Недвижимость стоимостью менее 1000 долларов США за кв. м в микроцентре

Несмотря на экономическую неопределенность и ряд событий, которые принесла первая половина 2024 года для сектора недвижимости, в целом рынок офисов класса B демонстрирует удивительную стабильность с точки зрения запрашиваемых цен за квадратный метр ˗ с небольшим снижением менее чем на 1% по сравнению с последними шестью месяцами 2023 года˗ и вакантности ˗ уменьшившейся на 0,67%, оставаясь при этом выше исторических значений˗. И хотя чистое поглощение сократилось, что отразилось на снижении спроса, оно остается положительным: 7502 кв. м и запас в 1271 663 кв. м, согласно исследованию компании L.J. Real Estate. В то же время рынок аренды демонстрирует более оптимистичные показатели: в первой половине года спрос на площади вырос на 93,04% по сравнению с 2023 годом (28 427 кв. м), чему способствовал спрос на небольшие помещения и новые требования малых и средних компаний, которые в большинстве случаев вынуждены оптимизировать операционные расходы, а также все более утверждающаяся гибридная форма работы. "И если на субрынке Пуэрто-Мадеро наблюдается наибольший рост цен, то в районе Сан-Николас и на его окраинах, несмотря на резкое падение ˗ не только из-за пандемии, но и из-за начавшейся еще до этого децентрализации к северу от Буэнос-Айреса с развитием новых районов, таких как Corredor Libertador или DOT˗ сегодня демонстрирует почти "заниженные" цены по сравнению с этими районами растущего спроса. "Чтобы понять, может ли идея покупки офиса, который не подходит для жилья в этих районах, стать возможностью для покупки или скорее "авантюрой" со значительным риском, необходимы конкретные цифры для соответствующего анализа. Если не принимать во внимание разброс цен, то средняя стоимость этих объектов в районе Сан-Николас составляет порядка 1236 долларов США за квадратный метр, согласно данным, представленным в том же отчете. "В этом секторе города, который демонстрирует депрессивный рынок, закрытия были зарегистрированы на таких улицах, как Виамонте, Монтевидео и Флорида, по ценам, которые колеблются между USD 478 м² и USD 988 м², по данным специалистов, проконсультировавшихся с нами, по сравнению с такими сегментами, как жилая недвижимость, где объекты публикуются по средней стоимости USD 1450 м² и закрываются по цене около USD 1350 м². Так, на проспекте Корриентес "офис, который еще недавно рекламировался по цене USD 800 кв. м, был продан за USD 688 кв. м, что на 14 % меньше", - отмечает Фернандо Альсина, брокер Toribio Achával. "Конечно, этот субрынок очень "пострадал" после пандемии, и спрос так и не вернулся на прежний уровень, что привело к высокому предложению, - отмечает Маркос Балларио Рота, аналитик L. J. Ramos. Именно это привело к значительному обесцениванию недвижимости в этом районе". Именно поэтому правительство Буэнос-Айреса намерено сосредоточиться на этом районе с целью "восстановить его стоимость и вернуть ему статус очень оживленного места, как это было раньше". Учитывая практически нулевое количество сделок, "мы можем гарантировать, что падение цен на публикации сохранится еще некоторое время", предупреждает Алсина. Хорошие возможности открываются для офисов, которые не подходят для жилого использования, но существует значительное предложение такого типа недвижимости: "Многие из них уже выставлены на продажу или проданы по исторически низкой стоимости. Те, кто покупает, находят выгодные предложения, а те, кто продает, возможно, нуждаются в деньгах и уже давно не имеют кандидатов", - объясняет он. "Самый большой вопрос заключается в том, действительно ли при таком сценарии может произойти последующая переоценка этих объектов. И хотя это возможно, "очень трудно добиться этого только за счет частной инициативы", - говорит Маркос Балларио Рота. Поэтому очень важно, чтобы государственный сектор "также принял в этом участие, предоставив налоговые льготы". Это позволит инвесторам выделить необходимые