Неизвестная причина, по которой цены на недвижимость все еще открывают новые возможности

На рынке, где цены продолжают расти, одна деталь подтверждает, что недвижимость находится в огне. Несмотря на то, что опубликованная стоимость подержанной недвижимости выросла на 5,14 % в 2024 году, по данным Zonaprop, и на 6,2 %, по данным Reporte Inmobiliario, за 12 месяцев (с февраля 2024 по февраль 2025 года), другая переменная рынка показывает удивительную реальность: «Чтобы понять динамику сектора, важно различать стоимость предложения (опубликованную на платформах недвижимости) и цену закрытия. Учитывая, что в каждой сделке с недвижимостью происходят переговоры между покупателем и продавцом, цена, по которой сделка в итоге закрывается, обычно ниже опубликованной. Другими словами, происходит «торг», встречное предложение. Эта итоговая цифра известна как «цена закрытия» - показатель, отражающий реальную стоимость, по которой заключаются сделки на рынке недвижимости, помимо той, что рекламируется на платформах по продаже недвижимости. «Если проанализировать опубликованные значения стоимости подержанной недвижимости, то, как уже говорилось выше, в 2024 году они выросли на 5,14%, согласно Zonaprop (платформа, усредняющая квадратный метр в CABA, принимая значения двухкомнатной недвижимости), и на 6,2% согласно Reporte Inmobiliario с февраля 2024 по февраль 2025 года, платформа, принимающая среднее значение подержанной недвижимости от одной до трех комнат в CABA). Однако если посмотреть на цены закрытия, то, согласно индексу Reporte Inmobiliario, UCEMA Remax, они выросли на 17,7% за тот же период, а, согласно обзору операций с недвижимостью сети Selectia, в 2024 году они выросли на 11,7% по сравнению с предыдущим годом. Важно отметить, что цены закрытия выросли более чем в два раза по сравнению с ростом стоимости публикации. В цифрах, стоимость публикации, исследованная Zonaprop, выросла на 5,14% в 2024 году, в то время как цены закрытия выросли на 11,7%, согласно исследованию ROI. По данным Reporte Inmobiliario, рост предлагаемых цен составил 6,2 %, а цены закрытия выросли на 17,7 % - данные Reporte Inmobiliario, Remax и CEMA. Несмотря на то, что это разные показатели, оба они совпадают в разнице между опубликованными и закрытыми ценами в сторону увеличения и являются ключевыми данными при анализе динамики рынка недвижимости. Пример Лукаса может проиллюстрировать эту реальность: он хочет купить двухкомнатную квартиру в городе Буэнос-Айрес, взяв ипотечный кредит. Он нашел квартиру, которая ему понравилась и соответствовала необходимым требованиям, но по цене, которая показалась ему не очень приемлемой: 145 000 долларов США. Он хотел договориться о стоимости, но, продвинувшись вперед, понял, что в покупке этой же недвижимости заинтересованы еще три человека, а владелец не желает снижать цену. «Описанная выше ситуация свидетельствует о том, что в условиях высокого спроса способ ведения переговоров меняется. По данным исследования, проведенного Университетом CEMA и RE MAX Argentina совместно с Reporte Inmobiliario, наценки на встречные предложения сегодня ниже исторического минимума (5%), а в феврале они составляли в среднем 4,18%. Это говорит о том, что недвижимость продается по ценам, очень близким к ценам публикации. Фабиан Ачаваль, сотрудник одноименной компании по недвижимости (и один из тех, кто проводит ROI), объясняет, что рост продаж происходит во всех сегментах рынка (как в высоком, так и в низком). Однако в случае «самых низких билетов, ниже 200 000 долларов США, процент переговоров ниже, и это объясняется тем, что основная часть спроса и ипотечных кредитов ориентирована на этот сегмент. Это приводит к тому, что в нижних сегментах (то, что продается больше) цена закрытия увеличивается в относительном выражении (она более близка к первоначально опубликованной стоимости). Герман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario, объясняет, что есть районы, где этот рост цен