Не просто пара пунктов: все изменения в законодательстве об аренде, о которых должны знать арендодатели и арендаторы
Аргентина 2023-08-25 21:32:36 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
После того как закон об аренде более года пролежал в ящике стола, он был вновь рассмотрен в Конгрессе, и появились первые проблески изменений. Палата депутатов наполовину одобрила представленный оппозицией законопроект, который, в случае его утверждения в Сенате, мог бы восстановить загибающийся рынок аренды, которому грозит дефицит предлагаемой недвижимости. "Однако эта новость, встреченная аплодисментами сектора, может быть омрачена: в коридорах Конгресса говорят, что ее одобрение в Сенате "очень маловероятно", главным образом потому, что между правящей партией и оппозицией нет каналов диалога, позволяющих продвигаться вперед даже по вопросам, вызывающим согласие". "Это не более чем полусанкция, в Сенате все сложнее, поскольку большинство имеет правящая партия", - говорит Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентины. Тем не менее, он оптимистично оценивает результаты голосования в Палате депутатов: "Это был большой триумф рациональности". В том же духе высказывается и Джерман Гомес Пикассо, соучредитель Reporte Inmobiliario, утверждающий, что "половинная санкция - это позитивный шаг, но ничто не гарантирует, что впоследствии эта модификация будет одобрена в Сенате". К сожалению, правящая партия выступила против отмены действующего закона, что позволило бы избежать ложных ожиданий, связанных с тем, что может пройти или не пройти в верхней палате". Два года и свобода для роста", - резюмирует Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве, по поводу утвержденного проекта. В заключении предлагается изменить два наиболее спорных пункта закона об аренде: срок действия договоров и методику корректировки, но также предлагаются и другие изменения: "Одним из наиболее актуальных пунктов является минимальный срок действия договоров, который вернется к минимальному сроку в два года - как это установлено в Гражданском и Торговом кодексах - а не в три года, как это установлено в действующем законе. "В действующем законодательстве этот двухлетний срок не распространяется на некоторые виды аренды, например, на договоры аренды для дипломатов или временной аренды для туризма, отдыха и т.п. Но законопроект предлагает изменить этот аспект. "Вводится новое важное исключение: нет законодательного минимума, когда арендатор хочет арендовать помещение для другой временной цели. Например, когда вам необходимо арендовать жилье на полгода, пока вы заканчиваете строительство собственного дома, или на время длительного лечения. Законопроект предусматривает, что если срок действия контракта превышает три месяца, то считается, что он заключен не для этих целей", - говорит Мариано Эспер, юрист и аспирант, преподаватель нотариального университета Аргентины (UBA, Austral), специализирующийся на вопросах недвижимости и бизнеса. Одобренным проектом предлагается, что стоимость аренды обновляется в соответствии с периодичностью, согласованной сторонами, при этом минимальный срок составляет четыре месяца, а максимальный - 12 месяцев. Действующее законодательство обязывает увеличивать сумму контракта только один раз в год. Это означает, что это единственная "услуга", которая обновляется ежегодно в условиях, когда инфляция в этом году может превысить 140%. "С другой стороны, законопроект сохраняет разрешение на индексацию договоров аренды. Если в качестве пункта назначения указано жилье, то расширяется набор индексов индексации, применяемых к цене: индекс потребительских цен (CPI), индекс оптовых цен (WPI) и индекс заработной платы (SI), рассчитываемый Национальным институтом статистики и переписи населения (INDEC), или их комбинация. "Это расширяет возможности индексации контракта, которая в настоящее время только одна (ICL). Стороны могут даже принять решение о применении некоторых из этих индексов для разных периодов действия договора, поскольку закон не запрещает такой вариант", - говорит Эспер. Специалист поясняет, что индексация не является синонимом стаггирования - метода, который использовался до принятия действующего закона, заранее устанавливающего повышение при заключении договора. "Утвержденное заключение также позволяет осуществлять авансовые платежи сроком до одного месяца. "Он прямо разрешает то, что уже много лет происходит в практике аренды жилья, что было запрещено законом, но теперь четко разрешено: если арендатор решает вносить авансовые платежи за аренду, он может это делать. Запрет на требование арендодателем (собственником) авансовых платежей сохраняется, - поясняет юрист, - что касается регистрации договоров в АФИП, то эта обязанность сохраняется, хотя три вопроса по этой теме исключены: "С другой стороны, правила, касающиеся ремонта, остаются неизменными. Если они носят срочный характер и препятствуют или мешают использованию имущества, то должны быть устранены в течение 24 часов с момента уведомления арендатора и не более чем в течение 10 календарных дней, если они не являются срочными. Этот аспект остается неизменным, законопроект лишь уточняет определение срочности ремонта, что помогает трактовать закон и договоры. "Во-первых, арендодатели, имеющие до трех объектов аренды, освобождаются от уплаты налога monotributo. Во-вторых, они освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении жилых помещений, сдаваемых в аренду "для проживания, по зарегистрированным в установленном порядке договорам", но с ограничением, определяемым в зависимости от стоимости договоров. Наконец, в-третьих, предлагается внести изменения в "кредиты и дебеты сберегательных касс или банковских текущих счетов, используемых исключительно для операций, связанных с деятельностью по сдаче в аренду недвижимости для проживания, договоры которых зарегистрированы в АФИП в установленном порядке, в соответствии с нормативными актами", говорится в тексте законопроекта. "Еще одно изменение, хотя и минимальное, заключается в том, что в договорах, заключенных на срок менее установленного законом минимума (два года, согласно данному законопроекту), уточняется, что штраф за досрочное расторжение договора (в размере двухмесячной арендной платы, как в настоящее время) рассчитывается по цене аренды месяца, в котором возвращается имущество, т.