступает в конце. Строительство может быть завершено, объект сдан и даже заселен, но по-прежнему приходится ждать окончательного приёма объекта, раздела участка, регистрации и оформления права собственности. Пока это не произойдет, покупатель имеет ограниченный доступ к ипотечному кредиту, а застройщик задерживает возврат вложенного капитала». «Учитывая это, Броди выделил несколько моментов, требующих исправления: «Необходимо пересмотреть ставку на валовую выручку и ставку гербового сбора — это искажающие рынок налоги, которые лишь удорожают стоимость квадратного метра», — отметил он. Он добавил, что гербовый сбор составляет 3,5 % от суммы договора: «В этом нет никакого смысла». В этой связи Тарасидо указал на две сферы, над которыми можно работать: «Ситуация с ипотечным кредитованием обещает улучшиться, но пока остаются определенные ограничения». В этих условиях застройщики начали играть ведущую роль, предлагая собственные альтернативы финансирования для покупки недвижимости». «Мы делаем то, чего не делают банки. Мы действуем на опережение, чтобы улучшить динамику продаж в сложные годы», — отметил Аскуй, который сообщил, что финансирует покупку готовых квартир с помощью кредитов в долларах с первоначальным взносом в 50 %, а остальную сумму можно выплатить 48 взносами под годовую ставку 6 %». «Эта доля составляет треть от стоимости банковского кредита, причем без административных расходов и без страховки», — подытожил он. «Другие застройщики также предлагают собственное финансирование. Тарасидо отметил, что у них есть кредитная линия сроком до шести лет, хотя она не является массовой и применяется только к определенным проектам. «Это хорошие сроки, но, очевидно, если посчитать размер ежемесячного платежа, он не сравнится со стоимостью аренды», — пояснил он. Он отметил, что, хотя это и требует определённых усилий, такое финансирование доступно не всем и «не является тем финансированием, в котором действительно нуждается сектор». «В этом контексте появляются новые инициативы». На прошлой неделе министр экономики Луис Капуто объявил, что правительство разрешит выдачу банковских кредитов в долларах для предприятий, в том числе и для сектора недвижимости, а также подтвердил, что правительство рассматривает возможность использования средств Фонда гарантий устойчивого развития (FGS) агентства Anses для обеспечения долгосрочного финансирования банков и, таким образом, попытается вновь расширить ипотечный рынок. Представители CEDU+AEV высказались в поддержку этих инициатив: «Наша отрасль готова содействовать новым инвестициям и ускорить реализацию проектов, стимулируемых этими новыми финансовыми инструментами», — сообщили они и подчеркнули, что предлагаемые в настоящее время ипотечные кредиты распространяются только на готовые объекты, тогда как если бы была предоставлена возможность приобретать недвижимость на стадии строительства в кредит, оживление строительной отрасли произошло бы быстрее, что ускорило бы текущие работы и позволило бы начать те, которые еще не начаты».