Недвижимость при новом официальном долларе: что будет с ценами на недвижимость в мае 2025 года?

С отменой валютных ограничений, объявленной правительством в пятницу 11 апреля, изменились правила работы финансового рынка в целом и рынка недвижимости в частности. В результате этой меры рынок начал работать без ограничений спустя шесть лет, а для доллара была установлена схема коридора, который движется между 1000 и 1400 песо. «Это изменение оказывает непосредственное влияние на рынок, который демонстрирует оживление после возвращения ипотечного кредита UVA (единица приобретаемой стоимости) и, соответственно, спрос, который до недавнего времени не имел возможности получить доступ к собственному жилью». "Поэтому изменения заметны не только в динамике сделок купли-продажи, но и в стоимости недвижимости в песо, особенно в той, что приобретается с помощью банковского кредита. Цифры отражают этот новый сценарий развития рынка. В марте в Буэнос-Айресе было подписано 4747 сделок, что на 10,94% больше, чем в феврале, и на 39,66% больше, чем в том же месяце прошлого года. По данным Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса, 20% этих операций были проведены с ипотекой. Год назад этот показатель практически отсутствовал. На данный момент в этом году было зарегистрировано почти 3 000 ипотечных сделок, в то время как за аналогичный период 2024 года их было менее 250. Между тем, согласно апрельскому отчету Zonaprop, стоимость объектов недвижимости выросла на 8,8 % за последние 12 месяцев. "Теперь, при более конкурентоспособном официальном долларе и предсказуемости обменного курса, стоимость долларовой недвижимости в песо значительно снизилась всего за несколько дней. Это положительный знак - знать, что количество песо, которое вам понадобится для получения тех же долларов, не будет продолжать расти", - объясняет Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. По словам специалиста, открытие обменного курса снижает неопределенность и стоимость недвижимости в песо, что облегчает доступ к ипотечному кредитованию, снижает требования к доходу для получения кредита и уменьшает взносы. Это происходит потому, что до последнего дня cepo обменным курсом, используемым для расчета кредитов, был доллар MEP, который в пятницу 11 апреля закрылся на отметке 1362,74 песо. Сегодня, когда официальный курс доллара составляет около 1190 песо, цена финансируемой недвижимости значительно снижается в песо. "Однако не стоит забывать, что это снижение в песо относится в основном к покупкам с использованием ипотечного кредита, которые до сих пор осуществлялись с использованием доллара MEP. Иными словами, падение связано не с падением стоимости недвижимости в долларах, а с изменением обменного курса, используемого для проведения операции«. »С другой стороны, нельзя забывать, что если взять за основу официальный доллар, по которому теперь разрешено свободно оперировать, то в первые дни после отмены цепо ситуация была совершенно иной: в последний день действия цепо официальный доллар котировался по 1097,5 песо, а в первый день без ограничений он открылся по 1250 песо, что означало немедленную девальвацию на 14%. Хотя в последующие дни стоимость колебалась между 1100 и 1250 песо, первоначальное воздействие ознаменовало корректировку цен: "Другими словами, если анализировать официальный доллар, то в начале действия новой схемы произошло повышение стоимости в песо почти на 14 %, которое впоследствии было частично скорректировано. Это показывает, что влияние на рынок может быть разным в зависимости от типа операции и времени покупки. "Если говорить о конкретных цифрах, то, согласно последнему отчету Zonaprop, в городе Буэнос-Айрес средняя однокомнатная квартира площадью 40 кв. м имеет публикационную стоимость 106 031 доллар США. С другой стороны, двухкомнатная площадью 50 кв. м стоит в среднем 127 531 доллар США, а трехкомнатная площадью 70 кв. м - 175 249 долларов США. "При анализе по районам, если брать за основу двухкомнатную квартиру, Пуэрто-Мадеро остается на пьедестале самых дорогих, со стоимостью 6153 доллара США за кв. м. За ним следуют Палермо и Нуньес с 3363 и 3182 долларами США за кв. м, соответственно. С другой стороны, Лугано - район с самыми низкими ценами на публикацию, со стоимостью 1118 долларов США за кв. м. Рейтинг самых дешевых районов завершают Нуэва Помпея (1435 кв. м в песо) и Парк Авельянеда (1519 кв. м в песо). "Сегмент жилья - это отдельная проблема. Квадратный метр здесь ниже, чем в квартирах, - 1766 долларов США. В цифрах дом с тремя спальнями стоит в среднем 292 625 долларов США, а с четырьмя спальнями - 470 907 долларов США. «Чтобы узнать лучшие варианты, которые соответствуют вашим потребностям, введите калькулятор ипотечного кредита LA NACION, который позволит вам узнать, в какие банки вы можете претендовать и какие условия в каждом из них соответствуют вашим требованиям».