Недвижимость: насколько нужно снизить цену, чтобы не потерять понравившуюся квартиру

В разгар сценария, реконфигурированного оживлением, вызванным, несомненно, ипотечными кредитами, на рынке недвижимости появилась еще одна показательная информация: в апреле диапазон встречных предложений продолжал снижаться. Третий месяц подряд этот разрыв, возникающий от цены эффективных операций по отношению к последнему значению публикации, составлял порядка 5,02%, согласно недавнему отчету, подготовленному Университетом CEMA и RE MAX Argentina совместно с Reporte Inmobiliario. Кроме того, в том же месяце произошло увеличение реальной стоимости квадратного метра для недвижимости в автономном городе Буэнос-Айрес (CABA) на 2,14%, по сравнению с предыдущим месяцем. «Аналогично, если сравнивать в годовом исчислении, цена за квадратный метр подержанных квартир от одной до трех комнат в CABA выросла на 10,26%. В этом смысле стоимость квартир с одной спальней составила 1969 долларов США за кв. м, 1908 долларов США за кв. м с одной спальней и 1841 доллар США за квартиры с тремя спальнями. По данным портала недвижимости Zonaprop, за последние шесть месяцев также сократилось количество объектов, выставленных на продажу с пониженной ценой. «Однако объяснение того, почему разрыв между ценой публикации и ценой закрытия сделки сократился, основано на главном: в Аргентине „стоимость недвижимости падает очень неохотно“, - говорит Мартин Бокете, управляющий директор компании Toribio Achával. А также потому, что «продается все больше квартир, а стоимость растет. Мы переходим от рынка покупателей к рынку продавцов", - говорит Герман Гомес Пикассо, основатель Reporte Inmobiliario. По словам экспертов, эта переговорная маржа сократилась с 10 до 8 %, а сегодня она составляет около 5 %, в некоторых случаях даже меньше. «Ожидания хорошие, поэтому, когда дело доходит до продажи, для владельца действует такая логика: я не повышаю цены, но моя переговорная маржа становится меньше», - говорит Сантьяго Мьерес, директор Mieres Propiedades. В апреле, отмеченном постепенным возвращением ипотечных кредитов, правда заключается в том, что на рынке недвижимости начинают появляться «более реальные» цены. Раньше, в условиях небольшого количества сделок - за исключением некоторых нетипичных районов, где всегда больше продаж, - «вы не знали, покупаете ли вы дорого или дешево», - говорит Диего Казес, генеральный директор компании L. J. Ramos. Фактически, нынешняя корректировка цен началась «в конце прошлого года, когда политические и экономические изменения уже были неминуемы», вспоминает Гомес Пикассо. Действительно, в октябре-ноябре прошлого года многие владельцы начали до последнего защищать свои переговорные цены и даже сняли их с продажи; однако после смены правительства «они снова начали публиковать их со стоимостью, которая несколько выросла по сравнению с 2023 годом, хотя и не значительно». Если не углубляться, то в середине рынка «можно было предложить 20%, и некоторые операции все равно были завершены», - говорит Казес. При нынешнем положении дел, когда цены кажутся довольно близкими к реальности, «единственная коррекция, которая произойдет на рынке в долларах, - это то, что единицы - из-за стоимости строительства и стоимости земли - подорожают», - утверждает Иван Ачаваль, президент компании Achaval Cornejo. Таким образом, «те, кто вступает в строительство сейчас, будут иметь более высокие цены и индекс CAC, который будет более нисходящим». «С другой стороны, поскольку исторически сложилось так, что публикуемые цены имеют переговорную маржу, которая зависит от потребностей и спешки продавца, а стоимость строительства неуклонно растет, хотя в апреле этот темп значительно замедлился до 4,7% в песо, „цены на подержанную недвижимость должны еще немного вырасти, пока ожидания и финансовые реалии остаются на высоте“, - прогнозирует Мьерес. «При таком прогнозе есть ли возможность для дальнейшего роста стоимости недвижимости? „Определенно“, - говорит основатель Reporte Inmobiliario. Есть возможности для роста и интересная маржа». Возвращение ипотеки UVA изменит все». Однако, уточняет он, это будет происходить постепенно и зависеть от того, будет ли инфляция продолжать снижаться. Однако директор Mieres Propiedades подчеркивает, что покупатель должен иметь «более высокий доход, чем нынешний, иначе ни кредиты, ни покупка недвижимости не будут устойчивыми». Во многих случаях люди используют сбережения, чтобы оплачивать свою повседневную жизнь, а с меньшими сбережениями у них и в мыслях нет покупать недвижимость». Бокете соглашается, что «уровень доходов еще не восстановился до уровня, необходимого для того, чтобы 25% от зарплаты людей составляли квоту, что более или менее соответствует требованиям банков». Осторожные игроки сектора, с которыми проводились консультации, понимают, что эффект от ипотечных кредитов не будет мгновенным. Потому что, даже если есть те, кто может получить доступ, люди также будут анализировать, смогут ли они сохранить свой образ жизни и взять на себя обязательства по этому кредиту, особенно те, кто продает и покупает с новым кредитом. По этим причинам Казес предлагает подождать новых предложений, по крайней мере до тех пор, пока «банки не начнут конкурировать и не начнут снижать ставки», но будьте осторожны, так как цены на объекты еще не выросли существенно - за исключением тех, которые могут себя обеспечить - остается «небольшое окно, в котором, несмотря на то, что кредит дорогой, удобно покупать квартиру в продвинутой или почти законченной работе, потому что коррекция наступит через переоценку недвижимости», предупреждает президент Achaval Cornejo. «Учитывая этот горизонт, эксперты рынка недвижимости считают, что сначала от этого выиграют „объекты с самой низкой ценой, но затем это перекинется вверх, так как человек, продавший маленькую квартиру, купит более просторную, и так далее“, - говорит Гомес Пикассо. Поэтому типология с наилучшими перспективами «будет двух- и трехкомнатной», добавляет генеральный директор L. J. Ramos. По словам Ивана Ачаваля, «люди смогут покупать самую большую недвижимость, это затронет все сегменты».