Скрытый налог, о котором никто не говорит и который удорожает новые квартиры

Существует налог, который сдерживает развитие аргентинского рынка недвижимости и не закреплён ни в одном законе. У него нет ставки, его не взимают ни ARCA, ни ARBA, но он подрывает рентабельность каждого частного проекта не меньше, а то и больше, чем многие официальные налоги. Этот налог — административное время. «Когда речь заходит о затратах в сфере недвижимости, обсуждение обычно сосредотачивается на земельном участке, строительстве и цене продажи. Не хватает четвертой переменной: времени, в течение которого капитал остается замороженным, прежде чем превратиться в строительство, рабочие места, жилье и доход. В столичном округе Буэнос-Айрес (CABA) и провинции Буэнос-Айрес это время стало «тихой» нагрузкой, которая удорожает проекты и сдерживает инвестиции». «Программа дерегулирования, продвигаемая Федерико Стурценеггером, позволяет взглянуть на эту проблему под другим углом. Дерегулирование не должно означать отсутствие контроля или строительство без правил. Это должна быть политика повышения производительности: устранение дублирования, сокращение сроков, цифровизация процессов, обеспечение прослеживаемости государственных решений и возложение ответственности на уполномоченных лиц». «Частное строительство зависит не от государственного бюджета, а от собственного капитала, сбережений, инвесторов и банков. Когда государство задерживает выдачу разрешения, оно задерживает не просто документ: оно задерживает уже принятое решение об инвестициях, уже купленный участок, уплаченные гонорары и взятые на себя обязательства. Капитал уже вложен, но пока не работает». Первое «узкое место» возникает ещё до начала строительства. Выдача разрешения может затянуться на месяцы дольше, чем это разумно. В провинции Буэнос-Айрес ситуация обычно сложнее, поскольку к муниципалитетам добавляются провинциальные органы, у каждого из которых свои процедуры и сроки. «Вторая проблема возникает в связи с разрешениями на подключение к коммунальным сетям. Сроки действия разрешений на водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и канализацию, как правило, рассчитаны на идеальные, а не реальные условия строительства. Срок действия разрешения может истечь до завершения проекта, что вынуждает возобновлять уже урегулированные процедуры». «Третий критический момент наступает в конце. Строительство может быть завершено, объект сдан и даже заселен, но по-прежнему приходится ждать завершения строительства, раздела участка, регистрации и оформления права собственности. Пока это не произойдет, покупатель имеет ограниченный доступ к ипотечному кредиту, а застройщик задерживает возврат капитала. «Каждый месяц задержки имеет свою цену: замороженный капитал, отложенные оформление прав собственности и ипотеки, ожидающие поставщики и работники, а также поступления, которые приходят с опозданием. Административные задержки не финансируют инфраструктуру и не улучшают контроль: они тормозят деятельность». «Каждая процедура должна обосновывать, какой риск она предотвращает, какую ценность добавляет и почему её нельзя решить проще, быстрее или в цифровом формате. Если какое-либо требование не повышает безопасность, не защищает соседей, не приводит город в порядок и не повышает прозрачность, то это не контроль — это затраты». Частное строительство нуждается в правилах, технических стандартах, надзоре и санкциях. Но это не требует медленного и раздробленного государства. Задача состоит в том, чтобы перейти от государства, которое заранее разрешает всё, к государству, которое устанавливает чёткие правила, требует профессиональной ответственности, проводит грамотные проверки и налагает санкции. «Существуют конкретные меры: декларации, подписанные лицензированными специалистами; максимальные сроки на каждом этапе; а также единое цифровое окно, объединяющее муниципалитеты, кадастровые службы, технические органы и подрядчиков в рамках отслеживаемого досье». Также необходимо привести срок действия технико-экономических обоснований в соответствие с реальными масштабами каждого строительного проекта; ускорить процедуры сдачи объектов в эксплуатацию, раздела земельных участков и регистрации прав собственности; а также предоставить промежуточные кредиты покупателям, которые уже владеют недвижимостью, но не имеют документа о праве собственности. Наконец, необходима общедоступная таблица сроков утверждения по муниципалитетам и видам процедур. То, что не измеряется, не управляется». «Хотя многие полномочия относятся к муниципальному или провинциальному уровню, национальная повестка дня может задавать стандарты, обеспечивать цифровую совместимость и формировать модели ответственных заявлений. Дерегулирование — это не только крупные реформы: оно проявляется в каждом разрешении и деле, от которых зависит, начнется ли инвестиционный проект сегодня или будет приостановлен на несколько месяцев. «Речь не идет о том, чтобы просить привилегий для сектора недвижимости. Экономика, стремящаяся к росту, не может относиться к продуктивному времени так, как будто оно не имеет ценности». Каждый месяц, который удается сократить, — это инвестиции, которые поступают раньше, ипотечные кредиты, которые выдаются раньше, рабочие места, которые создаются раньше, и налоговые поступления, которые поступают раньше. «Если мы хотим раскрыть потенциал производительных сил, мы должны также освободить время: оно не должно больше застревать в бумажной волоките, а должно вновь превращаться в инвестиции, строительство и рабочие места». Автор является генеральным директором Landmark Developments — девелоперской компании, которая, помимо прочих проектов, занимается строительством комплекса Udaondo на проспекте Либертадор в Нуньесе.»