Недвижимость: Какие квартиры сдаются быстрее всего и почему
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Для тех, кто стремится к ежемесячному доходу, приобретение арендной недвижимости является исторически признанным видом деятельности. Хотя доходность не достигла исторических максимумов, перекос, который переживает сегодня рынок аренды, означает, что те немногие объекты, которые имеются в наличии, предлагаются по завышенным ценам и даже в долларах". "По данным исследования операций с недвижимостью (ROI), в первом квартале этого года 13,7% покупателей были инвесторами, - говорит Соледад Балаян, глава компании Maure Inmobiliaria. Покупатели, исчезнувшие после пандемии, отчасти в результате низкой доходности, достигшей в Буэнос-Айресе минимального уровня в 2,04% годовых брутто, постепенно начинают вновь появляться. В мае коэффициент арендной платы вырос до 4,81% в годовом исчислении, учитывая промежуточный доллар между официальным лицом и евродепутатом при покупке недвижимости.""В целом за месяц просматривается почти 12 млн. объектов недвижимости, что на 17% больше, чем в предыдущем месяце, и на 15% больше, чем в прошлом году. Например, объявление о продаже квартиры в Палермо, опубликованное на сайте Zonaprop, просматривают в среднем 805 раз в месяц, объявление просматривают 43 раза и получают три запроса", - говорит Дэниел Брин, создатель монитора недвижимости Invertire, добавляя, что это "исторический рост числа поисковых запросов", который, по его мнению, "окажет влияние на будущие продажи и покупки". "Те, кто хочет направить эти покупки на арендный бизнес, находятся в условиях, когда интерес к аренде высок. В рамках АМБА именно в CABA наблюдается наибольший рост числа запросов от арендаторов к собственникам, желающим узнать о рекламируемом объекте, а также наибольший спрос на каждый рекламируемый объект - на 29% выше, чем в среднем по АМБА. Настолько, что за последние три года контакты выросли почти в три раза: сегодня объявления об аренде в столице посещают в 2,7 раза чаще, чем в конце 2019 года, когда закон об аренде еще не действовал, говорится в исследовании Zonaprop. "Чтобы знать, в какой продукт инвестировать, необходимо знать, что ищут потребители. Согласно недавнему отчету Zonaprop, спрос на аренду в городе преимущественно на небольшие квартиры: 17% людей, желающих снять квартиру, ищут однокомнатные, 48% - двухкомнатные, 24% - трехкомнатные и 11% - четырехкомнатные. "За этими данными скрывается еще один важный факт: в городе больше всего людей ищут однокомнатные квартиры, и именно на этот тип квартир приходится наибольшее давление спроса. Инвесторы, заинтересованные во вложении средств в объекты такого рода для удовлетворения неудовлетворенного спроса в данной типологии, сталкиваются со средними ценами в городе в 85 900 долл. При этом двухкомнатные квартиры продаются в среднем за 117 тыс. долларов США, трехкомнатные - за 164 тыс. долларов США, четырехкомнатные - за 206 тыс. долларов США и пятикомнатные - за 370 тыс. долларов США. "Интерес к данному типу жилья подтверждается заявлениями арендаторов, опрошенных городским Институтом жилья (IVC), которые показывают, что средний размер арендуемой недвижимости составляет 56 м², а 75% всех арендуемых объектов - от 31 до 75 м². "Большинство объектов, выставленных на продажу в городе, попадают в эту классификацию. "Тридцать процентов квартир (25 800 единиц) - двухкомнатные, 29 процентов (25 400) - трехкомнатные и 18 процентов (16 200) - однокомнатные", - говорится в мониторинге недвижимости компании Invertire. 