Недвижимость: что предлагают три политические силы для будущего рынка недвижимости
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Приближаются президентские выборы, и предвыборные кампании не обходят вниманием жилищную политику. На мероприятии, организованном Reporte Inmobiliario.as, кандидаты и лидеры политических партий поделились своими оценками состояния рынка недвижимости и предложениями по преодолению жилищного кризиса. "Иван Керр, бывший национальный секретарь по жилищному строительству Juntos por el Cambio, охарактеризовал состояние рынка недвижимости как "катастрофическое". Он отметил, что дефицит жилья постоянно растет с 1980-х годов, но в последние десятилетия произошла смена парадигмы: из количественной проблемы он превратился в качественную, т.е. более важной становится потребность в новом жилье, а не в улучшении существующих жилищных условий. Сегодня две трети населения больше нуждаются в улучшении существующих условий, чем в новом жилье". Государственная политика в значительной степени ориентирована на то, чтобы все делало государство, а не частный сектор", - сказал он. Чтобы изменить этот сценарий, он сформулировал ряд рекомендаций, которые, по его мнению, должны быть реализованы в стране. "1 Отменить закон об арендной плате. "Я считаю, что на рынке, где есть много поставщиков и спроса, государство, вместо того чтобы ставить точку и быть арбитром, должно выйти и сказать, как сформировать социальную аренду, чтобы помочь тем, кто не может позволить себе аренду, и позволить рынку сформировать свои собственные условия", - сказал он на мероприятии. Исходя из своего опыта, он отметил, что действующее законодательство не работает в бедных кварталах: "По закону об аренде там никто не снимает жилье. Там, где нужна дополнительная защита, ее нет, но приходит владелец всей недвижимости и, если ты не платишь, выселяет тебя без процедуры выселения".2 "2. Достижение соглашения о планировании землепользования с крупными городскими конгломератами страны. "Аргентина растет очень плохо из-за плохого планирования, а затем очень дорого обходится проведение этой инфраструктуры", - резюмировал он и сказал, что они предлагают соглашения о росте. По его мнению, основное внимание должно быть уделено городам. Он пояснил, что план Procrear, предлагающий в качестве решения проблему строительства дома на собственном участке, невыполним, "поскольку нет земли с правом собственности, чтобы дать ипотеку", и что вместо этого государство "должно способствовать повышению плотности населения в городах". Переориентация роли государства. "Мы считаем, что роль государства заключается в субсидировании спроса и стимулировании предложения, а не в том, что делается сегодня, - субсидировании предложения путем заключения контрактов на выполнение общественных работ по строительству жилья", - сказал Керр. Восстановление ипотечного кредитования. Как и представители других партий, Керр определил, что до тех пор, пока не будет достигнута макроэкономическая стабильность, ипотечного кредитования не будет". В этом смысле он сказал, что для тех случаев, когда сценарий будет более жизнеспособным, партия работает над ипотекой под будущие активы - что работает в Перу - или над ипотекой с обещанием зарегистрированных продаж, что в значительной степени является способом финансирования многих объектов недвижимости в Уругвае. "Пока объект недвижимости не разделен на части и не оформлен в собственность, ипотечный кредит не может быть выдан, а это удорожает стоимость объекта. Если эта разработка представляет собой скважину и может быть заложена из обещания продажи, то финансирование может осуществляться из скважины, и это значительно удешевит конечную стоимость жилья", - сказал он. Он также отметил необходимость цифровизации ипотеки: "Работайте над тем, чтобы все подписи были цифровыми, чтобы они были связаны напрямую через биометрические данные, чтобы больше не было публичного акта, который идет в реестр, который хранится и который делает доступ к жилью значительно более дорогим "5. Что делать с беднейшим сектором. Учитывая, что 60% дефицита жилья приходится на людей с зарплатой менее двух прожиточных минимумов и мобильным телефоном, а также то, что, согласно опросам, жилищная проблема в этом сегменте носит скорее качественный, чем количественный характер, он предложил "развивать инструменты микрокредитования на улучшение жилищных условий, на подключение к инфраструктуре, питьевой воде, канализации, газу и т.