Недвижимость: застройщик "нашел выход" и финансирует 30-летние квартиры в песо

Рынок недвижимости пылает благодаря предложению ипотечных кредитов, которое сотрясает сектор в последние месяцы, и застройщики не хотят оставаться в стороне от этой ставки. В этом контексте застройщик решается профинансировать покупку квартиры в колодце, выплачивая ее в рассрочку в течение 30 лет. Вопрос в том, что, поскольку для ипотечного кредита необходим залог недвижимости, которую можно заложить, предлагаемые банками линии с финансированием более 20 лет, как правило, направлены на покупку подержанных квартир. Совершенно новые объекты, если они не готовы к передаче в собственность, не могут быть приобретены с помощью ипотечного кредита, как и недвижимость в колодце. Следует учитывать, что процесс строительства новых квартир занимает от шести месяцев до года в CABA и от полутора до двух лет в провинции - с момента завершения строительства до передачи в собственность. "В связи с этим возникает предложение застройщика, которое позволит приобрести хорошо построенные квартиры в кредит: при первоначальном взносе от 20 до 25% квартиры можно приобрести в рассрочку на срок до 30 лет. "Оплатить недвижимость можно в песо, долларах и даже криптовалюте. В отличие от ипотечных кредитов, выдаваемых банками, которые ежемесячно корректируются UVA, квартиры в этих проектах ежемесячно обновляются на индекс CAC (установленный Строительной палатой, который учитывает рост стоимости труда и материалов) плюс номинальная годовая ставка от 7%, в зависимости от проекта, сроков сдачи и других характеристик. Интересным фактом является то, что первоначальные накопления, которые необходимо сделать, а это от 20 до 25 % от стоимости недвижимости в зависимости от единицы и проекта, могут быть выплачены тремя частями, в течение двух лет. "Таким образом, если перейти к конкретному примеру 30-летней давности и продаваемых застройщиком объектов, например, в проекте, строящемся на улице Науэль Уапи по адресу 5200, вы можете приобрести однокомнатную квартиру площадью 35 м² с первоначальным взносом в 29 000 долларов США, выплатив первоначальные взносы в размере 700 000 песо (которые затем обновляются CAC). В то время как многие банки требуют, чтобы соотношение дохода к доходу составляло 25 %, в данном случае это условие не является обязательным; застройщик лишь обязан убедиться, что деньги поступают из нетрудовых доходов. "Максимальный период погашения составляет до 30 лет, хотя может быть и меньше: "Покупатель имеет возможность воспользоваться нашим симулятором, чтобы рассчитать возможности и сократить период финансирования. Кроме того, при желании покупатель может рассрочить платежи без каких-либо штрафов и со скидкой до 50 %", - объясняет Тапиола. Не менее важным фактом является возможность перехода в середине срока на ипотечный кредит, предлагаемый банком, если заинтересованная сторона предпочитает. Таким образом, он расторгает кредит с застройщиком и начинает погашать его перед банком. "Мы берем ипотеку на квартиру, подписываем документы на право собственности, вы расплачиваетесь с нами, и теперь вы должны банку, в который обратились за кредитом", - объясняет Тапиола. "Перед лицом этой 30-летней рассрочки возникает скрытый вопрос: как закончить продаваемые объекты, которые еще не существуют, в стране, где инфляция постоянна... Формула Тапиолы для продажи с хорошим финансированием состоит из нескольких переменных. Формула Тапиолы для успешных продаж состоит из нескольких переменных: "Строительство проектов начинается тогда, когда они готовы (когда получены все деньги). Поэтому мы делаем boleto ad referendum, что означает, что покупатель подписывает boleto, вносит первоначальный взнос, и если через три месяца застройщик не может начать работы, деньги возвращаются с процентами", - отвечает Тапиола и добавляет: "Мы не кладем первый кирпич, не будучи уверенными, что сможем положить последний". "Это возможно благодаря тому, что у компании есть несколько источников финансирования: "Мы завершаем многие работы, и те, которые мы завершаем, имеют финансирование, поэтому деньги, которые продолжают поступать от завершенных работ, используются для тех, которые находятся в процессе", - объясняет генеральный директор компании Spazios, застройщика со 150 000 м² в стадии строительства, который строит объекты в западном районе Буэнос-Айреса и в CABA в районах Нуньес, Бельграно, Вилла Девото, Кабаллито и других. Застройщик отмечает, что у них есть несколько стратегических партнеров, которые являются поставщиками материалов и рабочей силы. Это крупные союзники, которые обменивают свои услуги или материалы на единицы (они получают квартиры, которые потом могут продать по более высокой цене). "Работа заключается не в том, что она обходится нам дешевле, а в том, что она финансово обеспечена, чтобы люди могли войти в эти планы, и это может быть достигнуто", - объясняет Тапиола. Наконец, он отмечает, что у них есть масштаб, который позволяет им работать с меньшими затратами. В этом смысле они объясняют, что у застройщика работает 180 человек, есть офис архитекторов и собственный двор. Они мало привлекают сторонних подрядчиков и почти все делают своими силами, что снижает затраты. Сегодня у застройщика есть проекты с общим объемом инвестиций более 150 миллионов долларов на ближайшие три года. В зависимости от ситуации каждый заемщик может выбрать различные планы рассрочки. Для тех, кто арендует недвижимость для проживания и в то же время платит за другую квартиру в проекте Spazios, есть возможность запросить "cuota alquiler": стоимость, которую они платят из месяца в месяц, меньше той, которую они платили бы, если бы она была разделена на 30 лет, но когда недвижимость уже существует, они могут переехать в нее и перестать платить за аренду другой недвижимости, поэтому цена квоты на готовую квартиру повышается, чтобы компенсировать меньшую стоимость, которую они платили раньше. Существует также возможность оплаты "квоты агинальдо", при которой соглашаются платить меньше денег в рассрочку в течение года, но платить больше денег в те месяцы, в которые выплачивается агинальдо. В ситуациях, когда у должника возникли чрезвычайные обстоятельства и у него есть "красная горячая карта", он может попросить платить меньший взнос в течение 12 месяцев, пока он не будет чувствовать себя комфортно. Наконец, есть еще один вариант, при котором может быть активирована оговорка о безработице: в этом случае, при условии уведомления, в течение шести месяцев платежи не будут выплачиваться. Если же окажется, что продолжать платить нет возможности, застройщик вернет покупателю 65 % от вложенных средств. В любом случае, "мы редко активируем это решение, потому что сначала ищем другие альтернативы", - говорит Тапиола и приводит пример человека, который собирается жить за границей: "Если вы переезжаете в Испанию и не хотите продолжать платить, на деньги, которые вы платили до сих пор, обновленные CAC, вы можете накопить сумму, достаточную для доступа к гаражу за эту стоимость, и у вас появится актив, или перестать платить за трехкомнатную квартиру и переехать в двухкомнатную, заплатив меньшую квоту", - заключает разработчик".