Airbnb против традиционной аренды в Буэнос-Айресе: сколько на самом деле приносит каждый из этих вариантов в октябре 2026 года

Одно из самых сложных решений, которое приходится принимать инвесторам на рынке недвижимости, — это выбор модели сдачи в аренду: краткосрочной или традиционной. В таких изменчивых и нестабильных условиях, как в Аргентине, определить, какой вариант более выгоден, далеко не просто. «Первой реакцией обычно является сравнение доходов; однако для того, чтобы понять, какой из двух вариантов действительно более выгоден, недостаточно просто посмотреть на валовую доходность. Необходимо также учитывать операционные расходы, вакантность, износ недвижимости, время, затрачиваемое на управление, и профиль риска каждого инвестора. Что касается рынка традиционной аренды, специалисты признают, что сейчас благоприятный момент с точки зрения спроса и предложения, а также доходности». «Доходность традиционной аренды сегодня составляет от 6% до 7%, в зависимости от района и объекта. Как правило, доходность не превышает 7 %, хотя могут быть отдельные особые районы, где она будет чуть выше. Но доходность в диапазоне от 5,5 % до 6,5 % является приемлемой для объекта недвижимости», — отмечает Матео Гарсия, директор по жилой недвижимости в компании Toribio Achával. «В свою очередь, Соледад Балаян, руководитель компании Maure Inmobiliaria и авторитетный эксперт на рынке недвижимости, в целом согласна с этим. «Доходность традиционного рынка аренды составляет порядка 5–6 % брутто», — утверждает она. «Но помимо конкретной доходности, на любом рынке существуют и другие переменные, которые необходимо учитывать». По мнению Балаяна, размер коммунальных платежей также влияет на доходность. «Если коммунальные платежи слишком высоки, это снижает доходность. Когда коммунальные расходы очень высоки, но при этом отсутствуют соответствующие услуги или надлежащее техническое обслуживание здания, которые бы их оправдывали, это в конечном итоге приводит к снижению арендной платы по сравнению с аналогичными объектами», — добавляет он. «Что касается вакантности, которая важна, поскольку каждый месяц, когда объект не сдан в аренду, имеет значение, то сегодня ситуация обнадеживающая. «В Буэнос-Айресе практически всё, что сдаётся в аренду, сдаётся: есть и предложение, и спрос, так что этот механизм работает хорошо», — утверждает в этой связи Матео Гарсия. «В свою очередь, доходность от краткосрочной аренды может превышать этот показатель. Оценки варьируются в зависимости от местоположения, суточной ставки и фактической заполняемости: доходность может составлять около 6,7 % в год и достигать 8 % или более в случае хорошо управляемых объектов, расположенных в районах с высоким спросом и с небольшим количеством дней простоя». На первый взгляд цифры говорят в пользу краткосрочной аренды. Однако разница между этими двумя видами бизнеса за последний год сократилась. Кроме того, сравнение только валовых доходов может дать неполную картину. «Временная аренда может приносить более высокий потенциальный доход, но требует профессионального управления. Традиционная аренда сегодня требует меньших усилий, обеспечивает большую стабильность и разумную доходность», — объясняет Даниэль Брин, руководитель компании Zipcode. «Главное преимущество традиционного договора аренды — это стабильность, которую он обеспечивает». В этом случае владелец заранее знает, сколько денег он будет получать каждый месяц, у него меньшая текучесть арендаторов, и ему не нужно постоянно заниматься бронированием, заселением, выселением и уборкой. «Традиционная аренда — не лучший вариант для тех, кто стремится максимизировать доход, но подходит тем, кому нужна стабильность и кто не хочет тратить время на управление», — отмечает Брин. Таким образом, этот формат, как правило, более удобен для владельцев, которые зависят от этого дохода для проживания, имеют консервативный подход или предпочитают передать повседневное управление риэлторской компании. «Традиционная аренда обеспечивает предсказуемость доходов и позволяет не беспокоиться о сроках занятости объекта», — добавляет Эдуардо Касасновас из Century 21 Casasnovas. В этом контексте брокер утверждает, что районами, где наиболее выгодно сдавать квартиру в традиционную аренду, являются Бельграно, Нуньес и Вилья-Уркиса, поскольку в них наблюдается устойчивый спрос со стороны семей, которые придают первостепенное значение