Недвижимость: все, что нужно знать владельцу двухкомнатной квартиры, если он хочет быстро сдать ее в аренду

После отмены закона об аренде 29 декабря прошлого года предложение недвижимости выросло на 125 % за три месяца, согласно данным компании Zonaprop. Эта ситуация резко контрастирует с предыдущими четырьмя годами, когда во всех районах Буэнос-Айреса ощущалась нехватка квартир для аренды. «Благодаря тому, что договоры аренды вновь регулируются Гражданским и Коммерческим кодексом, а условия договора стали более гибкими, аренда недвижимости стала более привлекательной с точки зрения рентабельности для арендодателя. Как следствие, в городе наблюдается оживление предложения квартир: только в феврале на сайте Zonaprop было опубликовано более 12 500 квартир, а объем предложения увеличился на 43 %. Однако увеличение объема предложения не было одинаковым для всех типов квартир. Если раньше больше всего предлагались квартиры с тремя комнатами, то сегодня двухкомнатные квартиры стали рекордсменами по доступности. Если говорить конкретно, то в первую неделю марта предложение этого типа недвижимости увеличилось на 242% по сравнению с предыдущим годом, сообщает компания Maure Inmobiliaria на основе данных, предоставленных Zonaprop. «Но самым показательным фактом является то, что предложение двухкомнатных квартир является самым высоким за последние 10 лет: сегодня в продаже находится 4186 объектов, а в марте 2013 года их было 3435». «Когда дело доходит до анализа этого явления, специалисты называют различные причины и даже предполагают, что оно может привести к падению цен на эти объекты. «Поскольку предложений так много, арендовать становится сложнее, и цены на аренду должны будут скорректироваться», - говорит Соледад Балаян, глава Maure Inmobiliaria. «Мы достигнем исторического рекорда предложения, поэтому неизбежно, что цены на аренду упадут, особенно в самых стандартных квартирах, хуже расположенных, внутренних, без балкона и с низким уровнем обслуживания», - объясняет Балаян. Хотя подобная динамика снижения цен наблюдалась на рынке купли-продажи в последние годы, специалист говорит, что разница заключается в том, что на рынке аренды цены корректируются гораздо быстрее. «В любом случае, важно понимать, что рынок аренды пережил серьезные перекосы, что вызвало большое разочарование среди арендаторов, которые боятся сильно отстать в ценах. В конце концов, те, кто хочет арендовать жилье, приспособятся к логичным ценам, а если инфляция ослабнет, то и страх тоже", - говорит Балаян. Что касается спроса, то Балаян признает, что 70% сосредоточено в однокомнатных и двухкомнатных квартирах. «В то время как население CABA не растет, количество занятых квартир увеличивается с каждым годом, но все меньше и меньше людей. Это означает, что спрос сосредоточен в небольших квартирах", - добавляет экономист Федерико Гонсалес Руко, работающий в консалтинговой фирме Эрнана Лакунзы Empiria. Балаян добавляет, что в последние годы сократилось строительство больших квартир, поскольку они менее востребованы для аренды и менее выгодны для инвесторов: они также обычно требуют высоких вступительных взносов, что не соответствует интересам тех, кто делает ставку на кирпич в качестве инвестиционного убежища. Это явление также привело к тому, что жилье в федеральной столице становится все меньше и меньше". В том же ключе Гонсалес Руко добавляет, что из-за отсутствия ипотечного кредитования строящиеся объекты ориентированы только на тех, у кого есть необходимый капитал. «Что касается причин, которые могут объяснить рост предложения, то одна из них заключается в том, что после отмены DNU многие объекты, предназначенные для временной аренды, перешли на традиционный рынок». «Учитывая старый закон об аренде, который позволял только ежегодную корректировку в условиях инфляции, и принимая во внимание, что Аргентина была очень привлекательной в плане цен в долларах для иностранцев, многие владельцы предназначали свои квартиры для Airbnb», - добавляет Диего Казес, генеральный директор L.J. Ramos. Многие из них инвестировали от 10 000 до 12 000 долларов США, чтобы оборудовать свою недвижимость и получить более высокую прибыль». С приходом нового правительства ситуация резко изменилась", - объясняет он. В условиях падения курса доллара и продолжающейся инфляции иностранцы, являющиеся основными пользователями временной аренды, больше не приезжают в страну. Аргентина перестала быть таким привлекательным направлением, потому что она перестала быть «дешевой», что привело к тому, что этот вид аренды переживает кризис, особенно в квартирах с одной и двумя спальнями, которые являются наиболее распространенными для временной аренды", - объясняет Казес. В результате эти типы снова пытаются сдавать в аренду постоянному местному населению". „Балаян подкрепляет анализ цифрами: предложение временной аренды снизилось: с 10 400 в начале января до 9100 в конце февраля“. »Балаян предупреждает, что в отношении объема предложения двухкомнатных квартир очень важно определить, существует ли отставание в объявлениях из-за трудностей с их арендой, или же на рынке действительно наблюдается активная ротация. В первом случае цены на квартиры этой категории могут снизиться, если владельцы захотят сдать их в аренду, или они могут даже воздержаться от повышения цен, что, учитывая текущую инфляционную ситуацию, свидетельствует об их снижении в реальном выражении. «По словам Казеса, рынок аренды все еще осваивает имеющееся предложение. «Двухкомнатные квартиры всегда пользуются спросом, но их нужно арендовать по правильной цене. Было много случаев, когда молодые люди были вынуждены переехать обратно к родителям, потому что не могли позволить себе аренду. Когда цены снизятся, они переедут обратно». Рынок недвижимости имеет тенденцию быстро расти и медленно падать, но я думаю, что сейчас они скорректируются в пользу арендатора", - утверждает он. Гонсалес Руко разделяет эту точку зрения и добавляет, что, хотя арендная плата выросла меньше, чем инфляция (в феврале рост составил 2,9%, в то время как инфляция достигла 13,2%), она все еще превышает рост заработной платы. «Пока эта ситуация не будет исправлена, цены будут падать. Не исключено также, что владельцы предпочтут оставить квартиры, чтобы не получать неудовлетворительную прибыль«, - заключает экономист.»