Недвижимость: ответы на 5 ключевых вопросов, которые показывают, что время покупать - "сейчас".

Рынок недвижимости продолжает демонстрировать признаки улучшения, и есть несколько факторов, свидетельствующих о том, что сейчас все еще хорошее время для инвестиций или укрытия в кирпичах и растворе. От сокращения избыточного предложения недвижимости, возвращения ипотечных кредитов до сокращения переговорной маржи между опубликованной ценой и ценой, по которой в итоге закрывается сделка, - мир недвижимости острее, чем когда-либо, с признаками, которые указывают на восстановление цен, но также позиционируют его как рынок, который продолжает предлагать возможности. "После того как цены на недвижимость прошли через период потери стоимости и достигли исторического минимума, кривая теперь поднимается с середины прошлого года, и все указывает на то, что она будет продолжать расти. Вот несколько ключевых фактов, которые показывают, почему покупка недвижимости по-прежнему выгодна: "Одним из факторов, свидетельствующих об оживлении рынка, является динамика цен. Согласно последнему "Радару недвижимости", подготовленному Фабианом Ачавалем, генеральным директором одноименной компании, цены на недвижимость хотя и растут, но с 2019 года упали на 33 % в номинальном выражении и на 45 % в реальном". "Они находятся на уровне 2004 года, и это делает аргентинский кирпич возможностью", - говорит Ачаваль и добавляет: "Первыми это поняли иностранцы, которые в 2023 году начали все чаще консультироваться". Кроме того, он поясняет, что до 2018 года не было ни одной квартиры дешевле 100 000 долларов США, но в последние годы "появилось много квартир по 50 000, 60 000 и 70 000 долларов США, так что как с точки зрения стоимости билетов, так и квадратных метров, возможности есть". "При тенденции к снижению цен, имевшей место в последние годы, долгое время лучшим вариантом для покупателя кирпича было продолжать ждать. Однако с середины прошлого года наблюдается все более очевидная смена цикла: цены на недвижимость начали медленно восстанавливаться, а желание покупать возросло. Этот попутный ветер проявляется в двух конкретных данных: с одной стороны, в стоимости публикации, поскольку, по данным Zonaprop, она медленно растет с середины 2023 года. С момента изменения тенденции в июне прошлого года совокупный рост цен составил 3,5% (до мая 2024 года). В пересчете на год, в мае Zonaprop зафиксировал рост на 4%, а в Mercado Libre - на 5,4%. "С другой стороны, что касается цен закрытия, есть ключевой показатель, который предвосхищает тенденцию к росту: маржа контрпредложения снижается. "Процент переговоров превышал 15%, а сегодня он составляет 5% или меньше", - отмечает Ачаваль. Другими словами, недвижимость продается по цене, близкой к первоначальной, не оставляя возможности для торга. Однако некоторые эксперты отмечают, что эта тенденция к росту наблюдается не во всем городе. "В районах CABA, где сосредоточен спрос, стоимость стабилизировалась по сравнению с последним кварталом прошлого года и начала немного расти, но это не распространяется на все рынки, поскольку она выросла не во всех районах", - пояснил Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. "Важно подчеркнуть, что переизбыток предложения недвижимости также сокращается, что может повлиять на рост цен: в мае Zonaprop зафиксировал сокращение доступных запасов на 26,9% в годовом исчислении, а по сравнению с пиком, достигнутым в июне 2022 года, снижение составило 45,4% (по данным Radar Inmobiliario). В свою очередь, Argenprop в мае продемонстрировал падение на 22,1% в годовом исчислении и на 3,5% в месячном. "Мартин Бокете, директор компании Toribio Achával, говорит: "Рост стоимости строительства, которая с декабря по март выросла более чем на 80%, также играет очень важную роль в этом уравнении: он влияет на новые объекты, но также и на другие сегменты, поскольку, определяя восстановительную стоимость, он влияет на остальную часть рынка недвижимости". "Оживление ипотечного кредитования стало еще