безопасности, близости к транспорту и наличию торговых и гастрономических центров. Несмотря на более высокую начальную стоимость, они характеризуются меньшим риском простоя и относительно стабильной занятостью. «Тем не менее, районы с самой высокой доходностью находятся в Лугано (10,5 %) и Нуэва-Помпея (8 %).» Однако более высокий потенциальный доход от аренды может сопровождаться более длительными периодами отсутствия арендаторов — ситуация, которая часто возникает в таких районах с низким спросом на аренду. «Поэтому рентабельность объекта недвижимости не следует анализировать в отрыве от других факторов. Объект, обещающий высокую доходность, но остающийся пустым в течение нескольких месяцев, в итоге может принести меньше денег, чем другой объект с меньшей арендной платой, но постоянной занятостью». С другой стороны ринга находятся услуги краткосрочной аренды, которые пережили заметный рост в постпандемические годы. Будь то Airbnb, другие платформы или компании, напрямую работающие на этом рынке, в первую очередь следует отметить, что арендная плата, если говорить о сухих цифрах, обычно немного выше, но сопутствующие факторы в этом случае приобретают гораздо большее значение». «Временная аренда немного более доходна с точки зрения типа продукта, но она тесно связана с туризмом. А сегодня туризм переживает не лучшие времена», — анализирует Гарсия де Торибио Ачаваль. Балаян приводит данные, которые, хотя и не дают точного представления о рентабельности, ясно показывают, как рынок сегодня отдаёт приоритет традиционной аренде. Цифры показывают, что после вступления в силу чрезвычайного постановления Милей количество объявлений о краткосрочной аренде на сайте Zonaprop сократилось с пикового значения в 12 000 в месяц в 2021 году до примерно 4000 в настоящее время, в то время как количество объявлений о традиционной аренде взлетело с 4000–6000 до почти 17 000. Что же касается конкретных цифр по доходности, то, по данным международных компаний AirDNA и AirROI, краткосрочная аренда в Буэнос-Айресе приносит годовой доход в размере от 8 000 до 8 100 долларов США на объект при заполняемости от 45 % до 65 %. Если пересчитать этот годовой доход в показатель, сопоставимый с традиционным рынком, краткосрочная аренда соответствует валовой доходности от 6 % до 9 % в год для объектов стоимостью от 90 000 до 130 000 долларов США, что является типичным диапазоном цен на одно- и двухкомнатные квартиры, сдаваемые в аренду в Буэнос-Айресе. Иными словами: краткосрочная аренда превосходит или равна традиционной доходности в 5–7 %, о которой сообщают риэлторские агентства и операторы, но при этом характеризуется большей волатильностью, более высокими операционными затратами (уборка, техническое обслуживание, управление, комиссии) и заполняемостью, которая никогда не достигает 100 %. «То есть при принятии решения о том, как сдавать недвижимость, нельзя игнорировать различные модели управления. Дело в том, что в то время как традиционная аренда обеспечивает стабильный и предсказуемый доход, краткосрочная аренда зависит от сезонности, местоположения, качества оборудования и способности хозяина поддерживать конкурентоспособные цены. Тем не менее, источники сходятся во мнении, что Буэнос-Айрес по-прежнему остается рынком с низким уровнем регулирования в сфере краткосрочной аренды, на котором насчитывается от 22 000 до 40 000 активных объектов, а спрос позволяет обеспечивать годовой доход, который в среднем равен или превышает доход от традиционной аренды, хотя и сопряжен с большим объемом работы и более высоким уровнем риска. «Не существует универсального оптимального варианта для всех владельцев. Решение зависит от цели инвестиции, местоположения объекта и времени, которое вы готовы уделить этому делу». «Традиционная аренда больше подходит тем, кто ищет стабильный доход, хочет снизить операционные риски и не желает заниматься управлением недвижимостью на повседневной основе». «Временная аренда может быть более прибыльной, если объект расположен в районе с высоким спросом, его заполняемость превышает 50 % и он находится под профессиональным и эффективным управлением. В свою очередь, она требует большего внимания, начальных вложений, технического обслуживания и готовности пережить периоды снижения активности. «Для тех, кто ищет золотую середину, ежемесячная аренда меблированного жилья становится всё более конкурентоспособной альтернативой».