Налоговая амнистия II: что изменится для тех, кто хочет использовать сбережения в долларах для покупки недвижимости

Сенат принял закон «О налоговой невиновности II» — инициативу, направленную на устранение некоторых ограничений, присущих первоначальной редакции закона, и стимулирование использования так называемых «долларов из подушки». Текст закона был одобрен 44 голосами «за» при 23 «против». Теперь остаётся его подписание, публикация в Официальном вестнике и принятие необходимых подзаконных актов для его внедрения. В этом контексте важно проанализировать, что изменится по сравнению с первым законом «О налоговой невиновности» — действующим с начала 2026 года — и какое влияние это может оказать на рынок недвижимости. Ключевым моментом является то, что срок действия некоторых мер защиты, предусмотренных новым режимом в отношении использования средств, истекает 31 декабря 2027 года. То есть средства, не инвестированные до этой даты, не будут пользоваться преимуществами данного закона. «Первоначальный закон „имел много недостатков“, — объясняет Себастьян Домингес, генеральный директор SDC Asesores Tributarios. Эта схема, предназначенная для физических лиц и неразделенных наследств, была направлена на упрощение налогообложения. «Однако при его внедрении остались нерешенными некоторые вопросы, которые были важны для людей, желающих использовать незадекларированные сбережения для совершения сделок на крупные суммы, таких как покупка недвижимости». Анализируя изменения, внесённые в предыдущий закон, Домингес выделяет некоторые моменты, напрямую связанные с рынком недвижимости: «В рамках действующего режима «налоговой невиновности», если лицо использует незадекларированные доллары для покупки недвижимости и соблюдает условия этого режима, ARCA не вправе взимать налог на доходы в связи с происхождением этих средств. Однако налоговый орган может утверждать, что эти доллары уже находились во владении налогоплательщика по состоянию на 31 декабря предыдущего налогового периода или даже других налоговых периодов. Следовательно, он может потребовать уплаты налога на личное имущество за прошлые периоды с обратной силой». Для решения этой проблемы «Налоговая невиновность II» — новый закон — вводит «юридическую фикцию». То есть он устанавливает, что использованные средства считаются включенными в имущество налогоплательщика в тот же день, когда совершается покупка. Таким образом, ARCA лишается возможности отнести владение этими средствами к предыдущим годам с целью взыскания налога на личное имущество». Данное изменение обеспечивает покупателю большую правовую уверенность, тем самым устраняя риск получения налоговой корректировки за прошлые периоды при вложении своих сбережений в приобретение недвижимости. «В настоящее время существует проблема, затрагивающая Управление финансовой информации (UIF) и нотариусов. «При сделках с недвижимостью, сумма которых превышает примерно 180 000 долларов США, нотариусы выступают в качестве «обязанных субъектов» в рамках мер по предотвращению отмывания денег», — отмечает специалист по налогообложению и объясняет, что именно поэтому они должны требовать от покупателя подтверждения происхождения средств. То есть, если у покупателя нет таких документов, поскольку он использует незадекларированные «накопительные» доллары, сделка может быть заявлена как подозрительная. Нотариусы обязаны соблюдать требования, установленные UIF, и могут подвергнуться санкциям в случае невыполнения своих контрольных обязанностей». В первоначальной версии закона правительство пыталось декретом добиться того, чтобы выбор упрощённого режима рассматривался как «благоприятный прецедент» со стороны обязательных субъектов, в том числе нотариусов. Однако UIF не изменила свои нормы, и эта мера не сработала на практике. «С введением нового закона о налоговой невиновности благоприятный прецедент включён в текст закона». В свою очередь, устанавливается обязательный срок в 15 рабочих дней с момента публикации в «Официальном вестнике», в течение которого ПФР должно выпустить и привести в соответствие свои нормативные акты. «Это не означает, что нотариусы больше не будут обязаны проводить проверки или что исчезнут требования, связанные с предотвращением отмывания денег. Конкретный масштаб изменений будет зависеть от нормативных актов, которые примет УИФ — орган, который, кроме того, должен действовать в рамках международных стандартов, определённых Группой по борьбе с отмыванием денег (ФАТФ). То есть здесь есть «серая зона», и не совсем ясно, сможет ли кто-либо приобрести недвижимость без проверки со стороны нотариусов». Другие значимые изменения, упомянутые в законопроекте и проанализированные специалистом по налогообложению, заключаются в следующем: «Во-первых, важно понять, что такое «существенное несоответствие», которое в данном контексте означает разницу или