Аукцион против рынка: сколько на самом деле можно сэкономить при покупке недвижимости на аукционе

Идея покупки недвижимости на аукционе, как правило, сопровождается четким ожиданием: заплатить меньше, чем на традиционном рынке. И хотя во многих случаях это действительно так, реальная экономия зависит от множества факторов — от типа аукциона до состояния объекта, связанных с ним долгов и расходов после присуждения объекта. «В условиях, когда цены на выставленную на продажу недвижимость демонстрируют низкую гибкость, судебные и внесудебные аукционы становятся одним из способов приобрести недвижимость по более низким ценам, однако разница между объявленной ценой и той, которую в конечном итоге приходится заплатить, может значительно варьироваться. Главное — понять, как формируется итоговая сумма и какого диапазона экономии можно реально ожидать». В целом судебные аукционы предлагают самые низкие стартовые цены на рынке. В столичном округе Буэнос-Айреса (CABA) объект недвижимости, который на традиционном рынке выставлен по цене 80 000 долларов США, может иметь стартовую цену 40 000 долларов США или даже меньше. Такая начальная разница в 40–60 % является обычным явлением на аукционах по наследственным делам, в связи с обращением взыскания по ипотеке или в случае бесхозного наследства. Однако стартовая цена не является окончательной: на аукционе предложения обычно повышают сумму на 10–30 % в зависимости от спроса и местоположения. Тем не менее, даже с таким повышением недвижимость, как правило, продается по цене ниже рыночной. При внесудебных аукционах — таких, как аукционы «Банко Сьюдад» — разница меньше, но по-прежнему значительна: на 20–40 % ниже, чем при традиционной сделке. «Состояние жилья — один из факторов, который больше всего влияет на экономию. Незанятые объекты недвижимости, как правило, привлекают больше покупателей, и, следовательно, окончательная цена имеет тенденцию приближаться к рыночной стоимости. Напротив, занятые объекты — будь то соседями по кондоминиуму, родственниками или третьими лицами — обычно продаются по гораздо более низким ценам, поскольку их приобретение сопряжено с дополнительными затратами времени и средств. В таких случаях экономия может превышать 50 % от рыночной стоимости, но покупатель должен учитывать юридические гонорары, судебные сборы и время, необходимое для получения фактического владения. На аукционах по разделу кондоминиума, например, часто бывает, что жилец является одним из совладельцев, что снижает риск конфликта, но не устраняет необходимость оформления передачи объекта недвижимости после присуждения. «Связанные с этим долги также влияют на ситуацию. На судебных аукционах коммунальные расходы и сборы, как правило, ложатся на плечи покупателя, что может составить значительные суммы, если по объекту недвижимости накопились многолетние задолженности. В некоторых случаях задолженности могут составлять от 1000 до 5000 долларов США, в зависимости от здания и типа судебного разбирательства. На внесудебных аукционах задолженности, как правило, более упорядочены, что снижает риск и ограничивает дополнительные расходы». Еще одним ключевым моментом является состояние объекта недвижимости. Многие объекты, выставленные на аукцион, требуют ремонта — либо потому, что годами не обслуживались, либо потому, что нуждаются в модернизации для приведения в соответствие с современными стандартами. Стоимость ремонта может составить от 5 % до 20 % от стоимости недвижимости, в зависимости от возраста и общего состояния объекта. В некоторых случаях покупателю приходится вкладывать средства в электропроводку, газоснабжение, сантехнику, покраску или столярные работы, что частично снижает первоначальную экономию. «Поэтому, если проанализировать общую картину, в случае незанятых объектов недвижимости без значительных долгов экономия по сравнению с рыночной стоимостью обычно составляет от 20% до 35%. В случае с объектами, занятыми жильцами, имеющими задолженность или требующими ремонта, экономия может быть гораздо выше: от 40% до 60%, а в исключительных случаях — даже больше. Наибольшая разница наблюдается в случае объектов с длительным сроком проживания или на аукционах по наследству, где стартовая цена особенно низкая. В таких ситуациях покупателю приходится затратить больше усилий и времени, но он получает доступ к ценам, которые вряд ли можно найти при традиционной сделке».