средства, чтобы сделать эти объекты привлекательными", - добавляет он. В зависимости от конкретного случая, "можно также провести техническую модернизацию, чтобы повысить стоимость недвижимости и представить ее на рынке как возможность для привлечения инвесторов", - добавляет Хулиан Пенья, брокер Cushman Wakefield. При этом для восстановления сектора "необходимо, чтобы местные правила сопровождали компании, которые хотят разместиться в стране или расширить существующие операции". "Хотя состояние этих объектов варьируется в каждом конкретном случае в зависимости от качества строительства, возраста здания и типа компании, которая занимала этот этаж, "обычно они находятся в состоянии от хорошего или очень хорошего в лучших случаях, когда были проведены работы по улучшению или обслуживанию, до удовлетворительного", - говорит Пенья. В целом офисы класса B на этом субрынке имеют старые фасады, и многие из них не могут быть изменены из-за их статуса культурного наследия. "В них нет открытой планировки, высоких потолков, малоэтажных зданий, деревянных полов и устаревших технологий как в холодильном оборудовании, так и в системах безопасности", - говорит Балларио Рота. Еще один недостаток этих объектов заключается в том, что они требуют значительных первоначальных затрат со стороны покупателя, что крайне важно для повышения их узнаваемости и выделения на рынке. Поскольку это старые офисы, "им часто не хватает надлежащего обслуживания, а инвестиции - это ключ к тому, чтобы сделать их конкурентоспособными". Рассматривая их как возможность для покупки, эксперт понимает, что их можно модернизировать, чтобы "привести в соответствие с современными требованиями и сделать привлекательными для будущих арендаторов". Но очень важно, чтобы арендодатели "знали реальное положение дел на рынке и пытались скорректировать стоимость до уровня, который, по крайней мере, является разумным". В отличие от других городов, где исторический финансовый центр пришел в упадок, в Буэнос-Айресе "этого никогда не произойдет, скорее наоборот", - говорит брокер Toribio Achával. Причины? Стратегическое расположение микроцентра как нервного центра GBA: "Если посмотреть на север, запад и юг, то он является стратегическим". Кроме того, близость к таким иконам города, как Авенида 9 де Хулио, Театр Колон, Дом Росады и многочисленные туристические достопримечательности, означает, что район микроцентра в какой-то момент может преобразиться. Конечно, необходимо выйти за рамки офисов, считают эксперты: "У нас были иностранные инвесторы из Испании, которые анализируют и приехали специально для того, чтобы купить здания в блоках в микроцентре, чтобы переработать их и продавать и сдавать в аренду по отдельности", - говорит он, - "И если пример Мехико достаточен, то Мехико является примером в этом отношении". После пандемии "возникла идея переоборудовать офисы в жилье с целью оживления необитаемых районов, предлагая налоговые льготы для стимулирования таких проектов", - говорит Балларио Рота. В период с 2017 по 2024 год 19 офисных объектов площадью около 412 000 м² были переоборудованы под жилье, больницы или школы. Эта стратегия доказала свою эффективность, обеспечив более эффективное использование имеющихся площадей и способствуя восстановлению рынка недвижимости после пандемии", - отмечает он. Аналогичным образом в Нью-Йорке в ответ на кризис была реализована программа перепрофилирования офисов. В ряде стран, например, были расширены и улучшены удобства в районе: появилось больше и лучше ресторанов, магазинов, спортивных залов и т. д. Но задача по-прежнему состоит в том, чтобы привлечь больше людей в этот район. Но задача по-прежнему состоит в том, чтобы привлечь сотрудников каждой компании на свое рабочее место. "В той мере, в какой у компаний будет больше нормативных инструментов для достижения этой цели, мы заметим большую циркуляцию людей и естественную переоценку окружающей среды в результате", - заключает брокер Cushman Wakefield.