Как составить договор, включающий мебель и бытовую технику, находящиеся в помещении

Включение мебели и бытовой техники в договор аренды становится всё более распространённой практикой как при краткосрочной аренде, так и в традиционных договорах аренды. Однако для правильного оформления этого требуется уровень детализации, который зачастую упускается из виду. Об этом предупреждает Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на недвижимости, и президент Палаты собственников Аргентинской Республики, который отмечает, что ключ к успеху заключается в составлении «индивидуальных и четких» соглашений, чтобы избежать последующих споров. «Первый шаг — определить тип договора. Меблированное жилье — это не то же самое, что коммерческое помещение со специальным оборудованием. В случае временной аренды — например, туристической аренды или моделей типа Airbnb — действующее законодательство позволяет договариваться о любом сроке, от одного дня до одного года, без установленных законом минимальных сроков. Однако такая гибкость не исключает необходимости точно зафиксировать, какие именно вещи передаются в пользование. Абатти отмечает, что при составлении описей имущества наблюдается «повсеместная недобросовестная практика», в частности потому, что многие владельцы не указывают стоимость восстановления каждого предмета. Это упущение, поясняет он, часто приводит к конфликтам: без оговоренной суммы любой ущерб или недостача вызывают споры, которые могут затянуться на недели и закончиться произвольными удержаниями из гарантийного депозита. Чтобы этого избежать, он рекомендует присвоить стоимость каждому предмету в описи, даже если эта стоимость не соответствует реальной рыночной цене. По словам специалиста, в договоре можно устанавливать «произвольные» суммы, при условии, что обе стороны с ними согласны. Главное, чтобы цифра была прописана, поскольку в случае повреждения или утраты будет применяться оговорённое, в соответствии с принципом договорной свободы, закреплённым в статье 958 Гражданского и коммерческого кодекса. Главное, чтобы опись была полной, подробной и сопровождалась фотографиями, особенно при аренде крупных объектов, где для заверения состояния имущества может даже привлекаться нотариус. «В коммерческих договорах степень детализации должна быть ещё выше. Бар, пекарня или ресторан зависят от специального оборудования, функционирование которого требует периодического технического обслуживания». Поэтому Абатти подчеркивает, что арендатор должен в письменной форме взять на себя обязательство проводить официальное техническое обслуживание каждого прибора. «Очень важно, чтобы арендатор взял на себя обязательство проводить техническое обслуживание каждые шесть месяцев», — отмечает он и добавляет, что договор может предусматривать штрафы за невыполнение обязательств и даже расторжение договора, если отсутствие технического обслуживания становится систематическим». Это обязательство не ограничивается крупным оборудованием: холодильники, вытяжки, промышленные плиты и любое другое имущество должны быть включены в опись и оценены, так же как и в договорах аренды жилья. «В домах, квартирах и объектах недвижимости, расположенных на территории закрытых жилых комплексов, логика аналогична. Отопительное оборудование, кондиционеры, котлы и водонагреватели требуют регулярного технического обслуживания, и в договоре должно быть оговорено, кто его осуществляет, с какой периодичностью и на каких условиях. Во многих случаях арендодатель предпочитает направлять своих собственных проверенных технических специалистов, и этот порядок также должен быть зафиксирован в договоре, чтобы избежать недоразумений. Общее правило заключается в том, что всё, что передаётся в пользование, должно быть включено в опись, сфотографировано и оценено, а арендатор должен брать на себя ответственность за текущее техническое обслуживание. «Заключительная рекомендация Абатти заключается в том, что такие договоры не должны составляться в общем виде. Каждый объект недвижимости имеет свои особенности, и каждый набор имущества требует конкретных положений. Поэтому он настаивает на том, чтобы договор был тщательно проработан, предусматривал сценарии поломки, утери, износа и технического обслуживания, а также содержал подписи арендодателя, арендатора и поручителя. Только так можно создать документ, который снизит вероятность конфликтов и обеспечит правовую уверенность обеим сторонам».