Иван Керр, бывший министр жилищного строительства: «Инструмент для оживления рынка недвижимости существует, но банки им не пользуются»

Когда в ноябре 2024 года правительство издало Указ № 1017, а затем в июле 2025 года Министерство экономики подписало Совместное постановление № 2 2025, регулирующее ипотечные кредиты с возможностью разделения, министр Луис Капуто приветствовал эту меру как важную веху в деле обеспечения доступа к жилью. «Он был прав, отмечая это событие: это хорошо продуманный, долгожданный инструмент, который в теории позволяет семье взять ипотечный кредит на покупку жилья, которое еще не существует. Покупка на стадии строительства «снижает стоимость недвижимости примерно на 30%». Для тысяч семей среднего класса это означает разницу между возможностью приобрести собственное жилье и ее отсутствием». Проблема заключается в том, что на сегодняшний день этот инструмент не существует как банковский продукт. И парадокс заключается в том, что Банк Аргентины (BNA), на долю которого приходится 76% ипотечных кредитов в стране, не предлагает этот продукт. «Частный сектор запустил первый аргентинский REIT с первоначальным размещением от 20 до 30 миллионов долларов. Ранее на рынке капитала уже состоялся дебют закрытого инвестиционного фонда недвижимости для ипотечного кредитования, который привлек 100 миллионов долларов». Это реальные сигналы, и мы их приветствуем. Но все эти инструменты работают с «готовыми объектами», а не с объектами, находящимися в стадии строительства. Причина проста: поскольку кредитование на стадии строительства в банковской практике не существует, частный капитал идет туда, где риск известен. Это не решит проблему массового доступа к новому жилью. «Для этого нужна делимая ипотека, и чтобы она заработала в широких масштабах, банки должны ее внедрить». Если внимательно проанализировать Постановление № 801 Национального банка Аргентины (BNA) — о кредитной линии для застройщиков — становится ясно, что препятствие носит не нормативный, а операционный характер. «Положение № 801 было разработано по старой модели: банк предоставляет кредит застройщику, застройщик строит, средства от предварительной продажи поступают на трастовый счет для погашения долга, и только когда здание построено и зарегистрировано, покупатель получает доступ к индивидуальному кредиту по Положению № 800. Две отдельные, последовательные операции без интеграции». Разделимая ипотека требует другой модели: застройщик с самого начала оформляет общую ипотеку, покупатель подписывает зарегистрированный договор купли-продажи во время строительства, банк выделяет индивидуальный кредит из общего фонда, а по завершении строительства общая ипотека делится на столько индивидуальных ипотек, сколько есть квартир. «Единая интегрированная система, которая с самого первого дня связывает застройщика, покупателя и банк». Для внедрения этой схемы банку необходимы конкретные внутренние решения: новая схема обеспечения, допускающая использование делимой глобальной ипотеки вместо траста; новая индивидуальная кредитная линия на будущее имущество; новый поток денежных средств, отделяющий погашение кредита застройщика от кредитов покупателей; методология оценки строящихся объектов на индивидуальном уровне; технологические системы для управления операциями; а также обучение своей коммерческой сети. Ни одно из этих решений не требует принятия закона Конгрессом. «Но есть предварительный шаг, без которого ни один банк не может действовать: Центральный банк должен выпустить руководство по оформлению уступки векселей с регистрацией в реестре. Резолюция 2 2025 является нормой гражданского и регистрационного права. Она определяет для системы, как формируется и делится ипотека. Она не указывает банкам, как оформлять, регистрировать и учитывать эти кредиты в своих портфелях. «Без этого постановления Центрального банка Аргентины (BCRA) — которое определяет, как классифицировать будущее обеспечение как «привилегированное», какие резервы следует формировать в период строительства и как рассчитывать минимальный капитал с учетом двойного риска в отношении застройщика и индивидуального покупателя — любой банк, предлагающий данный продукт, действует в условиях регуляторной неопределенности, что подвергает его критике со стороны надзорных органов». По мнению самих участников системы, именно это является конкретным препятствием для внедрения. И здесь аргумент возвращается к той же точке: Центральный банк также находится под контролем национальной исполнительной власти. Правительство держит в своих руках все три вершины треугольника: оно приняло гражданско-правовую норму через Министерство экономики, руководит BNA, который контролирует рынок, и руководит BCRA, который должен выпустить банковскую норму. Ни один внешний по отношению к государству субъект не блокирует это. «Не нужно далеко искать, чтобы найти работающие модели. В Колумбии Bancolombia и Davivienda уже предлагают ипотечный кредит, выданный на основании чертежей, с выплатами по этапам строительства — при 0%, 40% и 80% физического прогресса». Банк одобряет кредит до того, как жилье появится, и сопровождает процесс строительства. «В Перу ипотека на будущее имущество имеет прямое правовое обеспечение, и банки работают с ней, используя стандартные встречные гарантии — аккредитив или поручительство — для покрытия периода строительства. «В Чили Закон № 19.932 регулирует договоры предварительной купли-продажи недвижимости на стадии строительства, предусматривая меры защиты покупателя, рассрочку платежей на время строительства и банковские гарантии на момент сдачи объекта. «В Уругвае Ипотечный банк Уругвая — государственный банк, точно такой же, как BNA — финансирует проекты на основании договоров купли-продажи, зарегистрированных до появления горизонтальной собственности (своего рода «предосуществующая горизонтальная собственность», сегодня отмененная в Аргентине).» «Во всех этих странах логика одна и та же: «Кредит сопровождает строительство с самого начала, не дожидаясь завершения здания». Именно это снижает стоимость для покупателя, финансирует застройщика и позволяет наращивать производство нового жилья. «Сегодня в Аргентине есть правовая база, позволяющая сделать именно это. Необходимо лишь, чтобы банки решились ее внедрить». Министр Федерико Стурценеггер заявил на мероприятии «Real Estate 2026», организованном Reporte Inmobiliario в UCA, что объем ипотечного кредитования — сегодня составляющий всего 5 млрд долларов США — может увеличиться в 10 раз в ближайшие годы. Это возможный и желательный горизонт. И он прав, когда говорит, что дерегулирование затрат на куплю-продажу может активизировать рынок. Но если этот ипотечный бум затронет только тех, кто покупает готовую недвижимость, мы создадим более активный рынок для тех, кто уже обладает капиталом, а не для семей, которым нужно с нуля финансировать покупку своего первого жилья. «Раздельная ипотека — это то звено, которое связывает рынок капитала с семьями, которые сегодня не имеют к нему доступа. Именно это превращает инвестиционный инструмент в инструмент социальной интеграции. И она, буквально, ждет, когда банки решатся ее внедрить. Первым, кто должен сделать этот шаг, должен быть BNA: не только потому, что на него приходится 76% рынка, но и потому, что это государственный банк, который создал этот инструмент. «Правительство знает об этом. Оно приняло гражданский закон, управляет главным банком системы и руководит BCRA, который должен завершить создание нормативной базы». Не хватает решения, которое замкнет круг. Это решение не требует ни дополнительного времени, ни дополнительных законов. Оно требует воли к тому, чтобы то, что было с помпой объявлено в 2024 году, наконец-то превратилось в реальный продукт, который семья сможет запросить в любом отделении по всей стране. Это станет реальным стимулом для развития рынка недвижимости и облегчит доступ к жилью тем, кто в этом больше всего нуждается. «Автор — юрист и консультант по вопросам жилищной политики и жилищного финансирования. Бывший секретарь по вопросам жилищного строительства и президент ProCreAr».