Немыслимый район - это бум на рынке недвижимости, где квартиры по-прежнему можно приобрести по цене от 50 000 долларов США.

Строительная лихорадка, охватившая район Буэнос-Айреса Вилла Девото, словно экспансивная волна, пересекла его границу. На этот раз она не заразила другой район города, а перекинулась через кольцо Хенераль-Пас и охватила всю конурбацию. В зависимости от того, кто о ней говорит, она имеет разные прозвища. Но все сходятся в том, что район, граничащий с автомагистралью General Paz, где сходятся кварталы Вилла Девото, Сан-Мартин, Вилла Линч и Трес-де-Фебреро, претерпевает изменения в сфере недвижимости. Благодатный для кирпича треугольник ограничен Сальвадором Марией дель Карриль и General Paz вплоть до 25 де Майо и самой автомагистрали. Помимо улиц, именно самые знаковые проекты в этом районе закладывают семена реконверсии и определяют тенденцию. Жилой комплекс MilAires, новые элитные башни и бывший завод Nobleza Piccardo граничат с General Paz и составляют список самых выдающихся проектов в этом районе. Соледад Пато имеет степень магистра в области городской экономики и занимается анализом этого района. Она была одной из тех, кто отвечал за преобразования, изменившие эти кварталы 10 лет назад. В то время окружающая среда не была совместима с роскошными проектами, как сейчас. "Район не привлекал внимания, здесь было много промышленности. Предложение на муниципальном уровне заключалось в том, чтобы сделать фронтир General Paz частью города, а это значит, что Девото не должен останавливаться там, где он заканчивается, а, скорее, претендовать на то, чтобы пересечь автостраду и расширить задний двор Девото, Вилья-Уркиза и Вилья-Пуэйрредон в сторону Сан-Мартина", - объясняет она. По словам специалиста, промышленные предприятия, которые раньше находились на краю автострады и в центре квартала, переместились в нижнюю часть Буэн-Айре, где была создана современная логистическая зона. В результате перемещения появились рабочие места, доступность, которой не было у муниципалитета, и порядок в районе, который они оставили. Улицы, проспекты, мосты и подъезды были улучшены. Например, Родригес Пенья превратился из небольшой дороги в двустороннюю улицу с бульваром: "Теперь въезд в район с проспекта Сан-Мартин стал намного проще, и вы въезжаете с Альбарелоса с CABA на Вилья-Линч", - объясняет он. Хорошая связь, которой пользуется район, подкрепляется общественным транспортом. "В районе Вилья-Линч, Саенс Пенья и узле, который в настоящее время принадлежит группе Ecipsa, находятся три железнодорожные станции на трех разных линиях, что означает, что в радиусе 20 кварталов вы связаны с центром столицы тремя различными маршрутами", - говорит Пато, и этот факт укрепляет район. Благодаря новой планировке была создана новая ось недвижимости. "Подобно тому, как в свое время что-то произошло между Авенидой дель Либертадор и Генерал Пас - когда был построен комплекс Al Río в Висенте Лопесе, - сейчас нечто подобное происходит здесь для среднего и выше среднего классов. Создается пространство, которому необходимо уделять внимание, использовать его для развития коммуникаций, гастрономических заведений, двуязычных школ, медицинских центров, супермаркетов и университетов", - говорит Себастьян Орланди, глава компании Flamma Real Estate и партнер по развитию одного из проектов в этом районе. "На муниципальном уровне была проведена работа, чтобы через 10 лет у застройщиков была другая власть, - говорит Соледад Пато. Сегодня в этом районе наблюдается активное движение в сфере недвижимости. В 10 кварталах друг от друга реализуются два проекта, цель которых - повысить уровень строительства. Оба разработаны компанией Root UDN, один расположен в Сан-Мартине, а другой - в Трес-де-Фебреро. "Там, где раньше находился автобусный терминал средней дальности, сегодня начинает возвышаться Aera Distrito Nueva Lynch - строящийся комплекс из двух башен в 16 и 26 этажей, где будет 170 квартир от одной до четырех комнат. Проект, строительство которого рассчитано на 36 месяцев, расположен на проспекте 25 де Майо, в 300 метрах от General Paz, требует инвестиций в размере 20 миллионов долларов США. Самая красивая и развитая часть Сан-Мартина находится в центре района. Мы хотим вдохнуть жизнь в этот район, который находится в шаговой доступности от столицы и обладает огромным потенциалом именно благодаря своему расположению", - говорит Орланди. Проект расположен напротив кампуса Университета Сан-Мартина (UNSAM), хотя секретным оружием проекта является открытый вид на гольф-клуб General Mitre, расположенный за университетом. Проект, расположенный на участке площадью 11 000 м², имеет более 1000 м² удобств. Среди них новинка - собственный спортивный клуб, в котором будет тренажерный зал Sport Club. Он будет открыт для публики, а для совладельцев здания будет действовать система членства, чтобы иметь возможность пользоваться всеми удобствами, включая футбольные и паддл-корты. Этот проект присоединяется к тем немногим, которые имеют сеть спортивных залов в пределах своей юрисдикции, как это сделал Пуэрто-Нисук в южной части Большого Буэнос-Айреса. Мы стремимся изменить районы, которые мы развиваем. В данном случае мы хотим превратить бывший заводской район в полюс с жилыми домами, магазинами и гастрономией со спортивным досугом", - подчеркивает Эзекиль Лейбашофф, коммерческий директор компании Root UDN (Usina de Negocios), девелопера проектов Aera. В этом смысле проект предполагает включение предложений, подобных тем, что уже действуют в Девото, например, кондитерской Дамиана Бетулара или ресторана Mecha. 