Насколько сильно "уровень привязанности" и другие эмоциональные факторы влияют на цену продаваемой недвижимости

Говорят, что цены на недвижимость в Буэнос-Айресе ведут себя иррационально, поскольку им не удается подстроиться под стоимость, которую готов подтвердить спрос: "Чтобы понять рынок недвижимости, необходимо провести правильный анализ. Для этого крайне важно разграничить различные сегменты, существующие в секторе. Рынок новых объектов и продаж с нуля работает иначе, чем рынок подержанной недвижимости. На самом деле, на пике кредитного бума в 2016 году рынок подержанной недвижимости был основным игроком в большинстве сделок. Одной из причин этого было то, что их можно было передать в собственность без каких-либо неудобств, что является обязательным условием для получения кредита. "На рынке подержанной недвижимости продавец не всегда соглашается на стоимость публикации, предложенную в оценке брокером по недвижимости, даже если он показывает с помощью данных, что это рыночная стоимость, которая может быть получена в данный период. Очевидно, что каждая ситуация очень специфична, поэтому задача брокера по недвижимости - определить эти переменные и мотивы продажи, которые могут быть у клиента. "Давайте проанализируем некоторые переменные, которые влияют на цену, которую клиент готов принять в разрешении на продажу, и которые не связаны конкретно с характеристиками самого объекта недвижимости. Сколько клиент заплатил за объект недвижимости в срок? Здесь важны как номинальная стоимость, так и стоимость, скорректированная на инфляцию в США, поскольку речь всегда идет о долларах. Это устанавливает важную планку, поскольку только в очень экстремальных ситуациях (острая потребность в ликвидности) кто-то готов продать объект ниже той цены, по которой он был куплен. "У каждой подержанной недвижимости есть своя история жизни. Если история хорошая, то эмоциональная составляющая очень велика, и цена, на которую вы нацеливаетесь, отражает этот уровень привязанности и не обязательно совпадает с ценой, которую назначает рынок. Если же история плохая, то такого уровня привязанности, скорее всего, не будет. Какой проект стоит за продажей? Перевешивает ли этот будущий проект эмоциональную ценность, которую накопила собственность? Есть ли у клиента невозможность спрогнозировать лучшее будущее, которое компенсирует эмоциональную нагрузку от "отпускания" объекта? "Не стоит забывать, что наш рынок - это практически рынок собственника. В отличие от других стран, где люди имеют значительный процент ипотеки на недвижимость, в нашей стране из-за систематического отсутствия ипотечного кредитования подавляющее большинство продавцов фактически являются собственниками актива. На этой неделе Banco HIpotecario, Banco Ciudad и Banco Supervielle удивили, объявив о запуске ипотечных кредитов после пяти лет отсутствия этой опции для тех, кто хочет купить собственное жилье. "Насколько сильно окружение влияет на решение о предполагаемой цене (например, в браке - партнер, другой член семьи или в социальной среде - друзья). Всегда можно услышать от кого-то из окружения, что "за такую цену вы ее отдадите"". Ожидания продавца относительно будущего, несомненно, являются важным фактором, влияющим на предполагаемую цену. Фраза "Я не тороплюсь" - это самый четкий сигнал, который может дать вам продавец о цене, которую он хочет получить, и о времени, которое он готов ждать, чтобы получить эту цену. Обычная продажа по рыночной цене в условиях идеальной работы (например, без cepo и со стабильным обменным курсом) занимает в Буэнос-Айресе в среднем от четырех до пяти месяцев. Разумеется, это зависит от типа недвижимости: например, трехкомнатная квартира продается не так долго, как квартира площадью 300 квадратных метров. Чем больше спрос на данный тип недвижимости, тем ближе он к нормальным четырем-пяти месяцам продаж. Время не является переменной, не зависящей от остальных. Количество времени, которое продавец готов ждать, во многом зависит от степени привязанности и значения остальных факторов, влияющих на цену. "Анализ этих и других факторов вместе с клиентом необходим для определения цены продажи недвижимости и ожидаемого времени, которое потребуется для этого."(*) Автор получил степень по экономике бизнеса в Университете Торкуато Ди Телла, является аналитиком рынка недвижимости и совладельцем компании Maure Inmobiliaria".