Когда можно начать судебное разбирательство по делу о выселении?

В сфере арендных договоров судебное решение о выселении является правовым инструментом, который, хотя и является крайней мерой, но необходим в случае разрыва отношений между арендодателем и арендатором. Но когда можно инициировать этот процесс? Какие условия должны быть выполнены, чтобы судья разрешил выселение из недвижимости? Энрике Абатти, адвокат, специализирующийся в области недвижимости и президент Палаты собственников Аргентинской Республики, дает точную оценку сроков, требований и сложностей, связанных с этим судебным разбирательством. «Неуплата арендной платы является наиболее распространенной причиной выселения, но также и неуплата дополнительных расходов, таких как коммунальные платежи, налог на недвижимость (ABL) или страховые взносы», — объясняет Абатти. Это различие не является незначительным: арендная плата, определение которой дается в статье 1208 Гражданского и коммерческого кодекса, включает в себя как саму арендную плату, так и все дополнительные расходы, свободно согласованные между сторонами. Таким образом, невыполнение любого из этих пунктов может послужить основанием для начала судебного разбирательства по выселению или даже принудительного исполнения. «Чистая арендная плата, в свою очередь, определена в статье 1187 того же кодекса и относится только к цене аренды. Согласно закону, для начала судебного разбирательства по выселению за неуплату должны пройти два месяца подряд просрочки платежей. Однако, как поясняет Абатти, «это не является вопросом общественного порядка, поэтому в договоре может быть оговорено, что уже при просрочке платежа на один месяц можно инициировать судебный процесс. Даже если просрочка не является последовательной, она также может быть основанием для выселения, если это прямо оговорено в договоре». Другим частым основанием является истечение срока действия договора. Во многих случаях арендатор отказывается возвращать недвижимость по истечении согласованного срока, что вынуждает владельца инициировать судебный процесс. «Это очень удобная позиция для арендатора, особенно если поручитель стал неплатежеспособным. И тем более, когда судебные разбирательства по выселению затягиваются на срок от года до полутора лет из-за неэффективности судебной системы и гарантийной позиции многих судей», — предупреждает Абатти. «Эта медлительность судебной системы имеет побочные эффекты: она препятствует выполнению договоров и наносит ущерб добросовестным арендаторам. «Это как в страховых компаниях: чем выше риск, тем больше требований предъявляется. Поэтому сегодня арендодатели требуют больше месяцев залога или даже предоплаты, что раньше было запрещено при аренде жилья», — отмечает адвокат. «Новая правовая ситуация, обусловленная DNU 70 23, действующим с декабря 2023 года, обеспечивает абсолютную свободу заключения договоров. Больше не существует минимального срока действия договоров аренды жилья — ранее он составлял три года в соответствии с законом, принятым в 2020 году и отмененным в конце 2023 года — и разрешается согласовывать депозиты за год аренды или авансовые платежи без ограничений. «Я рекомендую один месяц залога за каждый год договора. Если договор заключен на два года, то два месяца. И чтобы залог возвращался в соответствии с последней действующей арендной платой, а не с исторической стоимостью», — рекомендует Абатти. «Помимо неуплаты и истечения срока договора, существуют и другие причины для выселения, прямо предусмотренные законом: передача договора или субаренда, когда они запрещены. «Общее правило заключается в том, что субаренда и уступка разрешены, но 99% договоров их запрещают. Если они запрещены и это условие нарушается, это также является основанием для выселения», — поясняет адвокат. «Федеральная система Аргентины добавляет еще один уровень сложности: каждая провинция имеет свой собственный процессуальный кодекс. «Например, в Мендосе действует самая быстрая процедура в стране. Там за неуплату или истечение срока договора выселение может произойти менее чем за шесть месяцев», — отмечает Абатти. «Еще один ключевой момент — это ситуация, когда срок договора истекает, а арендатор отказывается сдавать недвижимость, даже если он оплатил аренду до последнего месяца. В этом случае речь уже идет не о неуплате аренды, а о «неправомерном проживании», то есть проживании после истечения срока договора. «В этом случае следует возбудить иск о возмещении ущерба, который отличается от иска о взыскании арендной платы. И если имеют место обе ситуации — задолженность и проживание после истечения срока договора — необходимо инициировать два судебных разбирательства: одно в порядке исполнения взыскания задолженности по арендной плате, а другое в порядке рассмотрения дела о возмещении ущерба», — поясняет Абатти. «Второе судебное разбирательство является более сложным, поскольку требует доказательства экономического ущерба, арендной стоимости помещения и других элементов. Однако его можно упростить, если в договоре есть штрафная оговорка, устанавливающая определенную сумму за каждый месяц неправомерного проживания. «Если в договоре сказано, что в случае просрочки арендатор должен платить, например, 200 долларов в месяц, то это исполняется как арендная плата. Это очень быстро», — уверяет он. Вывод Абатти категоричен: «Секрет успеха судебного разбирательства по выселению — это хорошо составленный договор. Плохо составленный договор наносит ущерб судебному разбирательству». В условиях договорной свободы и медлительности судебных органов ясность соглашений и предусмотрение конфликтных ситуаций становятся важными инструментами для защиты прав обеих сторон.