е. за последний месяц аренды. Это важно, поскольку в действующем законе не уточняется, на основании какого месяца рассчитывается "штраф". Дискуссия об изменении закона ведется в условиях, когда те, кто ищет жилье для аренды, не могут его найти. Автономный город Буэнос-Айрес столкнулся с критической ситуацией на рынке аренды: предложение крайне сократилось, а стоимость постоянно растет. По данным отчета Reporte Inmobiliario, только в трех районах - Бельграно, Флорес и Палермо - имеются четырехкомнатные квартиры, доступные для аренды на трехлетний срок в песо. Эти данные свидетельствуют о том, что в различных районах города предпочтение отдается малогабаритным квартирам, что усугубляет дефицит вариантов для тех, кто ищет более просторное жилье с дополнительными перегородками, например, для семей с двумя и более детьми. В этом контексте поиск аренды становится сложной задачей для тех, кому требуется более просторное помещение в условиях ограниченного рынка". "В том же отчете отражено, что в июле предложение было существенно ограничено и составило всего 686 единиц в сегменте официальной аренды, т.е. на три года в песо. По сравнению с предыдущим месяцем этот показатель снизился на 26%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда было доступно 1649 объектов, - на 58,4%. "Что касается роста, то, согласно отчету, рост цен на аренду однокомнатных квартир по сравнению с предыдущим годом составил 289%, а двухкомнатных - 250%. "Эти увеличения вызваны дефицитом предложения", - говорит директор платформы Гомес Пикассо и признает, что все большее число соглашений заключается вне рамок закона: арендодатели сдают жилье родственникам и друзьям или даже в долларах. Одобрение законопроекта Палатой депутатов поднимает вопрос, который вызывает резонанс среди арендодателей, арендаторов и агентов по недвижимости. Что произойдет с существующими договорами аренды, если закон будет принят? К счастью, ответ на этот вопрос прост и понятен: "Закон не имеет обратной силы, если это прямо не предусмотрено", - говорит Абатти. Иными словами, изменение законодательства не влияет на действующие контракты. То же самое произошло, когда в июле 2020 года был принят действующий сегодня закон об аренде. Эспер делает оговорку и уточняет, что в случае принятия данного законопроекта к договорам, действующим на условиях действующего закона об аренде, можно будет применять вопросы, которые будут определены новым законом. "Например, если судья должен вмешаться в дело о возмещении ущерба, он будет использовать определение срочного возмещения ущерба, содержащееся в законе, и применять этот критерий", - поясняет юрист. "После столь долгого ожидания ход решения вопроса в Конгрессе будоражит палаты сектора. Марта Лиотто (Marta Liotto), президент Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), утверждает, что изменения, внесенные в действующее положение, касающиеся срока действия договоров и способа обновления стоимости, соответствуют тому, что учреждение и другие организации сектора недвижимости публично и перед законодателями всех сил выдвигали в качестве необходимых положений для решения ужасной реальности, в которую попал сектор. "Палата компаний, предоставляющих услуги в сфере недвижимости (Camesi), согласилась с этой позицией и в своем заявлении обратилась к членам Сената Аргентины с просьбой срочно рассмотреть и одобрить представленные реформы. В цифрах они указали, что более пяти миллионов аргентинских граждан нуждаются в жилье, и это законодательное изменение, хотя и не обеспечит немедленного восстановления предложения недвижимости для постоянной аренды, может вызвать интерес со стороны владельцев, чтобы изъятые объекты снова вышли на рынок постоянной аренды жилья. "Необходимо, чтобы законодатели осознали социальную драму, которую переживают многие семьи по всей стране, и немедленно приняли меры в соответствии с тем представлением, которое им дал народ", - считает Мариано Гарсия Мальбран, президент Camesi. Новый сценарий повышает ожидания специалистов сектора. "Я думаю, что с этого момента, с этого позитивного сигнала, рынок будет очень доволен (полусанкцией), особенно владельцы. Все должно пойти по другому пути, - говорит Алехандро Бенназар, президент Аргентинской палаты недвижимости (CIA), - сектор полон энтузиазма, но просит Сенат ускорить процесс. Он опасается, что в краткосрочной перспективе те немногие арендодатели, которые принимают арендаторов по договору с законом, решат снять свои объекты с предложения в ожидании определения нового правила. "Все, что делается для того, чтобы сделать договоры аренды более гибкими и позволяющими корректировать их в соответствии с инфляцией, будет хорошей новостью, но проблема в том, что это должно быть одобрено в Сенате, где достичь соглашения сложнее. Проблема заключается в том, что переход... Кто сейчас захочет подписать трехлетний контракт? Это еще больше парализует рынок", - заключает Соледад Балаян, глава Maure Inmobiliaria. "Короче говоря, предстоит еще долгий путь: Сенат, исполнительная власть и публикация в Официальном вестнике. Путь к этому извилист, поскольку любое изменение может вернуть законопроект в Палату депутатов. Несомненно, это хороший знак для страны с отсутствием ипотечного кредитования, с углубляющимся жилищным кризисом, который законодатели обнаружили в период выборов".