Недвижимость: "обеление" дает надежду застройщикам, желающим получить кредиты на покупку строящихся квартир

Головокружительные объявления о запуске ипотечных кредитов в последние месяцы пробудили надежду на то, что они смогут оживить спрос на рынке недвижимости, который уже несколько месяцев обещает смену цикла и рост цен. Однако те, кто строит объекты, отмечают эту инициативу в то же время, когда они начали публично просить организации включить в портфели линии, применимые к покупке квартир в колодцах" "Мы отмечаем, что кредитные инструменты предоставляются для доступа к жилью, но объекты колодцев должны быть включены в эти программы. Возможности для выработки решений гораздо шире, когда вы находитесь в процессе строительства: существует более широкий спектр типологий, больше мест, гораздо больше гибкости и удобств, и, кроме того, это способствует экономическому циклу, поскольку частное строительство порождает движение и связано со всеми отраслями промышленности и миром труда", - пояснил Маркос Хуэхати, партнер и основатель компании-застройщика NorthBaires, которая в настоящее время разрабатывает 150 000 квадратных метров в городе Буэнос-Айрес. Компания, разрабатывающая проекты OM, работает с премиум-сегментом, а продажная стоимость ее объектов колеблется между 3 000 и 7 000 долларов США за квадратный метр в комплексах, расположенных в самых престижных районах города. "Кредиты изменили настроение и улучшили ожидания сектора, а также дали немного кислорода застройщикам, которым еще несколько недель назад приходилось иметь дело с очень высокими затратами и неподвижным долларом, создавая ощущение удушения между затратами и ценами", - объясняет Карлос Спина, коммерческий директор компании Argencons, застройщика с более чем 300 000 квадратных метров в стадии строительства. Сантьяго Тарасидо, генеральный директор строительной компании Criba, признает, что, хотя "аргентинцы привыкли работать в условиях кризиса", существует более фундаментальная проблема, которая заключается в том, что дефицит жилья в Аргентине превышает 3,5 миллиона, а квадратные метры, строящиеся каждый год, не могут покрыть рост населения. С другой стороны, основное внимание уделяется рынку AAA по той простой причине, что он строится для тех, кто может заплатить "почти наличными". В этом контексте бизнесмен признает, что "появление ипотечного кредита дает возможность расширить предложение на другие сегменты". Проблема в том, как быстро повлиять на новые проекты, а не только на запасы". Он также считает, что для того, чтобы рынок приблизился к структурно более нормальным условиям, помимо ипотечного кредита необходимы: "большая открытость миру в области материалов, услуг и технологий; промежуточное кредитование застройщиков; изменение огромного сдерживающего фактора для найма персонала и создания новых компаний - в строительстве число работодателей за последние 15 лет сократилось на 25% с 26 000 до 20 000 -; создание нормативной базы, создающей более согласованные государственно-частные стимулы - такие как жилищный закон, принятый в Уругвае - и снижение затрат путем создания большей конкуренции и производительности во всей цепочке создания стоимости строительства. 000; создание нормативно-правовой базы, которая создает более согласованные государственно-частные стимулы - такие, как закон о жилье, продвигаемый в Уругвае, - и сокращение затрат за счет усиления конкуренции и повышения производительности во всей цепочке создания стоимости строительства. "В то же время Дамиан Табакман, президент Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), признает, что кредит вызовет спрос со стороны людей, которые иначе не смогли бы купить недвижимость, но признает, что застройщики остались в стороне. Хотя объявлено несколько кредитов, только один включает, хотя бы по касательной, условия, которые требовали застройщики. Это кредитная линия Bancor, банка провинции Кордова. Эта организация финансирует 100% покупки недвижимости или строительства и расширения или завершения, а девелоперские компании, которые имеют соглашение с Bancor, включены в ипотечную линию. Это означает, что предложение жилья (домов или квартир) или строительство на участках, которые еще не имеют свидетельства о праве собственности, также доступны и подходят для покупки в кредит. Ключевым фактом является то, что действуют те же условия, что и в остальных случаях: застройщик гарантирует каждую операцию до момента выдачи документа. "По условиям Bancor, на одного заявителя (клиента банка) предоставляется максимум 90 миллионов песо, которые могут быть профинансированы на срок до 20 лет. Капитал регулируется UVAs со ставкой 4,90% в течение всего срока. "Первоначальный кредит составляет 17 миллионов песо (20 000 Uvas), с квотой около 115 000 песо и с необходимым доходом