Недвижимость: 20 вещей, которые необходимо знать, прежде чем инвестировать в этот сектор
Аргентина 2023-08-07 00:01:56 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Ощущение "бриза" на рынке недвижимости стало предметом обсуждения более чем 25 докладчиков, принявших участие в Саммите по недвижимости, ежегодном мероприятии, которое LA NACION организует уже восемь лет и которое, без сомнения, стало непременным событием для тех, кто ищет ответы на вопросы о том, куда движется рынок недвижимости и инвестиции в этот сектор. "В этом году перед нами стояла задача ответить на вопрос, действительно ли ожидается смена цикла, что является сложным вопросом в условиях волатильности валютных курсов, если учесть, что недвижимость продается в $х и что неопределенность предвыборных лет в итоге задерживает инвестиционные процессы. Тем не менее, более 200 бизнесменов, принявших участие в конференции, сошлись во мнении о 20 основных принципах, ключевых для понимания того, что ждет кирпичную отрасль: "Говорят о медленном, но устойчивом восстановлении, с большим количеством консультаций, операций и ценами, выверенными между спросом и предложением. Иными словами, домовладельцы перестали сопротивляться снижению цен и согласились на их корректировку, что в итоге привело к движению на рынке. По общему мнению, цены достигли своего дна: "Переговоры сократились, и, по словам Диего Казеса, директора компании L.J. Рамос, торг между 15% и 20% остался в прошлом. Сегодня они не превышают 7%. "На свежий воздух рынок реагирует и покупает", - добавил он. Сегодня за те же деньги, за которые несколько лет назад можно было купить двухкомнатную квартиру, можно купить трехкомнатную", - пояснил Леандро Молина, директор компании Zonaprop, и подчеркнул, что в зависимости от района, будь то проект или подержанная квартира, "за 175 тыс. $ можно купить трехкомнатную квартиру". "Это заявление основано на ключевой предпосылке: цены достигли своего дна. По данным Молина, управляющего платформой, на которой опубликовано более 700 000 объявлений, стоимость продаж с 2019 года упала на 23,9%. "Сегодня мы видим рост цен продаж впервые за 52 месяца. В июле наблюдался рост на 0,1%", - сказал он. "Мы подтверждаем, что кирпич продолжает оставаться убежищем ценностей для аргентинца", - сказала Габриэла Голдсер, директор компании Ocampo Properties. Мартин Бокете, партнер компании Toribio Achával, согласился с увеличением, но уточнил, что оно "незначительное". В то же время он выразил сомнение в том, что аргентинцы "привыкли смотреть на экономическую ситуацию, чтобы принимать решения, но правда в том, что недвижимость - это продукт, который выходит за рамки экономической ситуации: когда стоимость восстанавливается, тогда люди вспоминают, что недвижимость живет 100 лет и что она - на всю жизнь". "Сегодня существуют цены возможностей, стоимость упала и может только расти, потому что есть ожидания перемен", - добавил девелопер Габриэль Майо из GD, который вспомнил, как в 1984 г. его отец купил трехкомнатную квартиру за 17 000 $ "Леандро Солдати, партнер одноименной компании по недвижимости, признал, что "владельцам трудно принять падение цен, потому что они застряли на номинальной стоимости, не понимая, что могут совершить более крупные покупки". Поэтому подъемы бывают быстрыми, мы все на подъеме, а спады - медленными", - пояснил он. Мигель Людмер, директор компании Interwin, согласился с этим мнением и подчеркнул парадокс рынка с его положительными и отрицательными сторонами: "С одной стороны, нет банковского давления, поэтому люди стараются ассоциировать стоимость покупки с тем, что они заплатили, или сопоставить ее, а значительная часть даже предпочитает отложить продажу. Другими словами, корректировка идет по темпам, а не по цене", - сказал он. "Короче говоря, лидеры договорились, что Аргентина "отдается бесплатно". "Если посмотреть на исторические данные, чтобы спрогнозировать, на каком уровне мы находимся сегодня, то можно увидеть, что цены, которые мы имеем сегодня, только в 2002 и 1989 годах были ниже - в постоянной валюте - чем сегодня, - сравнивает Солдати, - Хотя в течение последнего года стоимость строительства оставалась стабильной, она все еще на 10% ниже средней за десятилетие. Другими словами, это уже не та возможность, которая была в октябре 2020 года, когда он достиг своего исторического минимума за последние 20 лет, но он все еще является привлекательной инвестицией. По оценкам девелопера Херардо Аскуя, приведенным им в ходе дискуссии с застройщиками, арендная плата, которую оставляет строительная площадка от начала