Недвижимость: Победа Милея - это хороший или плохой знак для рынка недвижимости?
Аргентина 2023-08-15 06:50:30 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Резкая девальвация в "черный понедельник" для рынков и результаты выборов в ПАСО породили сценарий неопределенности в секторе недвижимости. Отрасль, которая в последние несколько месяцев с нетерпением ждала смены цикла с попутным ветром и сценарием снижения стоимости продаж до минимума. В последние месяцы агенты по недвижимости были удивлены тем, что, вопреки тому, что обычно происходит в предвыборные годы, игла двигалась. Другими словами, не было выжидательной позиции. Несмотря на экономическую неопределенность, недвижимость укрепляла свои позиции в качестве инвестиционного убежища. Однако нынешний политический и экономический сценарий открывает не один вопрос: первый - как неожиданные результаты выборов повлияют на рынок недвижимости? Повлияет ли это на стоимость строительства? Результаты выборов сняли страх перед популизмом и укрепили идею частной собственности, что является важным аспектом для инвесторов", - отвечает Герман Гомес Пикассо, основатель Reporte Inmobiliario, который также поясняет, что исторически каждый раз, когда происходит скачок стоимости доллара, количество запросов снижается - явление, которое, как ни парадоксально, не наблюдается в последние недели. Однако он оптимистично полагает, что после установления определенной стабильности в стоимости доллара запросы вернутся с большей силой: "Нужно учитывать, что рынок переживает "бум" по сравнению со спросом с 2020 года. Количество консультаций в последние месяцы не уменьшается, несмотря на волатильность параллельного курса доллара. В этом смысле июль стал знаковым: это был первый месяц из 52 - с марта 2019 г. - в котором цены выросли, хотя и незначительно: на 0,1% на рынке, где средняя стоимость продажи недвижимости в городе составляет 2153 долл. за м² - по данным Zonaprop - "Кроме того, сектор завершил первое полугодие с 15%-ным ростом по сравнению с 2022 годом". Эти обнадеживающие данные согласуются с тем, что все месяцы 2023 года были положительными по сравнению с предыдущим, чего не было в 2022 году. И кривая пандемии до сих пор медленно восстанавливается", - говорит Хорхе Де Бартоло, президент Ассоциации нотариусов города Буэнос-Айрес. "Дэниел Брин, глава компании Invertiré Real Estate, выделяет три временных горизонта: краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный. В первом случае ожидается снижение количества запросов и закрытий из-за нестабильности курса доллара. Однако он предполагает, что если курс доллара стабилизируется, то эти показатели могут восстановиться. В среднесрочной перспективе он ожидает усиления неопределенности до конца года, но уверен, что устойчивое желание многих покупателей инвестировать может стимулировать рынок. В долгосрочной перспективе он видит позитивные перспективы, особенно если произойдет изменение политического цикла, способствующее большей экономической стабильности и меньшему вмешательству государства". "Брокер по недвижимости Фабиан Ачаваль говорит, что рынок наиболее динамичен в последние месяцы, в основном благодаря снижению цен, которое стимулировало спрос. "Эти признаки отражают интерес к долгосрочным инвестициям и возможный переход к новому экономическому циклу", - говорит он, - "Как отечественные, так и международные инвесторы вернулись на рынок, оживив такие сектора, как недвижимость с высокой стоимостью и премиальные объекты. В нем отмечается, что результаты PASO и вызванная ими волатильность валютных курсов оказали предсказуемое влияние. Как уже отмечалось другими экспертами, когда официальный обменный курс колеблется, запросы и посещения, соответственно, снижаются до тех пор, пока он снова не стабилизируется, и, по словам Ачаваля, такая реакция является постоянной на рынке. "В данном случае скачок курса создаст неопределенность и замедлит торговую активность, тем более что исход выборов не был предвосхищен рынком", - говорит он. Однако брокер подчеркивает наличие множества положительных факторов, влияющих на рынок недвижимости. В нем освещается программа реформ, предложенная кандидатами, причем все они направлены на продвижение рынка. "Хотя турбулентность, вызванная скачком обменного курса, создаст кратковременную паузу, среднесрочные перспективы остаются благоприятными", - говорит он. По его мнению, сочетание изменения цен, привлекательности для инвесторов и программы рыночных реформ благоприятствует развитию сектора. "Что касается подержанной недвижимости, то Диего Миглиоризи, управляющий партнер Migliorisi Inmobiliaria, дает свой собственный анализ. В нем подчеркивается, что цены, которые были приведены к текущим значениям с 2019 года, не претерпят существенных изменений. Говоря об инвестициях в скважины, Гомес Пикассо поясняет, что стоимость строительства предполагает "окно возможностей" для тех, кто имеет доллары и реализует проекты, поскольку они могут воспользоваться более низкими затратами в долларах, которые всегда создает девальвация, хотя они уже учитывают ускоренный процесс прохождения - влияние, которое оказывает рост обменного курса на цены -. Что это означает? По мнению Хосе Розадоса, еще одного из директоров Reporte Inmobiliario, новые цены на строительство создадут краткосрочные возможности для тех, кто уже реализует проекты и имеет в своем распоряжении доллары. Это связано с возможностью воспользоваться временным снижением стоимости иностранной валюты, как это произошло в июне прошлого года, когда стоимость строительства качественного дома по официальному курсу составляла около 2299,73 долл. за квадратный метр. Однако если учитывать курс "синего" доллара к концу месяца, то наблюдается значительное снижение затрат. В этом случае стоимость квадратного метра значительно снизилась и составила 1247,73 долл. Это почти половина первоначальной стоимости, рассчитанной по официальному курсу". Мартин Пинус, эксперт по рынку премиальной недвижимости, отмечает, что в долгосрочной перспективе, независимо от того, какой кандидат станет президентом, перспективы весьма обнадеживающие. "Хотя эти переменные могут даже повлиять на закупку материалов в случае строительства, нынешний спад носит в основном циклический характер", - говорит он. По мере снятия неопределенности ситуация "может улучшиться". "Брин" подчеркивает, что поставщики сырья находятся в "замороженных списках" и не принимают долларовые заказы, например, на сталь и чугун. "В краткосрочной перспективе это может привести к увеличению стоимости строительства в песо, но со временем она скорректируется", - говорит эксперт. Однако, несмотря на это, он подчеркивает, что за последние 10 лет стоимость строительства оставалась низкой. В прошедшем году стоимость строительства оставалась стабильной, но все еще на 10% ниже среднего показателя за десятилетие. Другими словами, это уже не та возможность, которая была в октябре 2020 года, когда он достиг своего исторического минимума за последние 20 лет, но он все еще является привлекательной инвестицией. В этой связи Брин поясняет, что целесообразно использовать возможность реализации строительных проектов. Соледад Балаян, глава компании Maure Inmobiliaria, обращает внимание на рынок аренды. "Сегодня я не смог пройти оценку аренды в песо", - говорит он и признается, что уже две недели не получал никаких заявок. Напомним, что в июле был отмечен очередной рекордный рост показателей за счет облачности. Если говорить о конкретных данных, то, по данным Zonaprop, однокомнатная квартира в городе Буэнос-Айрес достигла средней стоимости 143 825 песо в месяц, двухкомнатная - 176 244 песо, а трехкомнатная - 230 178 песо. Это квартиры, еще не нашедшие арендатора, которые выходят на рынок и корректируют свою стоимость к началу действия новых контрактов. Только в июле цены выросли на 11,3%, что стало третьим подряд рекордным месячным ростом за все время проведения исследования порталом недвижимости. За первые семь месяцев текущего года опубликованная стоимость арендной платы выросла на 89,6%, превысив рост инфляции (62,5%) и индекса, используемого для обновления действующих договоров аренды (57,3%). В то время как в годовом сопоставлении рост составил 152,9%, что также является максимальным показателем с начала выпуска серии в 2012 году. Это выше, чем изменение инфляции за год на 116,4% и корректировка LCI на 108,2%. "Хотя неопределенность присутствует, Балаян ожидает, что после выборов картина прояснится, и видит больше проблем на рынке аренды, чем на рынке продаж в ближайшие недели. "В ближайшие недели рынок аренды видится мне более сложным, чем рынок продаж, - настаивает он, - помимо реальной ситуации на рынке аренды, на рынке продаж эксперты ожидают временного замедления темпов роста числа запросов и операций, разделяя надежды на более обнадеживающие перспективы в средне- и долгосрочной перспективе, связанные с повышением экономической и политической стабильности в стране".