Недвижимость: индекс, подтверждающий, что цены продолжат расти в краткосрочной перспективе

На рынке, который растет благодаря ипотечному кредитованию, увеличению количества продаж и квадратному метру, который за последние 12 месяцев вырос почти на 10 %, возникает неожиданное явление: владельцы выступают против и не желают вести переговоры о снижении цены, как утверждают некоторые брокеры. «За последние две недели треть сделок была закрыта без встречного предложения», - говорит Даниэль Салайя Ромера, сотрудник одноименного агентства недвижимости, и поясняет, что в других случаях "многие владельцы вели переговоры, но просили поднять цены публикации. В тех случаях, когда они все-таки вели переговоры, цена снижалась не более чем на 5%". "Процент встречного предложения является ключевым показателем, поскольку на рынке недвижимости снижение суммы переговоров предвосхищает цикл повышения цен в различных ценовых сегментах. Когда разница между опубликованными ценами на недвижимость (стоимость, указанная на порталах, где предлагаются объекты) и той, которую покупатели в итоге платят после переговоров о цене, невелика, это означает, что реальная средняя стоимость квадратного метра растет". «Серхио Вебер, президент Coldwell Banker в Аргентине, Уругвае и Парагвае, разделяет мнение Салайи и отмечает: »Есть много случаев, когда недвижимость в итоге продается по опубликованной цене, потому что есть владельцы, которые не снижают стоимость даже на один песо во время переговоров". Он добавляет, что в некоторых случаях владельцы домов сожалели о своем решении, возвращали депозит и вынуждены были платить штраф за несоблюдение условий (что подразумевает внесение платежа в размере, равном стоимости депозита). В любом случае, он отмечает, что во многих случаях идет торг, хотя сейчас цена, как правило, снижается на 5 - 4 %, тогда как год назад разница составляла 15 %. Другие брокеры говорят, что встречные предложения все еще делаются, хотя их количество невелико. «Если год или полтора назад маржа на переговорах составляла около 10-12%, то сегодня сделки закрываются с дисконтом в 3-5%», - говорит Сантьяго Мьерес из Mieres Propiedades. "Фабиан Ачаваль из одноименного агентства недвижимости также признает, что есть конкретные случаи, когда недвижимость не падала в цене во время переговоров, но он считает, что это конкретные случаи, которые еще не означают общего характера. "Он отмечает, что речь может идти о недвижимости, купленной по ипотечному кредиту, поскольку в таких случаях владельцу приходится ждать одобрения кредита, хотя цена заморожена, в условиях, когда стоимость недвижимости растет; с другой стороны, владелец получает финансирование на 20 или 30 лет, поэтому у него нет такой большой необходимости снижать стоимость. "Хотя отмена ограничения очень позитивна, влияние на маржу контрпредложений не будет немедленным. Однако уже некоторое время мы наблюдаем снижение процента переговоров и, прежде всего, в квартирах стоимостью менее 100 000 долларов США, где ставка ниже 5 %", - объясняет Ачаваль. «Рынок постепенно переходит от рынка покупателя, на котором в течение многих лет преимущество было в руках покупателя, к рынку продавца, как это было в эпоху ипотечного кредитования Макри», - делится Ачаваль. Брокеры согласны с тем, что благодаря возрождению ипотечного кредитования спрос возродился. «Учитывая, что все больше людей могут получить доступ к покупке жилья: если раньше владелец принимал встречное предложение в размере до 10 % от стоимости недвижимости, опасаясь потерять возможность продажи, то сегодня он может больше выстоять в переговорах», - объясняет Мьерес. Кроме того, отмена cepo была воспринята специалистами как хороший знак, поскольку это ускорит проведение операций и будет способствовать росту спроса. Рост стоимости строительства, которая с октября 2023 года увеличилась на 108 %, также подпитывает ожидания спроса и добавляет спешки, поскольку есть понимание, что позже цены вырастут и это время для покупки. "К этому уравнению добавляется переменная поглощения запасов, которая наблюдается в последние месяцы. В мае-июне 2022 года предложение недвижимости на продажу составляло 165 000, а в декабре 2024 года - около 103 000 по данным Zonaprop: "С одной стороны, строительство новых объектов замедляется - из-за роста стоимости строительства - поэтому на рынок выходит меньше проектов. С другой стороны, поскольку арендная плата снова стала привлекательной, многие предпочитают предлагать свою недвижимость в аренду, ждать, пока стоимость вырастет, а затем выставлять ее на продажу", - говорит Салайя Ромера. Ачавал объясняет, что за последние пять месяцев предложение недвижимости действительно увеличилось, но он уверяет, что многие объекты, которые были не по карману, были сняты с продажи. С тех пор переговоры идут на спад. «Когда рынок опустеет, особенно это касается подержанной жилой недвижимости, мы увидим рост цен и еще большее сокращение разрыва в переговорах», - добавляет Ачавал. "Другие брокеры отмечают, что в условиях, когда курс доллара остается неизменным, спрос на вложение денег в активы возрастает. "Доллар плоский, и долларовые сбережения, которые люди держат на руках, горят, потому что они могут вырасти в цене, поэтому они хотят получить их из своих рук. Это побуждает покупателей торопиться со сделкой. С другой стороны, арендодатели также не хотят вести переговоры и снижать цену, потому что знают, что цены будут продолжать расти", - заключает Вебер.