до конца строительства, составляет около 40%. Его коллега Гонсало де ла Серна, генеральный директор компании Consultatio, согласился с ним и сказал, что эта цифра составляет от 10 до 12% в год. "Реальность, - соглашаются разработчики, - такова, что вы начинаете проект в одной Аргентине, а заканчиваете его всегда в другой: "если вы начинаете с хорошего цикла, то обычно заканчиваете его в плохом". Текущий сценарий низких цен, оживление сдерживаемого спроса и петлевой момент изменения ожиданий побуждает тех, кто имеет поток песо и, учитывая невозможность покупки $, стремится купить будущие доллары через актив недвижимости, инвестируя, например, в проекты в скважинах. Карлос Спина, партнер компании Argencons, девелопера, владеющего брендом Quartier с более чем 330 тыс. кв. м в стадии строительства, пояснил, что в неспокойные времена финансисты говорят о переходе к качеству, но в данном секторе речь идет о переходе к доверию: "Они говорят, что у меня есть песо, они сжигают меня, и они задаются вопросом, куда я их вложил в условиях низкого доверия, и здесь весит бренд, его история и то, что он не разочаровал, но в действительности мы не переобещали". "Что касается неопределенности, которую может породить инфляционная ситуация, и риска того, что платежи в песо, корректируемые CAC, могут резко возрасти в процессе строительства - традиционный способ покупки на месте - то Спина, который среди прочих проектов продвигает один в нижнем Бельграно, где он продает в среднем по 3000 м², отвечает, что в своей модели доверия по стоимости он всегда выполнял обязательства по суммам в песо. "Вдали от рынка жилой недвижимости Эрнан Кастро, старший брокер Cushman Wakefield, выделил офисы как возможность для бизнеса, даже в то время, когда существует избыток свободных площадей в этом типе недвижимости. В этом смысле он пояснил, что, хотя после пандемии вакансия выросла, компании, которые покупают, делают это для диверсификации своих инвестиций в песо, когда у них есть излишек: они покупают активы в кирпичах, чтобы сохранить стоимость. "Они размещают песо, долларизируют и имеют доходность 3%. Конечно, она невысока, но дело не в этом. Драйвером в данном случае является долларизация песо, которое обесценивается с каждым днем, и это способ сохранения стоимости", - проанализировал исполнительный директор. Что касается стоимости, то, по его словам, стоимость продажи хорошо расположенных офисов премиум-класса составляет 5 000 кв. м. Он отметил, что большинство таких сделок приходится на новые и хорошо расположенные активы, поскольку компании-покупатели, по его признанию, "играют в безопасность". "Доклад был подготовлен де ла Серной из компании Consultatio. Руководитель проанализировал, что год назад акции были на 70% ниже своих максимумов, а недвижимость была более устойчива, но за последние 12 месяцев стоимость компаний в $ом выражении выросла более чем в два раза: она выросла на 110%, облигации подорожали на 40%, как и автомобили. Такая корректировка относительных цен говорит о том, что стоимость продажи недвижимости достигла дна и дает перспективу ее роста. В первом полугодии, по словам де ла Серны, он продал все участки в двух новых микрорайонах Nordelta и Puertos. "Всего было представлено 200 земельных участков, по 100 штук по цене от 150 000 до 250 000 $ в зависимости от того, являются ли они прибрежными или нет. Спрос высокий, причем не только со стороны конечных потребителей, но и со стороны инвестиций: мы продали десять макролотов в Нордельте", - пояснил генеральный директор, подчеркнув, что речь идет об инвестициях с перспективой на два, три и даже четыре года. Родриго Ньето Сильва, управляющий компанией Pilará, также признал, что пандемия, которая продолжается до сих пор, дала о себе знать. В рамках проекта создано шесть консолидированных микрорайонов и еще три будут сданы. Последняя, стартовавшая в сентябре прошлого года, уже распродана: 130 лотов с ценами от 140 000 до 220 000 $. Следующий план - запуск нового микрорайона в сентябре. "По словам человека, возглавляющего застройку, в которой проживает 600 семей, участки будут начинаться от 800 метров, а стоимость билетов составит от 140 до 220 кв. м. "Мы получаем много запросов из-за рубежа, потому что Аргентина дешева, а также от молодых семей, которые хотят изменить свою жизнь и рассматривают Пилар как хороший вариант, где есть природа и все услуги", - сказал он. За пределами рынка закрытых комплексов в пригородах Аскуй сказал, что "убежищем ценности является продукт с атрибутами, отвечающими спросу", и подчеркнул, что именно этот момент гарантирует