Новый центр города, строящийся в северном коридоре Буэнос-Айреса

Нововведения на рынке элитных офисов в Буэнос-Айресе связаны с изменениями, произошедшими в последнее время, чему в первую очередь способствовали существенные изменения в рабочих привычках, вызванные пандемией, ставшей бесспорным действующим лицом. Таким образом, с акцентом на децентрализацию как один из самых движущих факторов, продвижение в строительстве различных проектов зданий класса А приводит к появлению новых корпоративных горячих точек. И в этом сценарии наиболее актуальным, несомненно, является коридор Либертадор: с кварталом Нуньес в качестве эпицентра, он уже некоторое время укрепляет свои позиции в качестве привлекательного и востребованного района, добавляя все новые и новые объекты недвижимости на своих "берегах". Эта полоса северной части федеральной столицы, ранее обозначавшаяся как "сквозная", превращается в новый деловой центр, в котором происходят масштабные события: "Это потенциальный центр города, где сосуществуют жилые помещения, магазины, гастрономические и развлекательные заведения, школы, университеты и офисы класса А и В", - уточняет Доминго Сперанса, генеральный директор компании Newmark. Кроме того, расположение новых зданий, таких как Centro Empresarial Libertador (CEL) и создание Parque de Innovación (Инновационного парка), способствуют развитию района: "В то время как в этом году ожидается появление 113 000 кв. м новых офисных площадей по всему городу, этот район Буэнос-Айреса становится идеальным местом для удовлетворения всех основных потребностей в радиусе 15 минут". Согласно последнему отчету компании Newmark о состоянии офисного рынка за второй квартал, одним из районов, где наблюдалось наибольшее сокращение вакантных площадей, стали развивающиеся полюса, особенно Палермо и Корредор Либертадор, где этот показатель составил 8,8 %. Средняя запрашиваемая цена аренды здесь составляет 29,10 долларов США за кв. м. Что касается инвентаря, то в настоящее время на рынке находится 108 494 кв. м, 68 995 кв. м в стадии строительства и 150 000 кв. м в процессе подготовки. "Несмотря на то, что Каталинас по-прежнему имеет самый большой инвентарь класса А и лучший доступ к общественному транспорту в CABA, что, в дополнение к другим характеристикам, отличает его от остальных субрынков, Нуньес стал местом, куда стремятся переехать компании всех типов, не только из-за новых проектов, но и из-за близости к оси Либертадор и ее окрестностям", - говорит Сперанца. Строительство Polo de la Innovación на территории бывшего Tiro Federal укрепляет и консолидирует новый деловой центр, но "задуманный как многофункциональный район в масштабах мегаполиса", - подчеркивает генеральный директор Newmark. Он говорит, что компании всех видов присматриваются к этому району, "мотивированные привлекательностью новых предприятий и поиском молодых талантов". "В районе сходятся не только новостройки, но и побочный эффект Инновационного парка, который, согласно исследованию Cushman Wakefield, порождает в районе явление, известное как "район конвергенции"". "Основные социальные функции в городе - это работа, образование, обеспечение, фитнес и развлечения. Недавние исследования, проведенные в Буэнос-Айресе, показали, что район Либертадор и Удаондо обладает всеми характеристиками, которые позволяют людям иметь очень высокий уровень доступа к этим функциям в пределах 15 минут ходьбы или езды на велосипеде от места проживания", - говорит Герман Файгенбаум, генеральный директор Cushman Wakefield в Южной Америке. В этом смысле они называют "конвергенцию" инноваций и традиций, близости и соседства, района и мегаполиса, города и природы, разума и страсти". "Он заставляет нас думать о трансформации территории, о возможности жить и работать в одном и том же месте, в районе, который предлагает нам все, что нужно для жизни и доступа к ней менее чем за 15 минут", - добавляет Факундо Бенавенте, координатор по маркетингу компании Cushman Wakefield. "Таким образом, на рынке, который отставал по вводу новых квадратных