Немыслимый район, где арендная плата оставляет самые высокие показатели на рынке: 10% в долларах.

Вака Муэрта - название, которое все чаще звучит в ушах аргентинцев. Это не только второй по величине запас газа и четвертый по величине запас нетрадиционной нефти в мире, но и место, где сложилась привлекательная комбинация для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость: оно обещает круглогодичных арендаторов и спрос на съемные квартиры, значительно превышающий предложение. Кроме того, контракты заключают сами нефтяные компании: «В этом районе, где добывается 55 % всей нефти и 65 % газа страны, „в настоящее время работает около 55 000 человек“, - говорит Фернандо Бандерет, мэр города Аньело. Однако он объясняет, что существующего предложения недвижимости для этих рабочих недостаточно: он уверяет, что у них нет точных цифр, но они знают, что в городе живут и работают 15 000 рабочих, а 20 000 автомобилей ежедневно ездят в Аньело, из которого, по оценкам, еще 40 000 рабочих едут в бассейн (с участием строителей на месторождениях, профсоюза нефтяников, водителей грузовиков, охранников и т. д.). Это поселок с укладом жизни, отличным от обычного: работники трудятся по 15 дней подряд и, чтобы отдохнуть в конце каждого из этих дней, обычно едут в Неукен, один из ближайших городов, хотя он находится в 100 км от Аньело, из-за отсутствия жилья в этом городе. «Маршрут, по которому они едут, - это загруженная грузовиками дорога, путь по которой обычно занимает час с четвертью или полтора часа, хотя в часы пик он может занимать до трех часов. К этому следует добавить дополнительные временные затраты для компании и износ, который влечет за собой этот трансфер», - делится Эдуардо Баньято, директор компании Toribio Achával, которая занимается коммерческой реализацией проекта Altos Neuquinos в Аньело, состоящего из трех зданий, в которых будет насчитываться до 600 квартир. «Данные, свидетельствующие о важности этой деятельности, приводятся в последнем отчете Аргентинской торговой биржи (ICA), опубликованном Indec: в нем говорится, что только нефти страна экспортировала в первые шесть месяцев 2024 года на 60,2% больше, чем за тот же период 2023 года. Фактически, исследование показывает, что это подкатегория, которая выросла больше всего за последний год, после семян и масличных фруктов. «Сегодня эксплуатируется только 8 % бассейна, и если начнутся работы на остальной части Вака-Муэрта, потребуется больше людей для работы там. Недавний визит президента означает, что будут приняты решительные меры для дальнейшего развития этой деятельности», - делится мэр, - „Если принять во внимание цифры, которые в настоящее время генерируются бассейном, то развитие проектов недвижимости является насущной проблемой“. Город Аньело - один из ближайших к Вака-Муэрте, и в нем действительно растет число объектов недвижимости, поскольку, по словам Баньято, это «бизнес, где не нужно выходить на улицу и искать арендаторов». Ямы работают 24 часа в сутки, и потребность в рабочих и крыше над головой постоянна. В прошлом году консультант сделал прогноз, насколько вырастет этот район, и подсчитал, что в 2030 году в Аньело будет 50 000 постоянных жителей», - говорит Бандерет. Мэр Аньело также сообщил, что в настоящее время „строится 7500 новых коек, которые будут готовы в течение этого и следующего года, из них 90 % уже подписали договоры аренды“. Со своей стороны, они вносят изменения в городской кодекс города Аньело, в соответствии с которыми застройщики, реализующие проекты в этом районе, будут обязаны строить дома, которые затем смогут купить рабочие; покупка будет осуществляться с помощью ипотечного кредита, который будет предоставлен Банком Насьон, подробности которого пока не известны. «Мы хотим, чтобы рабочие переезжали туда вместе со своими семьями, чувствовали себя в этом месте и приносили пользу обществу», - говорит Бандерет. Сдача в аренду жилья в Аньело приносит примерно 10 процентов годового дохода в долларах. По сравнению с данными Zonaprop для CABA, доходность в некоторых случаях вдвое ниже, чем в Аньело: Лугано, Ла-Бока и Парк Патрисиос - лучшие варианты для аренды в Буэнос-Айресе, но с доходностью 6,4 %, 5,6 % и 5,3 % соответственно. Управление недвижимостью в Вака-Муэрта отличается от традиционного рынка аренды. В данном случае арендатором выступает сама компания, которая сдает эти объекты в аренду, чтобы ее операторы могли заниматься добычей нефти. Бизнес-модель представляет собой услугу «под ключ», когда застройщики управляют проектами и обычно отвечают за ведение контрактов, оснащение домов и предоставление административных, эксплуатационных и охранных услуг (включая услуги прачечной и уборки). Дома или квартиры заняты круглый год, поскольку сотрудники работают в них 365 дней в году, сменяя друг друга. Таким образом, гарантируется постоянная занятость, что не всегда бывает в сфере недвижимости. Кроме того, в некоторых случаях это обеспечивает арендную плату до 1,5 млн песо нетто в месяц. «Объекты недвижимости обычно строятся по модульной системе: они изготавливаются на заводе, в трех измерениях, на производственной линии, похожей на автомобильную промышленность, что обеспечивает большую скорость исполнения. «Они увидели, что модульное строительство имеет серьезные преимущества перед традиционным; в Аньело сложно строить, но эти модули облегчают задачу, поскольку их туда доставляют, и почти все работы выполняются на заводах», - делится Орасио Парга (h), директор Edisur Group, застройщика из Кордовы и стратегического