хороший бизнес. Девелопер, чья компания была основана в районе Кабальито, впервые выходит за его пределы: он реализует проект в Нордельте на участке земли на главном канале с выходом в Лухан. "Это проект, очень связанный с природой, с морским духом", - добавил он. "Короче говоря, застройщики настаивали на том, что они предлагают гарантию стоимости и что кирпичи работают, потому что они превращают песо, которые являются "бумажными деньгами", в квадратные метры, которые генерируют стоимость. Это было выявлено в отчете Zonaprop по спросу. "Наиболее востребованными являются Кабаллито, Реколета, Палермо, Вилла Креспо и Сааведра", - сказал Молина. В Кабаллито была неизведанная ниша со спросом со стороны покупателей, которые строили дома в закрытых поселках на юге города площадью 1500 кв. м, но жили в маленьких, некрасивых, тесных квартирах", - говорит Азкуй, продающий недвижимость в среднем по 3100 кв. м. "В Кабаллито была неизведанная ниша со спросом со стороны покупателей, которые строили дома в закрытых поселках на юге города, но жили в маленьких, некрасивых, тесных квартирах", - говорит он. Сегодня в его активе 6 проектов, два из которых будут реализованы в этом году. "Я всегда одержим идеей качественного продукта как противоядия от плохих циклов. Если у вас хороший товар, вы немного корректируете цену и продаете то же самое, - говорит он, - отсутствие часов пик на дорогах и возврат к продажам "лицом" подтверждают эту тенденцию. В цифрах Молина подробно описал, что спрос в закрытых поселках упал от 48% до 70%, в зависимости от того, идет ли речь о южном или северном коридоре. Иными словами, в центре спроса вновь оказывается городская жизнь. Альваро Гарсия Реста, секретарь по вопросам городского развития города Буэнос-Айрес, отметил, что девять из десяти аргентинцев живут в городах: "Наблюдается возрождение традиционных кварталов, профиль жителей которых полностью меняется и становится желанным для молодых людей. "Это район, который является частью туристического маршрута, профиль соседей изменился, вы видите больше гуляющих людей, и здесь не так много ночей", - пояснил Бокете из Торибио Ачаваль, уточнив, что этот район также находится под прицелом пожилых людей, которые ищут тишины и покоя. "Из Сан-Мартин-де-лос-Андес Даниэла Айелло, партнер компании Finca Sur Gestión Inmobiliaria, подчеркнула, что Патагония переживает прекрасный момент с точки зрения развития недвижимости. "Спрос на инвестиции велик, поскольку люди стремятся инвестировать, наслаждаться и долларизировать свои сбережения. Сегодня у нас есть проездные билеты, потому что теперь люди есть круглый год. Например, есть возможность приобрести квартиры с одной спальней по цене 120 000 $, с гарантированной туристической арендной платой в размере 7% годовых в $х". В то же время он признал, что спрос со стороны иностранцев неожиданно вырос. "Изменения благоприятствуют им", - подчеркнул он. По словам брокера по недвижимости, цены на жилье на юге не претерпели такого падения, как в CABA. По этому вопросу высказался Лукас Сальваторе, предприниматель и создатель компании Idero, которая строит односемейные дома из конструкций со стальным сердечником. "Они разработаны в рамках концепции модульных зданий. Это означает, что можно переместить целое шестиэтажное здание, которое у нас есть, например, в нефтяной зоне", - сказал Сальваторе, отметив, что в Аньело - городе в Вака Муэрта в Неукене - не хватает "около 50 000 кроватей". В этой области Сальваторе покупает землю, осваивает ее, строит, сдает в аренду и управляет различными проектами. В нем уже имеется 96 квартир, еще 120 строятся, планируется построить 50 домов и еще больше квартир. "Мы сдаем в аренду транснациональным компаниям, которые предоставляют жилье своим сотрудникам: у нас десятилетние $ые контракты. В этой инвестиции арендная плата начинается от 8% в $х, у нас есть объекты площадью 60 м² и двумя спальнями по цене 120 000 $", - подробно рассказал Гарсия Реста в ходе дискуссии, которую он провел с брокерами по недвижимости. Секретарь по городскому развитию Буэнос-Айреса привел в качестве примера два исторических здания, находящихся в процессе перестройки из офисов в жилые дома: Торнквист и Дель Плата. "Есть возможность заселить территорию, и мы создаем стимулы для этого. Первым шагом было создание предложения, затем возникнет проблема спроса, в идеале - для постоянного использования", - сказал он. Градостроитель убежден, что в стране можно сосредоточиться на развитии субцентров и создавать города "15 минут": "Гибкость - это ключевая предпосылка для любого, кто строит