закрытия сконцентрирован: «Продается хорошая и удачно расположенная недвижимость. Это повышает цену закрытия, поскольку они имеют более высокую стоимость по отношению ко всему фонду, а в исследовании учитываются только те, которые были фактически проданы», - анализирует он. С другой стороны, если сравнивать со стоимостью, указанной в публикации, то учитывается все, что предлагается на рынке, и при этом стоимость в разных районах и типологиях сильно различается, что означает, что средний квадратный метр растет, но более медленными темпами». »Следует также учитывать, что недвижимость переживает период, когда предложение поглощается. Хотя в период с июля по ноябрь 2024 года наблюдался ежемесячный рост предложения объектов на продажу, тенденция к снижению в динамике за год сохраняется: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (второе полугодие) показатель снизился на 7,2%, накопив 28 месяцев снижения подряд.«»Разговор о рынке недвижимости снова завязался в народе. Сегодня эта тема присутствует в повседневных разговорах, в семейных решениях, во встречах с друзьями. Возможность покупки жилья снова на слуху у многих людей», - делится Себастьян Соса, президент RE MAX Аргентина и Уругвай. Он добавляет, что есть ключевые факторы, которые начали выравниваться, такие как большая макроэкономическая стабильность - независимо от волатильности рынка в последние несколько дней - которая порождает предсказуемость и уверенность, что является основополагающим фактором для принятия решений покупателями. «В этом смысле в условиях, когда предложение сокращается, а со стороны спроса наблюдается значительный рост интереса к покупке недвижимости (благодаря изменению ожиданий, тому факту, что цены остаются исторически низкими, предложению ипотечных кредитов и стабильности обменного курса), возможность торговаться, чтобы снизить цену на недвижимость, снижается, поскольку покупатель конкурирует со многими другими заинтересованными в приобретении того же самого, поэтому продавцу нет необходимости идти на снижение, чтобы завершить сделку. Более того, некоторые брокеры сообщают, что решения о покупке недвижимости при большом количестве заинтересованных лиц принимаются менее чем за день. Таким образом, цены при закрытии сделки оказываются выше. И им есть куда расти. «Причина? С 2019 по 2023 год стоимость публикации упала на 24 %, но за тот же период «цены закрытия снизились на 50 % в реальном выражении», - делится Ачаваль и добавляет: «Это показывает, что еще есть куда расти, поскольку они все еще находятся на уровне 2006 года, что также свидетельствует о том, насколько привлекательными остаются цены». «В 2024 году рынок недвижимости пережил важное движение, и цифры во всех его сторонах говорят о хороших результатах. Публикуемая стоимость среднего метра выросла почти на 7% за год в Буэнос-Айресе, а в 2025 году цены на квартиры, выставленные на продажу, уже выросли почти наполовину по сравнению с 2024 годом (за первые три месяца был зафиксирован рост на 3,1%). «Что касается операций купли-продажи прошлого года, то в 2023 году они превысили этот показатель на 35%. Если взять последние данные, опубликованные Ассоциацией государственных нотариусов Буэнос-Айреса, то в феврале 2025 года было зарегистрировано 4293 сделки, что на 94 % больше, чем в том же месяце предыдущего года. Не отстает и ипотечное кредитование: в феврале 22 % сделок были оформлены с использованием ипотеки, что может способствовать росту продаж. Еще один показатель, который предвещает «зеленые ростки» в этом году, - количество запросов на порталах недвижимости. По данным Даниэля Брайна, брокера Zipcode и Monitor Inmobiliario, в декабре на основных сайтах объявлений о продаже недвижимости было зарегистрировано 16 670 000 посещений, что на 73 % больше, чем в декабре 2023 года, и свидетельствует об 11 месяцах роста в годовом исчислении. Сектор сохраняет оптимизм и ожидает, что 2025 год превзойдет 2024-й, который и так был отличным годом».