в 470 000 песо для всей семьи. Учитывается не только доход пары, но и доход родителей обоих детей; эта строка распространяется и на одиночек. Для максимальной суммы квота составляет 554 000 песо, а доход должен быть 2 250 000 песо. Другими словами, на каждые 10 миллионов песо взнос сегодня составляет 66 150 песо. "В этом случае от застройщика требуется гарантия того, что проект будет завершен в срок и правильным образом, а это требование ограничивает такую возможность крупными застройщиками с большим балансом", - анализирует Табакман и приводит пример Vizora с Remeros Beach, где банк Macro - та же бизнес-группа, что и застройщик, - предоставляет долгосрочные кредиты на покупку велсов. "Приход кредитов - отличная новость для рынка, но важно, чтобы были открыты линии, которые можно было бы использовать для покупки квартир в хорошо начатых проектах, всегда соблюдая характеристики и гарантии, которых требует подобный тип обязательств", - говорит Даниэль Эйрин, коммерческий директор компании Saltum, которая внедрила концепцию доступных премиальных проектов своим комплексом WH в районе Коглан. "Девелопер добавляет, что "у банков есть возможность обеспечить секьюритизацию работ застройщиков и создать добродетельный круг между застройщиком, частным лицом и банком, что позволит начать многие работы, а банкам работать в качестве начального капитала с большой гарантией в кирпиче, в котором выигрывают все". Компания Saltum продолжает строительство роскошного комплекса на месте старой киностудии Argentina Sono в Бахо Бельграно, где квадратный метр стоит около 6 000 долларов США. Федерико Гальярдо, бизнесмен, создавший 18 лет назад компанию Vitrium Capital, приводит пример Уругвая, страны с годовым уровнем инфляции 3,6%, где до 80% жилья финансируется по ставкам 6% или 7,5% на 25 или 30 лет. "Продвигаемый закон о жилье является парадигматическим: он отменил подоходный налог с проектов, разработанных по этому стандарту, а также НДС на строительство и сопутствующие услуги и налог на богатство", - объясняет девелопер и утверждает, что его применение вызвало бум развития с более чем 4 млрд долларов США инвестиций в 1 375 проектов недвижимости и 290 домов за 13 лет. "Этот случай разрушает страх политиков снять налоги с определенных отраслей", - говорит он и дает более подробную информацию: "Люди могут покупать недвижимость с хорошим финансированием, а банки даже финансируют часть первоначального взноса в рассрочку с помощью кредитной карты". "Застройщик также подчеркивает динамику рынка недвижимости в Парагвае, где на этой неделе он представил свой четвертый проект: 01 Vila Asunción будет построен в районе Икуа Сати парагвайской столицы, в квартале Сан-Хорхе, недалеко от двух главных дорог, Мадам Линч и Санта-Тереза. Это уже четвертый проект Vitrium Capital в стране, где она приземлилась в 2020 году, в районе Мбурукуя, с инвестициями в размере 10 миллионов долларов США и двумя башнями. Парагвай - страна, которая предлагает значительные конкурентные преимущества для инвестиций в недвижимость. Стабильность валюты, благоприятная инвестиционная политика и низкое налоговое бремя - это переменные, которые в совокупности обеспечивают реальную согласованность государственной политики различных государственных администраций, создавая предсказуемую и безопасную среду для долгосрочных инвестиций", - анализирует Гальярдо, уточняя, что в стране также значительно вырос средний класс. "Для нас это существенный факт, поскольку мы разрабатываем продукты в основном для этого сегмента", - добавляет он. "На данный момент разработчики признают, что существуют инструменты, которые можно внедрить на рынок, например, ипотека под будущую недвижимость, которая очень развита в Перу. "Мы хотели бы импортировать ее, но для этого необходимо внести законодательные изменения в Конгресс, которые пока недоступны", - анализирует Табакман и поясняет, что другая возможность заключается в том, чтобы банки финансировали застройщика для выполнения работ, а по их завершении предоставляли кредит каждому покупателю. Заглядывая в будущее, Спина ожидает прогресса в отмывании средств на покупку недвижимости в колодцах. Он предлагает использовать те же требования, что и в предыдущем случае: единицы в проектах с прогрессом менее 50%. Что касается стоимости продаж, то они уверяют, что она будет расти. "Потому что стоимость строительства не будет снижаться, а когда то, что есть в наличии, будет размещено, то, что появится на рынке, будет стоить дороже", - говорит Гальярдо, хотя и уточняет, что процесс экономической адаптации займет время. "Кредиты - это хорошее начало, они помогают, но ключевым фактором является снижение инфляции. Когда она приближается к 20%, 25% в год, спрос будет выше, но когда она составляет менее 10%, это приведет к взрыву".