Недвижимость: что делать: продать, сдать в аренду по традиционному или временному договору или оставить пустой?

В 2021 году я получил множество запросов от домовладельцев о том, какое решение лучше принять в соответствии с новым законом об аренде: продавать, сдавать в аренду или оставить квартиру пустой? В то время многие люди, владеющие квартирами, не решались продать их, так как считали, что цены продажи слишком низки по сравнению с той стоимостью, за которую они приобрели недвижимость. «С другой стороны, альтернатива в виде трехлетней аренды с ежегодной корректировкой на индекс потребительских цен и другие условия (установленные законом об аренде) также была не очень убедительной. Те, кто выбрал эту альтернативу, оказались в весьма невыгодном положении из-за высокого уровня инфляции последних двух лет и невозможности расторгнуть договор". »Другой привлекательной альтернативой для некоторых, учитывая большой возврат туризма после пандемии и возможность получать арендную плату в долларах, было оборудовать недвижимость и сдавать ее на временной основе, либо через Airbnb, либо на срок от трех месяцев. «С 2024 года правила игры полностью изменились. DNU позволяет заключать договоры между сторонами с невиданной ранее гибкостью. С возможностью публикации в песо или долларах, с периодами, которые могут составлять, например, 6 месяцев, год или два, и альтернативными корректировками цен (разные периоды или индексы). В то же время активность по купле-продаже недвижимости стала более динамичной, даже с небольшим ростом цен закрытия, что делает альтернативу продажи немного более привлекательной, чем раньше. «Почти через пять месяцев после вступления в силу DNU, свидетельствующего о заинтересованности собственников в аренде, мы наблюдаем высокую конкуренцию (большое количество предложений) в сегменте традиционной аренды. В апреле 2024 года количество объявлений о сдаче квартир в аренду в CABA достигло исторического максимума, превысив 14 000 доступных объявлений. С другой стороны, 12 банков недавно объединились, чтобы предлагать ипотечные кредиты UVA, открывая еще одну конкурентную альтернативу в сегменте аренды. Некоторые задаются вопросом: зачем продолжать снимать жилье по высоким ценам с учетом инфляции, если у меня есть сбережения, хорошая зарплата и стабильная работа, а также возможность получить кредит с чуть большим взносом, чем тот, который я плачу за аренду? В скором времени мы узнаем, сколько людей из потока запросов на эти кредиты могли реально получить доступ к своей зарплате и были воодушевлены этой альтернативой. «Учитывая этот новый сценарий, что удобнее в данный момент, если у меня есть недвижимость: продать ее или сдать в аренду Как я всегда говорю, это очень личное решение, и нет никаких волшебных формул, потому что ключом к принятию решения всегда является альтернативная стоимость, с которой каждый сталкивается перед этим решением». «Если вам нужны деньги на лучшую альтернативу или на погашение долга, который не дает вам спать по ночам, продажа - отличный вариант на данный момент, так как на нее существует активный спрос. Кроме того, предложение недвижимости на продажу сокращается, поэтому конкуренция уменьшается". „Если идея состоит в том, чтобы оставить недвижимость на несколько лет, чтобы посмотреть, не улучшится ли перспектива еще больше, и продать позже, при этом я могу обойтись без денег от продажи, и мне удобно получать арендную плату с учетом инфляции, переводя ее в традиционную аренду с 2-летним контрактом с учетом инфляции, - интересная альтернатива. “Возможно, сейчас не лучшее время, чтобы обставить и оборудовать квартиру и превратить ее во временную аренду. Если эти инвестиции уже сделаны, возможно, имеет смысл остаться в игре, поскольку спрос на временную аренду, вероятно, в конечном итоге возрастет». Конечно, нам придется снова провести расчеты, оценить вакантность и ожидаемую арендную плату в ближайшие месяцы, чтобы понять, является ли это по-прежнему хорошей инвестиционной альтернативой. «В отличие от договоров, заключенных в соответствии с Законом об аренде, продажа недвижимости с договором, заключенным в соответствии с действующим DNU, намного проще, даже если недвижимость сдается в аренду. Продажа недвижимости с двухлетним договором с поправкой на инфляцию (это тот случай, когда владелец продает недвижимость покупателю и, помимо передачи недвижимости, переуступает новому владельцу договор аренды. Пока договор аренды остается в силе, новый владелец не может проживать в недвижимости) является интересной альтернативой для инвесторов, поскольку пользуется спросом. Однако с договорами, ежегодно корректируемыми в соответствии с Индексом договоров аренды (ICL) согласно Закону об аренде, дело обстоит не так просто, поскольку в большинстве случаев доходность не является привлекательной. Многое зависит от того, сколько времени осталось до окончания договора". »Есть и другие факторы, влияющие на решение, среди которых текущие расходы на содержание пустующей недвижимости, такие как расходы на строительство, налоги и услуги по электро- и газоснабжению, которые значительно выросли за последние несколько месяцев. Кроме того, очень важную роль играют неденежные затраты, то есть эмоциональные издержки, которые влечет за собой каждая альтернатива. «В целом можно сделать вывод, что при нынешних рыночных обстоятельствах любая из альтернатив, будь то продажа или аренда, сегодня гораздо выгоднее в рамках DNU, чем в рамках закона об аренде два года назад». «Автор - владелец риэлтерской компании Maure».