Недвижимость: влияние девальвации на покупку и продажу и мелкий шрифт нового налога на гербовый сбор

Ноябрь вновь улыбнулся рынку недвижимости. Несмотря на смену правительства и связанную с этим неопределенность, 2023 год оказался позитивным для сделок купли-продажи недвижимости. Город Буэнос-Айрес является ярким примером этой тенденции, так как в 11-м месяце года было совершено 4068 операций. Это число отмечается в секторе, так как оно закрепляется как лучший ноябрь с 2018 г. "Фактически, общее количество сделок купли-продажи недвижимости в ноябре оказалось на 20,7 % выше по сравнению с прошлогодним уровнем. Хотя это далеко от пика в 6805 сделок, подписанных в 2017 году, 2023 год демонстрирует хорошие показатели". "С точки зрения сезонности, возможно, можно сказать, что это был квартал (август-октябрь) с более высокой активностью, чем обычно, особенно в год выборов, а теперь - с завершением сделок - этот всплеск ослаб. Вот почему наблюдается 10-процентное снижение по сравнению с предыдущим месяцем", - говорит Хорхе де Бартоло, президент Ассоциации нотариусов города Буэнос-Айрес. Стоит отметить, что в целом в этом году сохраняется тенденция к росту продаж недвижимости. С августа ежемесячные результаты составляют около или даже более 4 000 сделок в месяц. "Несмотря на это, нам все еще необходимо знать результаты за декабрь, чтобы сделать полный и надежный обзор на 2023 год". "Еще один положительный факт - это то, что у нас 19 месяцев роста в годовом исчислении, и это не бум, но, по крайней мере, обнадеживает, что наблюдается небольшое восстановление. Помимо этих данных, мы хотим создать основу для жилищной политики, которая является ключевым фактором для стремления любой семьи". Еще один факт: в ноябре в CABA было оформлено 166 сделок с ипотекой. В этом смысле рост составил 12,2% по сравнению с тем же месяцем 2023 года. "При покупке жилья покупателю приходится сталкиваться с рядом налогов, таких как плата за недвижимость, нотариальные сборы и расходы на оформление документов. "В декабре этого года законодательный орган Буэнос-Айреса обновил таблицу тарифов на 2024 год, а вместе с ней и размер еще одного налога, который необходимо уплатить: гербового сбора при продаже и покупке недвижимости. Покупатели, имеющие на свое имя более одного объекта недвижимости в городе, облагаются налогом в размере 3,5% от стоимости объекта, который оплачивается в равных долях покупателем и продавцом. Однако те, кто не имеет собственности на свое имя и приобретает эту недвижимость в качестве единственного, семейного дома и постоянного места жительства, освобождаются от уплаты налога на определенную сумму. В этом случае из стоимости недвижимости вычитается фиксированная сумма, установленная правительством, а к остатку применяется налоговая ставка в 3,5%. Именно такой размер льготы был обновлен законодательным органом в декабре этого года в расчете на следующий год. Сумма, которая в 2023 году составляла 10 950 000 песо, в 2024 году превратится в 24 889 350 песо. По текущему официальному курсу песо 824,5, сумма увеличится с 13 280 долларов США в 2023 году до 30 187,2 долларов США в 2024 году, при условии, что стоимость доллара не увеличится. Сантьяго Леврио, институциональный директор сообщества городских застройщиков -Alianza Urbana-, считает, что обновленная сумма "затрудняет доступ к жилью", учитывая, что исторически гербовый сбор за единственное жилье мог покрыть 110 000 долларов США. Хулиан Гонсалес Мантелли, городской нотариус и советник по юридическим и налоговым вопросам, подтверждает эти данные: "Первоначально эти суммы представляли собой цифры, близкие к 100 000 долларов США, но из-за девальвации они были уменьшены". "Только в этом году девальвация песо создала другую реальность для покупателя, который приобрел свое единственное жилье в начале года, по сравнению с сегодняшним днем. Например, если вы купили дом стоимостью 100 000 долларов США 2 января, когда официальный курс доллара составлял 184,75 песо, то стоимость песо составляла 18 475 000 песо. Таким образом, налог составил 646 625 песо, а поскольку покупатель и продавец платят его равными частями, каждый из них заплатил бы 323 312,5 песо за этот налог. "Однако если бы та же самая недвижимость была куплена сегодня за 100 000 долларов США, ее стоимость, пересчитанная по официальному курсу, составила бы 82 450 000 песо, из которой необходимо было бы вычесть освобождение от налога в размере 10,95 млн песо, и общая сумма налога составила бы 2 502 500 песо. Другими словами, покупатель своего первого и единственного дома в городе должен будет заплатить гербовый налог в размере 1 251 250 песо (и столько же заплатит продавец), что почти в четыре раза больше, чем он заплатил бы в январе. Эта реальность изменится - хотя и не очень существенно, - если тот же покупатель решит приобрести недвижимость в первые дни следующего года. При условии сохранения обменного курса покупатель сможет заплатить меньше за тот же налог: 1 007 311,38 песо, поскольку фиксированная сумма вырастет. Гонсалес Мантелли объясняет в диалоге с LA NACION, что с 90-х годов каждая провинция имеет возможность диктовать свой налоговый кодекс и в нем регулировать гербовый налог. "В Буэнос-Айресе, например, учитывают фискальную оценку недвижимости, которая составляет 1 154 400 песо, что гораздо ниже суммы освобождения города, хотя в этом году они все еще не обновили закон о тарифах на 2024 год. С другой стороны, в провинции ставка составляет 2%, что ниже, чем в городе", - говорит он.