д. "6. Что делать с FONAVI. Именно за счет этого топливного налога финансируется жилищная политика. "На самом деле она идет напрямую в провинции на текущие расходы провинции и не используется для жилищной политики. Вместо этого его следует использовать как инструмент привлечения финансирования, в котором сектор недвижимости нуждается больше всего "7 , - сказал он. Ипотечный кредит UVA. Сенаторы собрались на пленарное заседание комиссии, чтобы попытаться изменить условия ипотеки с индексом UVA, по которой в настоящее время в стране насчитывается около 95 тыс. должников. Он защищал эту инициативу и говорил о создании компенсационного фонда. "Нынешнее правительство говорит, что кредиты UVA - это афера, но то, что является аферой, - это инфляция, и это то, что нужно решать. Человек, купивший ипотечный кредит UVA, жалуется на то, что его платеж был скорректирован гораздо больше, чем его зарплата. Однако он не проиграл, поскольку до этого не был арендодателем. Арендная плата корректировалась с учетом инфляции, то есть если бы вы арендовали, то заплатили бы больше, чем платили за свою квоту. В нашем законопроекте мы предлагаем создать Компенсационный фонд, в который пользователь платит с поправкой на зарплату, а банк получает инфляцию", - сказал он. "Что касается Рамиро Марра, кандидата на пост главы правительства от партии La Libertad Avanza, то его предложения сводятся к трем основным реформам: "С одной стороны, он предложил реформировать государство, чтобы способствовать формированию бизнеса в частном секторе. В этом смысле, по его словам, в стране не приветствуются такие социальные акции, как зарабатывание денег или проживание в закрытом поселке или многоквартирном доме. Затем он сосредоточился на формировании необходимого предложения за счет частных инвестиций, чтобы удовлетворить спрос тех, кто естественным образом поднимается по социальной лестнице. "Мы поощряем всевозможные разработки частного сектора. Мы понимаем, что есть определенные слои населения, которые иногда нуждаются в определенном сдерживании, чтобы иметь возможность получить свой первый дом, но нам также необходимо генерировать большее предложение, что мы не должны преследовать застройщиков, не должны ставить себя в положение презрения, поскольку они хотят зарабатывать деньги", - сказал он. Вкратце он сказал, что "каждый волен жить там, где он хочет, если у него есть для этого капитал". "По его словам, трудности с инвестированием в Аргентине сегодня связаны с рамками неопределенности, а не с нехваткой средств. "Он также предложил реформу трудовых отношений для доступа к кредитам для формального и неформального секторов и, с другой стороны, денежную и финансовую реформу, которая предполагает долларизацию экономики. "В рамках этих идей кандидат хочет отменить закон об аренде. Руководствуясь парадигмой "меньше законов и больше рынков", он призвал к перерегулированию рынка жилья между партиями: "Кроме того, его видение ориентировано на развитие субсидирования спроса и возложение на государство роли посредника". Для Мануэля Сосиаса, законодателя города Буэнос-Айрес от Фронта Тодос, экономическая философия правящей партии соответствует концепции "расширенной стабилизации". "Что касается диагностики рынка недвижимости, то он считает, что "ситуация с жильем в Аргентине критическая", хотя и признает ответственность партии в этом вопросе: "Перонистский взгляд на жилье, основанный на государственном производстве жилья, которое должно передаваться в собственность, явно не имеет масштаба, капиллярности и скорости, и с финансовой точки зрения он очень неэффективен". Однако он высказался против стимулирования частного рынка строительства недвижимости. По его мнению, она не способствует устранению дефицита жилья, поскольку "создает инвестиционные возможности для высокодоходных слоев, которые находят в инвестициях в недвижимость способ долларизации или сохранения стоимости своих сбережений". Такая направленность дополняется видением государства как поставщика услуг по производству жилья. "Именно государство должно гарантировать право на жилье, проводя арбитражную политику, распределяя ресурсы и стимулы таким образом, чтобы сектор мог эффективно производить жилье, а не финансовые инструменты для хеджирования рисков. По мнению Сосиаса, основной жилищной проблемой в Аргентине является рынок аренды, хотя он и отрицает, что это связано с законом, который неоднократно обсуждался в Конгрессе на предмет внесения изменений. "У нас от 8 до 10 млн. человек являются арендаторами на рынке, который рухнул не из-за закона, а из-за макроэкономической нестабильности, инфляции и, скорее всего, из-за курсового разрыва, потому что доходность для арендодателя от аренды, измеряемой в параллельных долларах, сегодня находится на историческом дне", - сказал он. Законодатель признал, что проблема аренды - это проблема, которую "наше правительство не решило", несмотря на наличие министерства, занимающегося вопросами жилья и среды обитания. В частности, его предложение по перелому ситуации основано на том, что "нормативной базы уже недостаточно, мы должны перейти к созданию стабилизационного фонда". Мы должны сделать мощные инвестиции со стороны государства, которое авансирует сегмент арендодателей в чистую текущую стоимость договора аренды, а фонд взимает ее с арендаторов 36 последовательными платежами, с обновлением, которое ниже инфляции, которое решает проблему инфляции для арендодателя и решает проблему обновления для арендатора, которое выше изменения его дохода", - предложил он.