несоответствие, обнаруженное налоговыми органами между тем, что заявило лицо, и информацией, которой располагают налоговые органы в своих системах или полученной от третьих лиц. В случае выявления существенного несоответствия автоматически теряется презумпция точности и преимущества презумпции невиновности перед налоговыми органами. Любое техническое несоответствие может рассматриваться как несоответствие, и преимущества данного режима аннулируются». «Новым законом вносится следующее изменение: для признания наличия несоответствия должны соблюдаться два условия: корректировка по причине должна составлять не менее 15 %; и она должна превышать 5 % от целевой суммы наказуемости (минимальной денежной суммы, установленной системой налогового уголовного права для простого уклонения от уплаты налогов). В законе пока не уточняется, на какой момент времени следует рассчитывать целевую сумму наказуемости. На сегодняшний день это составило бы около 5 000 000 песо». Еще одно важное изменение — возможность исправить определенные расхождения, выявленные ARCA, без немедленной потери преимуществ режима. «В рамках действующего в настоящее время режима после подачи декларации, если ARCA обнаруживает расхождение в декларации, это считается «несоответствием», и защита автоматически теряется. «В рамках программы «Налоговая невиновность II» налогоплательщику предоставляется 15 рабочих дней на устранение несоответствия, благодаря чему он не теряет защиту, предоставляемую режимом. «Ваши доллары и ваше имущество по-прежнему на 100 % защищены. Это способ «купить душевное спокойствие», уплатив требуемую разницу, не рискуя лишиться общей льготы», — объясняет Домингес. «Статья 18 Закона о налоговом процессе (Закон № 11.683) предоставляет налоговым органам право на основании подозрений предполагать, без необходимости доказывания, что определенные средства являются незадекларированными доходами». «В законе „О налоговой невиновности I“ норма ограничила применение презумпции, связанной с необоснованным увеличением имущества, однако вопрос о применении других презумпций, в том числе касающихся банковских вкладов, остался открытым. В новой редакции это уточнено. «Таким образом, если физическое лицо осуществляет банковскую операцию или перевод, налоговые органы не могут рассматривать эти банковские вклады как автоматическое предположение о наличии незадекларированных доходов». Кроме того, ограничивается использование других презумпций и косвенных доказательств. «Данный режим в целом предназначен для физических лиц и неразделенных наследственных сообществ, зарегистрированных в системе налога на доходы, которые выбирают упрощённый режим, своевременно подают декларацию и уплачивают остаток в установленные сроки и в установленном порядке». Исходя из этого, конкретные категории лиц, которые могут применять данный режим, следующие: «Лицо, исключительно пользующееся системой единого налога, не может применять данный режим. Чтобы воспользоваться этим режимом, ему необходимо отказаться от системы «монотрибуто» и зарегистрироваться в системе налога на доходы, и только после этого выбрать упрощенный режим налогообложения доходов». Кроме того, он должен зарегистрироваться в системе НДС и в системе пенсионного обеспечения самозанятых, если это применимо». Новая налоговая система предоставляет преимущества для рынка недвижимости. Однако это не обязательно означает, что принятие закона автоматически приведет к росту объема сделок с недвижимостью». « «Если работник или пенсионер использует свои доллары для покупки недвижимости и сдает её в аренду, он может получить тройную налоговую льготу», — подчеркивает Домингес и перечисляет: «Это очень привлекательная альтернатива с низким налоговым риском для мелких вкладчиков, которые ищут способы вложения своих средств», — поясняет он. Однако специалист обращает внимание на важный момент: каждый случай индивидуален. «Необходимо проанализировать каждый конкретный случай, чтобы определить, сопряжено ли использование долларов с рисками, ведь закон был реформирован и усовершенствован, но нельзя обобщать, что всем следует регистрироваться», — отмечает Домингес. «Кроме того, перед покупкой недвижимости следует проанализировать ситуацию в стране. «Решение о покупке или инвестировании в недвижимость зависит от различных факторов, в том числе экономических», — объясняет Домингес и приводит в качестве примера цены на недвижимость, инфляцию, обменный курс и политическую обстановку, особенно в преддверии предвыборного года». В этом контексте специалист по налогообложению предупреждает о неопределённости в отношении сохранения этих правил в будущем. «Перонисты заявляют, что отменят всё, что сделал Милей», — заключает Домингес, имея в виду возможность того, что возможная смена политической ориентации приведёт к изменению действующих в настоящее время льгот или преимуществ».