98% запросов приходится на аренду квартир, в то время как на дома и ПХ - 2%. Однако наибольший интерес для проживания вызывают ПН. По данным Zonaprop, объявления об этом типе жилья востребованы в 2,7 раза больше, чем квартиры, и концентрируют в себе самое сильное давление спроса среди типологий, вероятно, потому, что на рынке предлагается очень мало объектов. "Преимущества этих домов - еще один фактор, привлекающий спрос, например, отсутствие расходов и жизнь, как в доме. Если вы хотите приобрести недвижимость для сдачи в аренду, то, по данным Invertire, в настоящее время на продажу выставлено 10 300 объектов, что на 8% меньше, чем год назад. "Возраст - еще один ключевой фактор, который необходимо учитывать инвесторам. По данным Zonaprop, в городе наибольшее давление на спрос на аренду оказывают объекты в возрасте от 25 до 50 лет. То есть, по данным портала недвижимости, сегмент, в котором больше всего запросов на аренду по сравнению с опубликованным предложением, - это объекты, построенные два-пять десятилетий назад, "несмотря на большой запас": "Тот факт, что они пользуются большим спросом при аренде, может объяснить, почему они также являются фаворитами для тех, кто заинтересован в покупке на рынке подержанного жилья. Во втором квартале года объекты с такими характеристиками были наиболее востребованы для продажи и покупки, на них пришлось 38% поисковых запросов. "Дома такого возраста составляют наибольший процент предложения и, соответственно, отражают наибольший процент спроса", - поясняет Зонапроп. По данным компании Invertire, на рынке, где на продажу выставлено 127 тыс. объектов недвижимости, 29% составляют подержанные объекты возрастом от 20 до 50 лет. "Квадратный метр находится на уровне 2024 USD, новый - 2349 USD, а новый - 2447 USD, и все эти показатели остаются стабильными", - добавляет наблюдатель за недвижимостью, - "Квартиры такого типа являются наиболее востребованными для аренды и добавляет, что "48% всех контрактов (аренды) направлено на квартиры старше 25 лет в CABA". "Помимо размера и возраста квартиры это еще один ключевой фактор для тех, кто хочет купить недвижимость и сдавать ее в аренду. Расположение - еще один аспект, оказывающий большое влияние на стоимость аренды: "В городе соотношение спроса и объявлений об аренде выше, чем в других районах Большого Буэнос-Айреса. Если рассматривать поиск по районам, то наиболее популярными являются Палермо (14%), Реколета (11%) и Кабаллито (8%). Однако названия меняются, если спрос соответствует предложению в районе. "Наибольшее количество запросов по отношению к имеющейся недвижимости было в Коглане и Парке Час - на 213% и 108% больше, чем в среднем, а наименьшее - в Пуэрто-Мадеро, Ретиро и Палермо", - анализирует портал недвижимости. "Двухкомнатная квартира в Коглане сдается в среднем за 167 960 песо в месяц без учета расходов, а средняя стоимость квадратного метра составляет 2 391 долл. Одна из причин, по которой этот район может занять первое место в рейтинге, заключается в том, что он является одним из самых маленьких районов города - его площадь составляет всего 1,2 кв. км. "В исследовании IVC также рассматривались причины, по которым арендаторы принимают решение о переезде, что может быть использовано инвесторами в качестве инструмента для расчета того, насколько востребована их недвижимость". "Для арендаторов в северной части города две основные причины связаны с изменением местоположения (23,7%) и размером, качеством и удобствами недвижимости (23,2%). Для арендаторов центральных и южных районов, напротив, основная причина переезда была связана с высокой стоимостью прежнего жилья (22,1% и 22,9% соответственно)", - предупреждает организация. "Закон об аренде стал слабым ударом для рынка недвижимости, который поддался новым условиям и снял большую часть предложения по аренде. Согласно последним данным, опубликованным Палатой арендодателей на прошлой неделе, до принятия закона в постоянную аренду сдавалось 15 000 объектов, а сегодня их осталось всего 1 300. "Этот дефицит привел к различным отклонениям на рынке, в том числе к публикации арендной платы в долларах. "С июня 2020 года, когда правило вступило в силу, объявления об аренде в долларах стали фиксировать большее увеличение давления спроса, чем объявления в песо. С тех пор давление спроса на объявления в песо выросло на 184% против 423% на объявления в долларах", - говорится в отчете. Это не означает, что арендаторы хотят снимать жилье в долларах, а скорее означает, что, будучи подверженными скудному предложению на рынке, 60% которого публикуется в долларах, они не имеют другого выбора, кроме как обращаться к долларовым изданиям".