Расходы, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости на аукционе и которые могут существенно изменить итоговую сумму

Покупка недвижимости на аукционе часто представляется отличной возможностью, особенно потому, что стартовые цены значительно ниже рыночных. Однако за этой первоначальной привлекательностью скрывается реальность, о которой многие покупатели не знают: аукционы сопряжены с дополнительными расходами, которые могут существенно изменить итоговую стоимость сделки. Поэтому знание этих расходов имеет ключевое значение для того, чтобы избежать неожиданностей и точно рассчитать, сколько придется заплатить на самом деле. «Первый расход — это гарантийный депозит, обязательный для участия в аукционе. Обычно он составляет от 3% до 10% от стартовой цены, в зависимости от типа аукциона и организации-устроителя. Хотя впоследствии он вычитается из окончательной цены, если покупатель выигрывает аукцион, это означает необходимость заморозить средства с самого начала и иметь в распоряжении ликвидные средства. К этому добавляется комиссия аукциониста, которая на судебных аукционах обычно составляет от 3% до 4% от стоимости присуждения, тогда как на внесудебных аукционах может достигать 5% или даже больше. Это обязательный расход, который оплачивается немедленно, помимо стоимости недвижимости. «Еще один момент, который может повлиять на расчет, — это состояние занятости объекта. На многих аукционах, особенно судебных, недвижимость продается «в том состоянии, в каком она находится», что означает, что в ней могут проживать родственники владельца, арендаторы с истекшими договорами или даже посторонние лица». В таких случаях покупатель должен взять на себя расходы, связанные с выселением, в том числе гонорары юристов, судебные сборы и, порой, месяцы ожидания. Это не фиксированные расходы, но они могут оказаться значительными и должны быть учтены с самого начала. «Также необходимо учитывать долги, связанные с объектом недвижимости. Хотя на судебных аукционах задолженности по коммунальным платежам и налогу на недвижимость (ABL) обычно ложатся на плечи покупателя, на внесудебных аукционах ситуация варьируется в зависимости от конкретного случая. Нередко встречаются просроченные коммунальные платежи, неуплаченные муниципальные сборы или накопленные задолженности за коммунальные услуги. В старых зданиях коммунальные платежи могут включать резервные фонды или внеочередные взносы, которые переходят к новому владельцу. На некоторых аукционах эти задолженности могут составлять сотни тысяч песо и полностью изменить первоначальный расчет». «Оформление договора купли-продажи — ещё одна значительная статья расходов. На судебных аукционах оформление осуществляется судом или соответствующим органом, и покупатель должен оплатить гонорар назначенного нотариуса, а также налоги, связанные с передачей права собственности. На внесудебных аукционах оформление договора купли-продажи происходит так же, как и при любой сделке с недвижимостью, при этом расходы на услуги нотариуса могут составлять от 1,5 % до 3 % от стоимости объекта. К этому добавляются гербовые сборы, сертификаты и административные сборы, которые, хотя и незначительны, также влияют на общую сумму. «Расходы на ремонт и приведение в порядок — это затраты, которые многие покупатели упускают из виду». Недвижимость, выставленная на аукцион, как правило, находится в исходном состоянии и долгие годы не обслуживалась. Покраска, электропроводка, газоснабжение, сантехника, столярные изделия и кухня — это те области, которые в большинстве случаев требуют немедленного ремонта. Даже если объект находится в хорошем состоянии, ему, как правило, требуется модернизация для приведения в соответствие с современными стандартами. Эти работы могут составить от 5% до 20% от стоимости недвижимости, в зависимости от её состояния и возраста. Наконец, есть ещё фактор времени. Судебные аукционы могут затянуться на недели или месяцы, пока не завершится процедура присуждения и передачи объекта недвижимости. В течение этого периода покупатель должен поддерживать ликвидность, покрывать сопутствующие расходы и ждать, пока недвижимость станет фактически доступной. В случаях, когда в объекте проживают жильцы, ожидание может затянуться ещё больше. Поэтому покупка на аукционе по-прежнему остаётся привлекательным способом приобрести недвижимость по ценам ниже рыночных, но только при условии, что вы понимаете всю картину в целом».