проект. В качестве конкретного примера можно привести переделку проекта, которую пришлось сделать Эдуардо Костантини на участке, который он планировал построить на купленной им земле в Каталинасе. Он отказался от идеи офисной застройки и теперь будет реализовывать жилой проект, основанный на концепции парадигмы жизни в движении. "Здания больше не рассматриваются как жилые или офисные, это пространства для жизни, которые могут привлечь людей за пределами их радиуса влияния, людей, которые ищут жизнь в экспансии с хорошими видами, удобствами", - сказал де ла Серна. Другими словами, то, о чем говорит исполнительная власть, - это "приятные пространства". Экономист Федерико Гонсалес Руко посвятил свое выступление рынку аренды, представив конкретные и реальные цифры. В Аргентине уже насчитывается 2,9 млн. домохозяйств, арендующих жилье, что на 34% больше, чем в 2016 году, из которых 77% сосредоточены в CABA, провинции Буэнос-Айрес, Кордове, Санта-Фе и Мендосе. Из-за отсутствия ипотечного кредитования, низкого предложения аренды и неблагоприятной рыночной конъюнктуры уровень эмансипации невысок, и два миллиона молодых людей испытывают трудности с выездом из семейного дома. "К 2027 году численность населения в возрасте 30-34 лет станет самой высокой за всю историю, что потребует срочного решения жилищной проблемы", - заявил Гонсалес Руко. "Сегодня аренда - это роскошь для арендатора и невыгодно для арендодателя, налицо дисбаланс, и это трудное время, как никогда ранее. Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей, а также нынешний провинциальный законодатель Даниэль Липовецкий, бывший национальный депутат и автор действующего национального закона об аренде, размышляли о том, как и почему действующая законодательная база является определяющей и является причиной сложившейся на рынке ситуации. Хотя Липовецкий публично заявил о своей ответственности за этот закон, он также четко пояснил, что это был проект правительства, которое было правящей партией в то время (президентство Маурисио Макри), и он выполнил просьбу, обращенную к нему в рамках этого политического пространства, представить законопроект, который имел изменения во внутренних и парламентских дебатах, единогласное голосование правящей партии и оппозиции, который не был санкционирован в момент его представления, но что его роль была должным образом выполнена, хотя в настоящее время он известен как "закон Липовецкого". Абатти пояснил, что "как Палата арендодателей мы всегда выступали против этого закона". Абатти, со своей стороны, оценил драму, переживаемую арендаторами и арендодателями, "поскольку исторически предложение аренды достигало 20 000 объектов, а сегодня оно едва достигает 1 200. Мы переходим к нулевой арендной плате", - сказал он. А среди коротких путей, которые используют арендодатели в попытках повысить свою доходность, он назвал продление - "продление по закону подразумевает год без возможности обновления, в то время как продление происходит на более короткие сроки, например, на полгода" - или с "добровольным увеличением" по просьбе арендодателей со стороны арендаторов, и, по мнению специалиста, оно не является незаконным в соответствии с договорной свободой, закрепленной в Гражданском и Торговом кодексах. Кроме того, владельцы "неправильно продают" свои квартиры, чтобы не сдавать их в аренду, и инвестируют в такие страны, как Уругвай или Парагвай, где существует большая юридическая и финансовая безопасность. "Ожидания на этом рынке, как в логистическом, так и в промышленном секторах, никогда не были столь высоки, как сейчас. "Мы с оптимизмом смотрим в будущее, и рынок доказывает нашу правоту", - соглашаются Сантьяго Изерн из Cushman Wakefield и Алехандро Винокур из Newmark. "С учетом низкого уровня вакантных площадей и текущей ситуации на рынке, новые площади были подтверждены. Места, стандартизированные как успешные, слишком сильно повышают свою стоимость, а землевладельцы до сих пор не признают, что существует предел их доходности. Это подтолкнуло нас к переходу в другие места, такие как Эскобар, Пилар, Ротонда де Альпаргатас и др.", - сказал Изерн и подчеркнул, что, хотя несколько лет назад такой подход был "немного не характерен", сегодня он является частью того, что требует рынок. "Что касается утверждения новых площадей для экспансии, то Винокур добавил, что всем этим проектам уже около пяти лет, поэтому их стоимость сегодня, несомненно, гораздо выше. "Любое из этих предприятий начиналось с уверенности в том, что рынок будет развиваться и расширяться, что и произошло. За это время стоимость этих