47 % квартир, выставленных на продажу в прошлом году, уже проданы. Стоимость квадратного метра на начальном этапе работ начинается от 1265 долларов США и варьируется от 59 000 до 384 000 долларов США, если речь идет о четырех двухуровневых номерах на самых высоких этажах. "Рост района привлекает внимание покупателей разного профиля. Себастьян Орланди выделяет два основных типа. "Первый - это люди, которые живут в городе и, к сожалению, больше не могут себе этого позволить. Это связано с тем, что купить квартиру сегодня очень сложно. Например, если мне нужно купить трехкомнатную квартиру в элитном районе Девото, с меня просят 250 000 долларов США, но если я делаю это в пяти минутах езды на машине с противоположной стороны Генерал Пас, я покупаю ее за 150 000 долларов США. Разница в цене составляет почти половину, поскольку в Девото квадратный метр стоит в среднем 3 000 долларов США, а на другой стороне - от 1 600 до 1 800 долларов США. В этой ситуации потребитель CABA "изгоняется" - явление, которое происходит во всем мире в больших городах, когда земля становится дорогой из-за ее нехватки", - описывает один из профилей. С другой стороны, он говорит о "покупателе, живущем в провинции, который никогда не имел такого уровня дизайна, качества и капитального продукта в провинции". Этот профиль, живущий в таких районах, как Сан-Мартин или Трес-де-Фебреро, желающий остаться в этом районе, но стремящийся к хорошему качеству, и есть тот, кто заинтересован в этих новых проектах". "Под тем же брендом в стадии разработки находится еще одна башня, которая пополнит предложения высокого класса. На улице Луис Аготе, на въезде в Саенс Пенья, находится комплекс Aera General Paz, состоящий из одной 22-этажной башни, в которую было инвестировано более 10 миллионов долларов США. В этом проекте также прослеживается гастрономическая составляющая: на 15-м этаже будет расположен ресторан двойной высоты, который станет местом встречи с панорамным видом. 72 квартиры от одной до трех комнат (площадью от 34 до 86 м²) будут сданы в эксплуатацию на полгода раньше, чем в другом проекте. Ожидается, что квартиры будут сданы в течение 30 месяцев. На данный момент продано 20 % квартир по цене за квадратный метр от 1475 долларов США. В таком порядке самый доступный билет стоит 50 000 долларов США. "Покупка этих квартир переплетается с бизнесом. "Сегодня мы продаем от USD 1450 за м², а прогнозируемая переоценка на момент завершения проекта составляет не менее USD 2700 за квадратный метр", - говорит Лейбашофф. Другими словами, рентабельность для тех, кто хочет купить, чтобы продать через несколько лет, почти вдвое выше текущей цены". "Проект может быть приобретен на условиях финансирования: 30 % первоначального взноса плюс пессимизированная рассрочка плюс CAC в зависимости от количества месяцев, оставшихся до окончания строительства, в данном случае от 30 до 36. "Не маловажным фактом является то, что, учитывая близость к городу и образовательным центрам, проект нацелен на привлечение публики, заинтересованной во временной аренде". "Обычная арендная плата в этом районе составляет около 4%, а в случае с временной арендой она удваивается и составляет в среднем 8%", - анализирует Лейбашофф. В этом смысле Орланди добавляет: "В случае с Distrito Lynch мы сделали серию одно- и двухкомнатных квартир в низких уровнях, чтобы использовать их для временной аренды. Идея возникла в связи с тем, что в Университете Сан-Мартина, который находится перед зданием, учатся 20 000 студентов, некоторые из них из внутренних районов города, и у них самые разные профессии. Возможно, эта публика сегодня снимает жилье на столичной стороне, ездит на поезде и ходит пешком, а мы видим там помещение для аренды". Эти разработки, наряду с остальной текущей застройкой, обрамляют два масштабных проекта. Одним из первых был заложен MilAires, городской комплекс в Девото, граничащий с General Paz на участке площадью более 29 300 кв. м. Группа Ecipsa планирует инвестировать 140 миллионов долларов США в этот проект, известный тем, что обеспечивает долгосрочное финансирование в городе. В более чем 900 запланированных объектах будет от одной до четырех комнат с балконами или собственными террасами, а также помещения для жилья. Базовая стоимость квадратного метра составляет около 2 400 м². "Холдинговая компания Cordoba, в портфолио которой почти 100 проектов, разграничивает бурно развивающийся район с помощью двух основных проектов. MilAires с одной стороны и новое обещание на другом конце. Это участок земли площадью 15,9 гектара, который компания приобрела в этом году у компании IRSA, купившей его в 2011 году, за 22,9 миллиона долларов США. Этот участок имеет историческое значение. До 1970-х годов здесь работала компания General Motors. В 1981 году табачная компания Nobleza Piccardo открыла свой завод, который впоследствии продал часть земли группе Carrefour, уступил другую часть местным властям, а в 2011 году перенес свое производство в индустриальный парк Пилар. "Мегалот" находится в нескольких метрах от General Paz, рядом с гипермаркетом Carrefour, Sodimac, Mc Donald's и расположен в районе с важными торговыми, сервисными и образовательными центрами, такими как Университет Сан-Мартин. "MilAires стал нашим первым шагом в CABA, и с его помощью мы доказали, что способны развивать новые категории на рынке с эксклюзивными жилыми продуктами, которые предлагают качество жизни, широкий спектр удобств, зеленых зон и услуг", - сказал Хайме Гарбарски, владелец Ecipsa, в интервью LA NACION, и отметил, что проект будет иметь открытые коммерческие пространства, интегрированные в квартал, и жилые предложения с финансированием для среднего класса.