Новая или подержанная недвижимость: во что вложить деньги?

В результате нехватки инструментов, позволяющих сбережениям опережать инфляцию, которая в феврале зафиксировала рост на 13,2% и накопила 276,2% за последние 12 месяцев, и при стоимости строительства на 30% ниже в долларах, чем историческая за последние два десятилетия, кирпич по-прежнему остается одним из самых выгодных убежищ. Но, чтобы определить, что удобнее при принятии решения о том, куда сделать инвестиции: в скважину, новую или подержанную, рекомендуется четко определиться с целью покупки: "Как правило, чем выше ликвидность товара, тем лучше сохранность стоимости". Поэтому разработчики объясняют, что необходимо понимать, что вы покупаете, и ликвидность актива, всегда принимая во внимание стоимость перепродажи, местоположение и развитие района. "Затем, большой вопрос: каковы преимущества и риски каждой инвестиции? "Выбор того, что делать с квартирой в Велле, не так прост, особенно если принять во внимание, что Аргентина - страна с макроэкономическими циклами и корректировками обменного курса. Поэтому никогда нельзя знать заранее, будет ли строящаяся квартира стоить больше или меньше в долларах после завершения строительства". "При покупке квартиры с момента приобретения земли наиболее распространенным преимуществом является возможность финансировать объект на этапе строительства и платить за него в песо. В любом случае, финансировать все инвестиции невозможно: как правило, застройщики требуют в среднем первоначальный взнос в размере 30% от стоимости и рассрочку в песо, регулируемую индексом Аргентинской строительной палаты (CAC), который растет в соответствии с инфляцией. Рекомендуется покупать в хорошем состоянии, если речь идет о платежеспособном, авторитетном застройщике, который делает все хорошо. Потому что вы приобретаете новый продукт, отвечающий последним тенденциям, за который легко платить, пока он строится", - добавляет Дамиан Табакман, президент Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Помимо экономической выгоды, Валерия Солдати, партнер и директор офиса Recoleta одноименного агентства недвижимости, добавляет еще одно преимущество: она говорит о том, что вы можете выбрать из нескольких вариантов, выставленных на продажу, таких как типология и этажность, а "в некоторых проектах вы можете даже изменить комнаты или отделку". "Общее правило заключается в том, что тот, кто хорошо покупает, рассчитывает на доходность в 30 %", - объясняет Мигель Людмер, директор компании Interwin. Но, несмотря на преимущества, существуют и определенные риски, которые необходимо учитывать: один из них возникает в случае резкого роста индекса CAC, что напрямую влияет на стоимость квот. "Это произошло в последние два месяца 2023 года (17,2% в ноябре и 33,4% в декабре), потому что материалы подорожали, и это отразилось на стоимости, превышающей общий уровень инфляции", - сообщает Табакман. "Кроме того, поскольку это строительный проект, необходимо учитывать общие риски любого строительного процесса: "Иногда сроки могут быть продлены по каким-либо причинам: погода, остановка персонала, задержка в доставке материалов - вот несколько неожиданностей", - говорит Солдати. Главное преимущество готовой квартиры - немедленное вступление во владение, а в случае желания получить доход, вы можете повесить табличку об аренде в тот же момент. С другой стороны, тот, кто приобретает квартиру для проживания, становится ее первым владельцем и представляет собой уникальную эмоциональную ценность. "С другой стороны, тот, у кого есть деньги на руках, может найти возможности для скидок, поскольку может столкнуться с застройщиком, которому нужны деньги для запуска другого проекта". "Совершенно новые квартиры обычно пользуются наибольшим спросом, потому что, как правило, они находятся в проектах, которые соответствуют текущим тенденциям, являются современными, привлекательными и оснащены удобствами", - добавляет Солдати. В то же время он добавляет, что это одна из лучших альтернатив, если вам нужна недвижимость для немедленного проживания. Что касается разницы с подержанной недвижимостью, он поясняет, что, несмотря на более высокую стоимость, "стоимость, вложенная в покупку, сохраняется на высоком уровне гораздо дольше, и когда дело дойдет до продажи, она будет выгоднее по условиям". С другой стороны, в этом случае недостатком обычно является то, что абсолютно новые объекты имеют более высокую продажную стоимость, чем квартиры в хорошем состоянии и подержанные. Согласно последнему отчету Zonaprop, средняя стоимость квадратного метра новой квартиры в Буэнос-Айресе составляет 2510 долларов США, в то время как цена новой квартиры - 2435 долларов США, а подержанной - 2045 долларов США. "В случае покупки готовой недвижимости возникают дополнительные расходы: более высокие расходы на оформление документов, регуляторные сборы, жилищный фонд и т. д. Если же вы решили арендовать квартиру, то большой вопрос заключается в том, насколько сильно новая квартира обесценивается в цене после ее заселения. При этом необходимо учитывать различные факторы: местоположение, размер, качество строительства, услуги и удобства, предлагаемые зданием и самой квартирой. Но если квартира обладает желаемыми характеристиками и находится в хорошем месте, вполне возможно, что она сохранит свою стоимость или даже вырастет со временем. В Бокете объясняют, что новая или совсем новая квартира всегда продается дороже, чем подержанная с аналогичными характеристиками, потому что это проекты, в которых используются более современные материалы и дизайн, более адаптированный к потребностям текущего момента. "Если принято решение арендовать квартиру на три года, то после завершения строительства потребуются инвестиции, чтобы вернуть ее в новое состояние", - объясняет директор компании Toribio Achával, - "Как и в случае с новой квартирой, преимущество покупки на этом этапе заключается в том, что она уже построена, ее можно увидеть, посетить и проверить. В отличие от совершенно новых квартир или объектов, цены на подержанную недвижимость обычно ниже рыночных. Идеальный вариант в этом случае - осмотр объекта в сопровождении архитектора, особенно если здание, в котором он расположен, старое или долгое время было нежилым". Что касается профиля инвестора, то, по мнению Мигеля Ладмера, человек прибегает к покупке подержанной квартиры, когда у него нет новой в том же бюджете, если только первая не обладает лучшими характеристиками или участком с лучшим зданием. "В этом случае среди недостатков, как и в "совершенно новом" варианте, все нужно оплачивать вместе; с другой стороны, в случае с квартирами в колодце, есть возможность оплачивать недвижимость в рассрочку". "Сегодня удобно покупать подержанные квартиры. Предложений по-прежнему много, а стоимость квадратного метра все еще значительно ниже стоимости новых объектов, а если они еще не утилизированы, то можно найти еще более низкую стоимость. Сложность этого выбора заключается в том, чтобы собрать все деньги и выложить их; или в том, чтобы представить себе, как может выглядеть квартира после ремонта, а в середине, возможно, позволить себе аренду и два переезда", - соглашается Ирина Векки, директор Soldati Pilar."