Наиболее распространенные причины, по которым продажа недвижимости может сорваться

Покупка или продажа недвижимости - задача не из легких. Часто возникают ситуации, когда по каким-то причинам, несмотря на то, что есть заинтересованная сторона и процесс, казалось бы, идет к заключению соглашения, сделка не совершается и операция срывается. Такая ситуация может расстроить любую из сторон, поэтому важно заранее знать причины, по которым это может произойти, и быть внимательным, чтобы постараться избежать этого. Каковы причины таких неудач и каковы обязательства каждой из сторон? Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости, объясняет наиболее распространенные из них, которые могут привести к срыву сделки: "Согласно статье 1123 Гражданского и торгового кодекса, "продажа недвижимости - это договор, по которому продавец посредством договора купли-продажи обязуется передать право собственности на недвижимость покупателю, а последний - уплатить денежную цену", поэтому существуют обязательства сторон, а также брокера по недвижимости, которые при неправильном выполнении могут привести к срыву соглашения. Адвокат Энрике Абатти (h), специалист по праву недвижимости и президент Палаты владельцев недвижимости Аргентинской Республики, объясняет каждый из них: "Основные обязательства на момент заключения сделки и передачи владения в случае продавца недвижимости таковы: "Невыполнение продавцом обязанности передать недвижимость может послужить основанием для судебного иска со стороны покупателя, который может включать от несвоевременного исполнения договора (с пеней в день до момента передачи недвижимости) до расторжения договора, с правом требования возмещения убытков. "Любая задержка сделки со стороны продавца может заставить покупателя отказаться от покупки, и ему придется вернуть, если это оговорено, двойную стоимость задатка или штраф, уже оговоренный ранее в договоре (который может быть ежедневным и начисляться до момента сдачи недвижимости)", - уточняет специалист. Обязательства продавца не заканчиваются сдачей недвижимости. Он также должен гарантировать покупателю, что тот сможет пользоваться недвижимостью в соответствии с ее назначением и характером переданного ему имущества", - поясняет юрист. Это гарантийное обязательство включает в себя два аспекта: "Продавец должен придерживаться цены, согласованной в подписанном сторонами договоре, в случае ее изменения покупатель может отказаться от сделки". "В случае невыполнения покупателем любого из следующих обязательств продавец может отказаться от договора". "Стоимость недвижимости должна быть выплачена в оговоренные сроки и по договоренности, в противном случае договор может быть расторгнут". Для перехода права собственности требуется документ о праве собственности, традиция и регистрация в Реестре недвижимости. Абатти объясняет, что именно документ о праве собственности, независимо от того, является ли он одновременным или последующим за традицией, является моментом, когда можно требовать цену: "Так же, как продавец обязан передать недвижимость в оговоренное время, покупатель должен присутствовать в день подписания документа о праве собственности и получить ключи от недвижимости". "Покупатель несет ответственность за оплату услуг нотариуса (нотариальный тариф Нотариальной ассоциации устанавливает предлагаемую плату в размере 2% от стоимости недвижимости), а также за все расходы, связанные с последующей регистрацией: налоги, взносы и печати. Для обеспечения выполнения договора предусмотрены штрафные санкции, если покупатель или продавец решит отказаться от сделки. Если покупатель не выполняет условия договора, задаток не возвращается. Но если продавец не выполнит ни одного из оговоренных пунктов, он обязан вернуть задаток плюс компенсацию, которая обычно составляет от 50 до 100 % от стоимости уплаченных денег. "Брокер по недвижимости должен принять все необходимые меры предосторожности перед получением недвижимости на продажу, например: запросить отчет о владении и запретах продавца, проверить, состоит ли он в браке или зарегистрировал сожительство, потребовать подпись супруга или сожителя, проверить, является ли недвижимость собственностью супругов или сожителей или это собственность самого продавца. Если ни один из этих вопросов не будет проверен, на момент продажи могут возникнуть проблемы, и сделка может сорваться".