партнера проекта Álamos. На самом деле, уточняет он, 90 % работ выполняется в цеху, а остальные 10 % (фундамент, подключение коммуникаций, сборка с окончательной отделкой и фундамент) - на месте. Одним из проектов, которые в настоящее время разрабатываются в Аньело, является Álamos. Это многоцелевой проект, который уже завершил свою первую очередь, состоящую из 60 домов, и в настоящее время приступает ко второй очереди, в рамках которой планируется продать 54 квартиры. На последнем этапе будут построены новые квартиры, а также отель, офисы и коммерческие помещения. Это часть проекта ZLT, который компания начала в 2023 году и планирует завершить к концу 2025 года, а общий объем инвестиций составит 30 миллионов долларов США. В комплексе предусмотрены асфальтированные улицы, тротуары, зеленые насаждения, собственные водопроводные сети и очистные сооружения. «В настоящее время инвесторы первой очереди зарабатывают от 1 500 000 до 1 700 000 песо нетто в месяц, - делится Луис Лаорден, директор ZLT, - Проект предлагает модель арендного пула, которая обеспечивает ежемесячный доход для инвесторов». Стоимость квартир второй очереди, строительство которой планируется завершить через шесть месяцев и которая будет находиться в ведении CITITEK, подразделения Grupo Edisur, составляет 130 000 долларов США, а годовая рента - более 10%, при этом срок окупаемости первоначальных инвестиций составит семь лет. «Здание будет иметь первый и второй этажи, площадь 2800 м², с квартирами площадью 50 м², с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, которые застройщик отвечает за оснащение и управление всеми услугами», - делится Джино Заванелла, директор ZLT. Еще один проект, который в настоящее время разрабатывается в этом районе, - Altos Neuquinos. Это первое из трех зданий, которые будут возведены здесь, в общей сложности на 600 квартир. В первом из них будет 40 квартир: однокомнатные площадью 40 кв. м по цене 75 000 долларов США и двухкомнатные площадью 50 кв. м по цене 85 000 долларов США. «Застройщик берет на себя управление арендной платой, декорирование жилья и обеспечение его оборудованием. Он также обещает арендную плату в размере около 10 % в год в долларах», - говорит Баньято. »Рядом с 7-м маршрутом находятся шесть зданий, построенных компанией Soldati в союзе с застройщиком Base Cuatro. В настоящее время она возводит еще три на площади в полтора гектара, а всего в Аньело Нуэво их девять. «На данный момент у нас около 180 действующих квартир, и у нас есть заказы от первоклассных компаний на 3000-4000 дополнительных мест», - говорит Даниэль Батиста, коммерческий советник Añelo Nuevo. »Седьмое здание будет открыто в октябре, а к первым четырем месяцам 2025 года они планируют закончить остальные здания. Однокомнатные квартиры площадью 28 кв. м по цене 78 000 долларов США, двухкомнатные площадью 38 кв. м по цене 105 000 долларов США и трехкомнатные площадью 57 кв. м по цене 162 000 долларов США. «Комплекс с охраной, где контролируется, кто входит и кто выходит, обещает ежегодную рентабельность в долларах более 10 %», - говорит Себастьян Раскован, коммерческий директор Soldati developments. Инвестировав около 15 миллионов долларов США, компания Idero начала строительство комплекса зданий площадью 6000 кв. м в Аньело, где она также берет на себя все заботы по управлению арендой и перечисляет чистую арендную плату в карман инвестора». Espacio Añelo представляет собой комплекс из четырех зданий: трех жилых и одного офисного и спортивного. Три из них уже построены и сданы, а четвертое находится в стадии строительства. В последнем будет 24 квартиры площадью 57 м² с двумя спальнями в каждой. Стоимость квартир начинается от 160 000 долларов США. При этом квартиры с двумя спальнями в готовых зданиях стоят около 190 000 долларов США, а с одной спальней - 110 000 долларов США. Здания сертифицированы на устойчивое строительство, производятся на заводе и, будучи модульными, имеют то преимущество, что если через несколько лет Вака Муэрта перестанет приносить прибыль, их можно будет перевезти и перенести в любое другое место с потенциалом эксплуатации», - объясняет Лукас Сальваторе, президент компании Idero. Он также рассказал, что у них есть еще один проект в этом районе, известный как Añelo Central, в котором будет 17 зданий с 24 квартирами площадью 57 м². Они уже строят первое здание, которое, по их оценкам, будет готово к марту следующего года. В центре Аньело, в одном квартале от мэрии, будет построен комплекс Wenelen Apart на 120 квартир с инвестициями в размере 8 миллионов долларов США. Это квартиры площадью 42 м² каждая, некоторые с двумя спальнями, другие - с одной. Цена продажи пока не определена, но они будут предлагаться за 1300 долларов в месяц, с годовой рентой около 11 % и чистым доходом для инвесторов в 1000 долларов. Проект будет состоять из двух этапов: первый из 60 единиц будет готов к сентябрю следующего года, а второй - к сентябрю 2026 г. «Мы понимаем, что Вака Муэрта - это район, где есть все условия для соответствующего развития», - говорит Иссель Кипершмид, глава компании DYPSA, которая будет осуществлять проект, и поясняет, что у них также есть отель, который работает еще со времен пандемии и в настоящее время расширяется, чтобы добавить 32 единицы. Клиенты Apart Wenelen смогут пользоваться удобствами и завтраками отеля. Кроме того, компания работает над третьим проектом в индустриальном парке: они построят логистический и сервисный центр для малого и среднего бизнеса и нефтяных компаний».