одним признаком надежды для рынка, так как оно стимулировало спрос, который в течение почти пяти лет не имел возможности получить кредит, подобный тем, что предлагаются сейчас. В этом смысле Дэниел Брин, глава Invertire, отмечает: "Каждая сделка с ипотечным кредитом порождает еще от 1,5 до 2 сделок с недвижимостью без кредита", и объясняет, что это выгодно тем, кому нужно продать недвижимость, чтобы купить ее без кредита, тем, кто продает и покупает что-то в колодце или новое без документа о праве собственности или тем, кто покупает землю под застройку. Розадос считает, что это добавит операций на рынок, хотя только со второй половины года, когда оформление в банках будет более подвижным: "Хотя это очень благоприятно, в 2024 году еще не будет ощущаться такого большого влияния, хотя количество операций увеличится". "Появление ипотечных кредитов оказало сильное влияние на рынок и является отличной новостью, учитывая, что ожидается значительное увеличение спроса на недвижимость", - говорит Ачаваль, хотя и добавляет: "Я осторожен, я вижу важный фактор спроса, хотя я не представляю себе бум 2017-2018 годов, так как зарплаты не растут, есть важные макроэкономические проблемы и высокая инфляция". Что касается спроса, то, по данным Real Estate Radar, уже два года подряд наблюдается непрерывный ежегодный рост, что является одной из самых продолжительных тенденций в секторе. Кроме того, в отчете говорится: "За первые четыре месяца 2024 года было совершено 11 130 сделок купли-продажи, что на 20,8% больше, чем в прошлом году, и является самым высоким показателем с 2019 года". "Данные Ассоциации недвижимости из июньского отчета также указывают на хорошие предзнаменования в отношении поглощения рынка и просмотров: в апреле 2024 года было сдано 4,29% предложения, а количество просмотров в мае 2024 года увеличилось в среднем на 5,36% по сравнению с предыдущим месяцем. "Это очень благоприятные показатели, которые свидетельствуют о явной тенденции к росту числа продаж недвижимости. И мы считаем, что эта тенденция будет углубляться благодаря ипотечным кредитам и одобрению бланкео", - делится Алехандро Моретти, член Observatorio del Colegio Inmobiliario. "Вполне вероятно, что рост продолжится, месяц за месяцем в сравнении с предыдущим годом показал рост, и, скорее всего, эта динамика продолжится, с чем-то дополнительным, учитывая вступление в игру ипотечных кредитов", - считает Розадос. "Кабаллито" и "Вилла Уркиза" входят в пятерку самых востребованных районов для покупки, согласно отчету Mercado Libre за первый квартал 2024 года, и стоимость, которую они предлагают, также привлекательна. "В случае с Кабаллито средняя стоимость квадратного метра для покупки, показанная Zonaprop, почти на 30 % ниже, чем в Палермо (28,9 %), еще одном из самых востребованных районов, но с ценами, которые позиционируют его как второй по дороговизне в CABA. В случае с Вилья-Уркиза цены немного ниже, чем в Палермо (22,3 %), хотя цифры также привлекательны. Еще одним районом, который демонстрирует многообещающие цены, является район Микроцентро в Буэнос-Айресе. "Я вижу, что этот район развивается медленно, но в ближайшие годы здесь будет развиваться бизнес, так как есть объекты, которые можно перепродать по цене менее 1 000 кв. м", - говорит Бокете. Кроме того, если учесть, что именно в этом районе предлагаются ипотечные кредиты с самой низкой процентной ставкой, то в будущем этот район может быть перепрофилирован". Если проанализировать опубликованные значения в CABA, то, согласно данным Zonaprop, на пьедестале почета остаются пять районов: Пуэрто-Мадеро лидирует на рынке со средней стоимостью 5891 доллар США за кв. м. Далее следуют Палермо - 3147 долларов США, Бельграно - 2868 долларов США, Нуньес - 2757 долларов США и Колегиалес - 2680 долларов США. "С другой стороны, пять районов с самыми низкими ценами в Буэнос-Айресе - это Лугано (976 песо за м²), Нуэва Помпея (1366 песо США), Вилла Риачуэло (1446 песо США за м²), Ла Бока (1464 песо США) и Флореста (1604 песо США)".