Свойства: банки выдают меньше кредитов, и сектор пересчитывает: что будет с ценами

Жилищный кризис в мире становится все более острым. В США доступ к собственному жилью находится на самом критическом уровне за почти четыре десятилетия: ипотечные ставки, достигающие 7,5%, лишают тысячи семей возможности осуществить американскую мечту, а Дональд Трамп рассматривает возможность объявить национальную чрезвычайную ситуацию в сфере жилья. В Европе рост цен в таких городах, как Париж, Мадрид или Берлин, сделал недвижимость роскошью, доступной лишь немногим. Аргентина не отстает: мечта о собственном доме постепенно рушится. В то время как доллар с каждой минутой угрожает достичь верхней границы валютного коридора, установленного правительством, а банки ищут способы «управлять» спросом на ипотечные кредиты с помощью все более высоких процентных ставок, из-за которых все больше людей остаются за бортом, к тем, кто надеется получить ипотечный кредит, добавляются новые ограничения. «Сегодня не время брать ипотечный кредит», — резюмировал источник, работающий в кредитном отделе одного из первых банков, объявивших о выделении кредитных линий на жилье. «Ставки не привлекательны для заемщика, потому что конъюнктура не благоприятствует хорошему моменту для кредитования. Для того чтобы кредит стал более доступным, необходимо развивать вторичный рынок, который, казалось, должен был появиться, но теперь ситуация с выборами ставит это под сомнение», — утверждает тот же источник. «Наиболее ярким примером является Banco Macro, который поднял свою номинальную годовую ставку (TNA) до 15%, что является самым высоким показателем на данный момент. В то же время Banco Nación не поднял свою ставку, но ужесточил требования к кредитному рейтингу. То есть теперь для получения кредита требуется практически идеальный кредитный профиль». Причины такого ужесточения многочисленны: недостаток средств у банков для предоставления крупных кредитов на 20 или 30 лет, предвыборная неопределенность, ставки, которые удорожают выплаты, и страновой риск, который держит финансовую систему в состоянии готовности. «Повышение кредитного рейтинга до такого высокого уровня — это способ прекратить выдачу кредитов, не меняя ставку», — признал один из риелторов. В секторе недвижимости утверждают, что многие текущие операции были прерваны, потому что некоторые банки изменили правила в середине игры: «Вдруг они говорят вам, что повысили рейтинг или какое-то другое требование, и вы остались за бортом», — сказал один брокер. Почему повышается рейтинг? Банки повышают уровень рейтинга, требуемого для ипотечных кредитов, когда они ощущают рост общего экономического риска. Тем самым они гарантируют, что только самые платежеспособные клиенты с наибольшей способностью к погашению кредита смогут получить ссуду. «В этом контексте в Banco Nación пояснили, что «политика риска динамична и развивается вместе с рынком, но мы продолжаем выдавать ипотечные кредиты»». Что касается объяснения того, почему все больше банков присоединяются к повышению ставок и ужесточению условий, Фабиан Ачаваль, экономист и глава одноименной риэлторской компании, сказал, что это макроэкономический вопрос: «Это разные стороны всего того, что происходит. В предвыборный период всегда наблюдается волатильность валютного курса, потому что люди долларизируют свои портфели». Таким образом, он пояснил, что «правительство хотело минимизировать волатильность валютного курса и в итоге подняло ставки. Это привело к тому, что банки потеряли ликвидность и перестали иметь возможность выдавать кредиты, в результате чего некоторые подняли процентные ставки до непомерного уровня, а другие изменили другие требования, такие как скоринг». Ситуация еще более осложняется ростом курса доллара: всего два месяца назад он был почти на 200 песо ниже, чем сейчас. Кредиты, выданные до июля, были предоставлены с параллельным курсом около 1200 песо, в то время как в августе ситуация была совершенно иной. «Я опасаюсь, что грядет серьезный спад; сектор был перегрет из-за высокого спроса», — говорит один из участников рынка. Ипотечное кредитование составляет около 20% операций в столице, и без этой составляющей спрос сокращается. «Если исчезнет кредит, исчезнет 20% спроса. «Тогда как объяснить рост цен на подержанную недвижимость?» — задается вопросом Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном вопросе. «В свою очередь, рост курса доллара лишил многих людей доступа к жилью. Это люди, которые несколько месяцев назад соответствовали требованиям, а сейчас — нет», — рассказал Алехандро Моретти из Nuevo Siglo Propiedades. «На практике изменения заметны в риэлторских агентствах. «Были практически заключенные сделки, которые в последний момент были остановлены: покупатели с первоначальным одобрением, когда банк пересчитал, столкнулись с новыми требованиями или с меньшими, чем ожидалось, суммами кредита», — рассказал Даниэль Брин, глава Invertire Real Estate. В других случаях он признал, что «кредит стал невыполнимым, потому что первоначальный взнос слишком вырос после корректировки ставок. Это повышение не является незначительным: сегодня ставки находятся на высоком уровне и определяют, будет ли сделка заключена или нет». Брин настаивает на все более жестких механизмах: банки теперь требуют большего стажа работы или отношений с клиентом. «Дело не в том, что банки формально отклоняют все кредиты, а в том, что они становятся более ограничительными и трудными для поддержания», — объясняет он. Результат: падение объема операций на рынке недвижимости, потеря времени и усложнение переговоров. Моретти добавил, что объем операций с кредитами сократится, поскольку в практике спрос снизился. Поэтому также сократятся покупки за наличные, которые были связаны с покупками в кредит». Ачаваль дал прогноз рынку: «Выдача ипотечных кредитов значительно замедлится, и это будет иметь мультипликативный эффект на другие операции из-за того же эффекта цепочки на рынке», и добавил, что нужно дождаться успокоения рынка, «в любом случае все будет зависеть от того, что произойдет с выборами». В том же духе Гонсалес Руко признал, что «перспектива будущего сценария будет отличаться с кредитами и без них. Рынок был структурирован для получения финансирования, поэтому, если кредитов не будет, рынок должен будет перестроиться заново или ждать, пока в следующем году все успокоится и вернется ипотечное финансирование». К этому добавляется недостаток ликвидности банков. «Если правительство не будет стремиться обеспечить ликвидность банков, это практически невозможно. Я считаю, что это потолок, операции уже сокращаются», — заверил экономист. «На данный момент нет консенсуса по поводу общего падения цен. Рынок скорее демонстрирует возможности для переговоров и давление на снижение в конкретных сегментах, особенно в отношении недвижимости, которая зависела от кредитов. «Снижения стоимости не ожидается, потому что без кредитов все равно много продается, но может быть больше возможностей для встречных предложений и переговоров, особенно в сделках, которые зависели от кредитов», — ответил Брин. «Кредиты сегодня составляют около 20% от общего объема операций в Буэнос-Айресе. Многие покупатели, которые все еще могут позволить себе наличные или альтернативные варианты, считают, что квадратный метр на вторичном рынке относительно дешевый по сравнению с другими вариантами. «В целом, первое полугодие 2025 года вызвало ожидания благодаря росту ипотечного кредитования, но второе полугодие принесло пересмотр ситуации. «Комбинация факторов: кредиты с непомерными ставками для многих, требования, которые действуют как дополнительные фильтры, и рост курса доллара ставят под угрозу доступ к собственному жилью. «Операции стабилизируются, а другие падают. По мнению специалистов, многие ответы на вопросы о том, что будет дальше, будут даны после результатов выборов. «Между тем, ипотечные кредиты, которые сделали 2024 год годом, когда мечта о собственном доме снова стала актуальной для многих аргентинцев, сегодня доступны лишь немногим».