земель, которые раньше были полностью сельскими, а теперь стали пригодными для застройки, выросла в пять раз", - добавил он. Валерия Кавальеро, бизнес-менеджер компании We Work, отметила, что сегодня создаются гибкие офисы, в которых на первый план выходят не квадратные метры, а использование пространства и удобство работы. Новые парадигмы предполагают, что "сотрудник чувствует, что посещение офиса имеет дополнительную ценность", - отметил он и указал, что в этом году наметилась тенденция, известная как "полет к качеству", которая направлена на то, чтобы отказаться от метров в пользу дополнительных услуг. "Для нас постпандемический период стал очевидной возможностью для гибкого офисного девелопмента. Сегодня люди предпочитают иметь подходящее пространство и совместно использовать переговорные комнаты и места общего пользования", - говорит она. Фернандо Новоа Уриарте, партнер компании Newmark, добавил, что для новых офисов важно обратить внимание на то, какие молодые и талантливые специалисты требуются. "Мы стремимся к тому, чтобы в здании, в окружающей обстановке были созданы условия для пользователей, а это очень важно для компаний, чтобы привлечь талантливых специалистов", - сказал он. По его словам, "сегодня в новых проектах в городе создаются открытые пространства для совместной работы, которые находятся не в офисе, а в здании". Гонсало Мейра, директор по сделкам компании JLL, считает, что для того, чтобы заинтересовать сотрудников приходить в офис хотя бы несколько дней в неделю, необходимо четко представлять, "какой опыт вы собираетесь им предоставить". Новоа Уриарте согласился с этим мнением, заявив: "Коллаборационисты навязывают свои условия, и если вы не даете им то, что они хотят, они не уходят". Что касается неопределенности, вызванной годом выборов, то Мейра заявил, что "мы должны разделять компании, которые думают о переезде, и те, которые имеют капитал в качестве подкрепления". По словам руководителя, первый момент связан с пониманием того, какова будет потребность и назначение офиса: "Будет ли гибкий режим? Будет ли он проводиться лицом к лицу? Которая в некоторых случаях еще не до конца решена". Что касается второго направления, то "у нас был рекордный год продаж, потому что фирмы понимают и видят, что инвестировать в недвижимость безопасно". Города будущего с внедрением искусственного интеллекта будут умными городами, где у нас есть множество алгоритмов, которые позволят эффективно решать различные проблемы, такие как логистика", - сказала Ребека Хванг, генеральный партнер Kalei Ventures. Специалист отмечает, что "умные" города были спроектированы много лет назад, и представления о том, как они могут выглядеть сегодня, весьма разнообразны. "Карлос Морено, создатель концепции "15-минутного города", выступил на Саммите по недвижимости из Парижа, где он живет и работает с мэром Анн Идальго над вопросами городского планирования, и заявил, что "15-минутными городами" могут быть как мегаполисы, так и небольшие города. О чем она? Чтобы в течение 15 минут в очень компактных районах и 30 минут в менее густонаселенных районах можно было реализовать шесть основных атрибутов: достойное жилье, местная торговля, физическое и психическое здоровье, образование и культура, отдых в общественных местах, рабочие места - все на коротком расстоянии и по возможности без использования автомобиля. "В нашей стране есть проект, в основу которого положена эта формула, и находится он в самом центре Буэнос-Айреса. Во время моей последней поездки в Буэнос-Айрес я был во Флоресе и Вилья-Креспо, поскольку мы очень интенсивно сотрудничаем с правительством автономного города Буэнос-Айрес в рамках проекта "48 улиц", который представляет собой 48 районов города. Мы считаем, что происходящие преобразования очень важны, например, регенерация микроцентра, видение городской раны, созданной автомагистралью в районе Флорес, которая социально сегрегирует население с одной стороны и с другой, создание зеленых улиц с общественными пространствами и линейными парками, которые являются очень сильной тенденцией в современном градостроительстве для создания новых центров. По мнению Морено, не только крупные столицы имеют потенциал стать 15-минутными городами: "Я получил доступ к проекту в Сан-Карлос-де-Барилоче, который будет называться Bariloche East и имеет все возможности для того, чтобы стать 15-минутным городом. Очень важно показать, что в этом направлении можно двигаться и в малых городах, потому что эта концепция не является монополией больших городов, и в малых городах можно реализовать шесть ее атрибутов".