Недвижимость: Что будет, если доллар вырастет, а я обращусь за ипотечным кредитом?

В связи с ростом курса доллара за последнюю неделю возникает вопрос, как сказываются колебания курса при оформлении кредита на покупку жилья. Целесообразно ли их запрашивать и как возможная девальвация может повлиять на размер выплат по кредиту? Отвечая на этот вопрос, прежде всего следует помнить, что ипотечные кредиты предоставляются кредитору в аргентинской валюте, то есть сумма выдается в песо. Однако для того, чтобы купить недвижимость, покупателю понадобятся доллары, поскольку в Аргентине недвижимость продается в долларах. На самом деле, одна из дилемм, которую ставят ипотечные кредиты, появившиеся на рынке в последние недели, заключается в следующем: если кредит выдан в песо, как получить доллары во время сделки? «Ответ заключается в том, что банк выдает песо, а покупатель должен купить доллар MEP - он не может купить официальный доллар из-за курса валюты - чтобы заплатить за недвижимость. Этот процесс требует 24 часов стоянки, а это значит, что в день сделки у продавца недвижимости не будет немедленного доступа к долларам. Сегодня, при таком процессе, никто не согласится подписать сделку купли-продажи, не имея на руках долларов, поэтому рынок ждет решения. «Одним из выходов может стать разрешение правительства на покупку официального доллара с налогом PAIS, чтобы он приблизился к стоимости MEP, другим - отмена парковки, а третьим вариантом может стать продажа банком долларов в данный момент, взимая процент за риск, связанный с поглощением парковки», - предлагает экономист Федерико Гонсалес Руко. Но помимо этого процесса, тот, кто думает о том, чтобы занять очередь, может быть ошеломлен эскалацией синего доллара в последние несколько дней». В цифрах синий доллар торгуется по 1275 песо на продажу, что означает ежедневный рост на 45 песо (3,7%) и общий рост на 13,8% на этой неделе (он поднялся на 155 песо). Этот сценарий, что логично, влияет на общую сумму кредита, который потребуется для покупки дома: «Это может быть самым чувствительным моментом при подаче заявки на ипотечный кредит, чтобы сумма песо, необходимая для оплаты недвижимости, не взлетела до небес», - объясняет Герман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario. «Человек, который собирается взять кредит, должен учитывать, что этот процесс занимает около двух месяцев, - поясняет Гонсалес Руко, экономист, работающий в Empiria, экономической консалтинговой компании Эрнана Лакунсы, и уточняет: - Если вы берете кредит при курсе доллара в 1000 песо, вы должны понимать, что через несколько месяцев на эти песо можно будет купить меньшее количество долларов. Это вполне возможный сценарий", - говорит эксперт. Он советует проводить эту операцию с некоторым запасом, либо имея чуть больше сбережений, чем нужно, либо попросив у банка чуть больше денег, чем нужно при оформлении кредита, поскольку «чем больше первоначальная маржа, тем лучше». В этом смысле Руко объясняет, что «важно, чтобы банки ускорили время проведения кредитной операции, чтобы не было такого длительного периода в середине и чтобы волатильность курса доллара была ограничена». Гомес Пикассо добавляет, что этот момент так же важен, как и инфляция: «Чем меньше инфляция, тем выше спрос на ипотечные кредиты, и в то же время, чем больше предсказуемости у людей в отношении будущей стоимости доллара, тем более востребованными будут эти виды кредитов». В любом случае, специалист признает, что потребность в жилье настолько велика, что он не верит, что это станет переменной, которая приведет людей к выходу из рынка; «количество поданных заявок показывает, что потребность огромна», - объясняет он. Чтобы ответить на этот вопрос, специалисты снова ставят на обсуждение тот факт, что в экономике с «cepo» «необходимо посмотреть, как определяется покупка долларов для этого типа операций». Гонсалес Руко объясняет, что в 2019 году, когда началась привязка к доллару (и в то время, когда ипотечные кредиты UVA уже были выданы), Центральный банк выпустил постановление, согласно которому до определенной суммы и при соблюдении определенных требований (например, при покупке первого жилья) можно было получить доступ к официальному курсу». Однако это постановление было отменено в конце 2023 года. «В настоящее время, учитывая продолжающуюся блокаду доллара, одним из способов приобретения этой валюты, не прибегая к неофициальному рынку, является покупка доллара MEP. Речь идет о долларовой бирже - финансовом механизме, который позволяет покупать облигации за песо, а затем продавать их за доллары. «Покупка и продажа долларов MEP может осуществляться через финансовых посредников или непосредственно через домашние банки некоторых банков. Как только у вас есть счет на платформе, позволяющей покупать доллары MEP, вы можете приступить к покупке облигации, которая будет продана автоматически на следующий рабочий день после периода «парковки», установленного регулирующим органом. «Однако этот период парковки (который составляет от 24 до 48 часов) сопряжен с риском того, что стоимость доллара может измениться в середине. В таком случае, отмечают специалисты, было бы неплохо предусмотреть такую возможность между сторонами: следует договориться на словах или с помощью бумаги, подписанной на улице между частными лицами, что, если обменный курс будет меняться, а кредит в песо, которым он был оплачен, останется ниже его, договоренность будет достигнута позже. «Короче говоря, нет сомнений в том, что необходимо будет определить способ, которым будут осуществляться эти операции, либо „убрав время парковки, либо снова разрешив доступ к официальному доллару, потому что до тех пор, пока не будет достигнуто решение, кредиты появятся с трудом, потому что “продавец не примет песо или парковку», - говорит Руко. Наконец, необходимо проанализировать, как девальвация повлияет на квоту. В этом случае влияние на цены роста обменного курса - «проходного» - может стать проблемой, потому что оно порождает инфляцию, переменную, на которую обновляются кредиты UVA. Это означает, что платежи увеличатся, «но долг будет составлять меньший процент от стоимости дома», - анализирует Гонсалес Руко. В свою очередь, Карлос Спина, партнер компании Argencons, девелопера, создавшего бренд Quartier, считает, что мы должны ориентироваться не столько на курс доллара, сколько на динамику зарплат. Влияние на покупательную способность человека, который его взял, будет зависеть от обновления его зарплаты: «В цифрах, хотя разрыв сокращается, зарплаты все еще отстают от инфляции. В марте их общий рост составил 10,3%, что было чуть ниже 11%-ного роста индекса потребительских цен (CPI). В квартальном исчислении они также были близки: рост составил 45 % против 51,6 % соответственно, но в годовом исчислении разрыв велик (208 % против 287,9 %). Эти данные взяты из индекса заработной платы, публикуемого Национальным институтом статистики и переписи населения (Indec). «Если смотреть вперед, то снижение инфляции в апреле открывает возможность для прекращения падения реальной заработной платы и начала процесса восстановления, хотя и с очень низких уровней. Динамика инфляции имеет фундаментальное значение, поскольку от нее зависит увеличение квоты, но еще одной переменной, за которой следует наблюдать, являются колебания реальных зарплат граждан, которые с декабря упали на 25 % по отношению к инфляции. «Главное, чтобы зарплаты росли быстрее инфляции», - подчеркивает Гонсалес Руко и признает, что в настоящее время зарплаты находятся на историческом минимуме, поэтому при росте экономики они должны быть восстановлены.