Недвижимость: территории, обладающие наибольшим потенциалом в городе для создания возможностей для молодежи

Практически каждый город мира сталкивается с серьезной проблемой доступности жилья, причем настолько, что те, в которых не возникает сложностей с обеспечением жильем граждан, можно пересчитать по пальцам одной руки. "Моделей решения этой проблемы множество: от авторитаризма и государственного строительства в Сингапуре до абсолютной либерализации в Токио, где есть микроквартиры площадью 8 кв. м. Однако для того чтобы дать ответ в Буэнос-Айресе, необходимо знать его территорию, его историю, его связь с государством и всей метрополией. В противном случае получатся неэффективные муниципальные решения. "Первое предостережение: для повышения доступности жилья необходимо улучшить соотношение цен на заработную плату и стоимость строительства, а также снизить инфляцию. Однако это необходимое, но не достаточное условие. Самый яркий пример - Лос-Анджелес, где один из самых высоких в мире ВВП на душу населения и один из самых тяжелых жилищных кризисов. "Поэтому необходимо ввести еще одну переменную: городское планирование или, говоря иначе, "что где можно построить". Именно это не позволяет, например, размещать химические заводы рядом со школами. Градостроительство как дисциплина, требующая глубокого знания истории города, лучше всего будет развиваться теми, кто в нем живет. "В случае с Лос-Анджелесом градостроительство используется для ограничения строительства многоквартирных домов, разрешая в большинстве случаев только односемейные дома. Это создает очень ограниченное предложение жилья и означает, что потенциальные жители, даже с очень высокими доходами, вынуждены конкурировать за небольшое количество домов, что значительно повышает цены на жилье. С экономической точки зрения, арендодатели имеют больше возможностей для заключения сделок и повышения цен, когда их меньше. "В этом смысле, поскольку города имеют свою собственную динамику, в Аргентине Национальный закон об аренде серьезно противоречит почти всем из них: в автономном городе Буэнос-Айрес нет такого спроса, предложения, туристического и демографического давления, как в Барилоче, Вьедме или Карлос-Пасе. Именно поэтому необходим гибкий национальный закон, а провинции должны более детально регулировать арендную плату в соответствии со своими потребностями и возможностями". "С другой стороны, хотя CABA может использовать все задуманные инструменты для улучшения доступа к жилью, следует отметить, что она составляет лишь 20% от общего населения мегаполиса, поэтому любая стратегия должна быть объединена в городском плане мегаполиса, чтобы стратегически согласовать планирование одного из 15 мегаполисов мира. "Девелоперы предпочитают строить в тех районах, где стоимость земли выше. Это объясняется тем, что цена земли, поскольку она практически не может быть произведена и не ухудшается, складывается из внешних эффектов, т.е. она стоит того, что вокруг нее. Стоит отметить, что 80% работ в городе выполняют малые и средние строители, и они являются важнейшим звеном в обеспечении доступного жилья, далеким от паутины прожорливых застройщиков, которых становится все меньше, но они есть. "Короче говоря, строители предпочитают размещать свои проекты там, где все вокруг очень хорошо, где есть школы, парки и скверы, транспорт и другие удобства. Кроме того, земля стоит того, что с ней можно сделать, и поэтому то, что позволяет (или не позволяет) Градостроительный кодекс, меняет цену на землю: участок, где можно построить три этажа, не имеет той же ценности, что участок, где можно построить 30. Поскольку "регулирование" того, что можно и что нельзя строить, зависит от государства, с 2018 года строители "покупают" часть этого разрешения, иначе более высокая стоимость земли "субсидировала" бы тех, кому она меньше всего нужна (владельцев земли). "Итак, строители строят в лучших районах, где земля стоит дороже и где не все население имеет к ней доступ. В связи с этим, что можно сделать для повышения доступности жилья? "Прежде всего, необходимо строить там, где земля в настоящее время дешевле, так как это позволит снизить цены на продажу и повысить доступность арендной платы. Однако сегодня никто из строителей этого не делает, потому что считает это рискованным, потому что район не очень хороший и потому что люди все равно не смогут себе это позволить. В этом контексте необходимо государственное вмешательство: используя уже имеющиеся ресурсы, мы должны вмешаться в неблагополучные районы и улучшить все то, что не обеспечивает частный сектор, например, школы, увеличение количества и улучшение качества основных услуг, парки, скверы, освещение и безопасность". "С другой стороны, необходимо гарантировать определенный процент жилья, продаваемого с помощью предварительно одобренных кредитов Banco Ciudad, что позволит снизить риск мелких застройщиков, которые сегодня строят здания от четырех до восьми этажей и зачастую тратят почти весь свой капитал на реализацию жилищного проекта. Кому можно отдать предпочтение при получении кредитов? Кроме того, только увеличив предложение жилья, можно разработать схемы помощи в аренде для уязвимых групп населения, в противном случае за то же самое жилье будет конкурировать больше людей, чем сейчас, что приведет к росту его стоимости без улучшения доступности. "Одним из основных направлений таких мероприятий должен стать юг города, поскольку именно здесь находится наибольшее количество перенаселенных домохозяйств (в одной комнате проживает более трех человек). Создание новых субцентров позволит снять нагрузку с различных кварталов, где наблюдается относительно несбалансированная застройка. "Другой акцент должен быть сделан на микроцентре, который может быть еще больше и глубже преобразован в молодой квартал. Проблема запущенности внутренних городов была общей темой для европейских и американских городов в 1970-1990-х годах после деиндустриализации экономики. Основываясь на этом опыте, необходимо использовать все имеющиеся в распоряжении государства инструменты для осуществления этих преобразований". "Микроцентр обладает необычайным потенциалом для молодежи, это район с наилучшей доступностью в городе Буэнос-Айрес, он находится рядом с лучшими университетами страны и имеет самую высокую концентрацию рабочих мест на квадратный километр в стране. При этом основное внимание должно уделяться общественному пространству и его использованию в ночное время, чтобы горожане постоянно пользовались им, обеспечивая естественное социальное наблюдение. Именно поэтому необходимо, чтобы молодежь провела редизайн общественного пространства в рамках градостроительного конкурса: междисциплинарные группы, представляющие архитектуру, градостроительство, антропологию, ландшафтную архитектуру и социологию, могут провести его комплексное обновление, чтобы оживить этот район и обеспечить большую безопасность в ночное время. "В результате развития новых субцентров на юге будут развиваться экономические центры, что в свою очередь обеспечит больше рабочих мест и сократит необходимые переезды в микроцентры, улучшив транспортные потоки. Кроме того, эти новые субцентры будут ориентированы на транспорт и пешеходов, что приведет к созданию более экологически устойчивых городов, где в центре внимания будут находиться граждане и их благосостояние. "В заключение хочу сказать, что даже если существуют национальные и столичные барьеры, с помощью имеющихся инструментов мы можем построить город, где молодые люди могут стать независимыми, где аренда жилья не является испытанием, где у каждого есть зеленое пространство или сквер менее чем в 400 м, где у каждого есть зеленое пространство или сквер. "Город возможностей, равных, где полноценное развитие жизненного проекта соседей не зависит от места рождения". "Автор имеет степень в области делового администрирования, степень магистра в области городской экономики и в настоящее время работает консультантом в ООН-Хабитат".