метров, появление этого мини-городка, предназначенного для мира труда, "отвечает на неудовлетворенный спрос и канибализирует существующий; но, прежде всего, это дает больший эффект в зданиях класса B, где арендаторы мигрируют в новые, более эффективные здания, с лучшими характеристиками, в поисках так называемого перелета к качеству", - говорит эксперт. До такой степени, что он стал одним из субрынков, которые "лучше всего защитили свою цену", наряду с Палермо, со стабильной стоимостью аренды на уровне 23,4 кв. м. "Его отличная транспортная доступность со всех точек зрения - на автомобиле, автобусе, поезде и даже велосипеде - и легкий доступ из провинции "делают его идеальным для приема сотрудников из разных мест, что делает его самым быстрорастущим коридором за последнее время", - подтверждает Хуан Квероль, брокер Cushman Wakefield. Таким образом, склонность к переезду в северную часть города очевидна, "именно здесь живет большинство людей, работающих в офисных зданиях, и компаний, ищущих помещения для своих сотрудников". И это положительный момент, - добавляет Алехандро Рейсер, коммерческий директор компании Toribio Achával, - Этот большой участок на бывших 32 гектарах Тиро Федераль, где в последнее время все чаще появляются объекты недвижимости разного масштаба, застраивается головокружительными темпами. Этот амбициозный проект направлен на создание "мини-городка", в котором разместятся общественные пространства, современные офисные и жилые здания, а также разнообразные коммерческие и гастрономические заведения. Парк Инноваций окажет положительное влияние, поскольку это другое градостроительное предложение, включающее образовательные центры, жилые дома, офисы, магазины и места для отдыха, - объясняет Алехандро Рейсер, коммерческий директор компании Toribio Achával. И, конечно же, увеличится количество людей, проводящих день в коридоре, которое оценивается в 29 000 человек: 18 000 студентов и 11 000 работающих, по оценкам правительства Буэнос-Айреса, а также все это станет частью "последнего толчка, который необходим [этому району], чтобы позиционировать себя как один из звездных субрынков офисного сегмента", - восторгается Квероль. Когда дело доходит до анализа места размещения, это многофункциональное предложение, которое будет окружать офисные проекты в районе Нуньес, скорее всего, будет выгодно для компаний, которые должны принять такое решение". Одним словом, он идеально подойдет для технологических транснациональных корпораций или крупных фармацевтических компаний, которые, например, хотят быть ближе к своим сотрудникам, а также для тех, кому необходимо находиться в пределах CABA по налоговым соображениям, или для организаций, которым важна близость к провинции и аэропорту. "Согласно отчету Cushman Wakefield и Urbanteo, в котором исследуется район вокруг пересечения улиц Libertador и Udaondo, площадь застройки составляет 406 432 м², хотя в будущем ожидается, что будет построено еще 479 544 м², которые будут распределены следующим образом: 62% - жилые, 20% - образовательные и 18% - корпоративные. В инновационном парке планируется построить 35 зданий, из которых 34 - жилые, корпоративные, офисные, образовательные, медицинские и многофункциональные. "В настоящее время в районе расположено около 50 международных компаний в офисных помещениях класса А. Согласно последним данным CushmanWakefield, вакантность офисных зданий класса А в этом районе между Centro Empresarial Libertador и Libertador 6350 составляет в среднем 17,3%. Centro Empresarial Libertador (CEL), работающий с 2020 года по адресу 7200 Libertador Avenue, является конкретным примером растущей значимости этого района, который стал новым стратегическим пунктом для нескольких компаний. "В квартале, состоящем из улиц Хуана Асурдуй, Аррибеньос и Мануэла Педраза, с инвестициями в размере 200 миллионов долларов США, эта величественная башня, разработанная компанией Raghsa, с монументальным вестибюлем высотой 10 метров, предлагает универсальность и гибкость на 26 просторных свободных этажах площадью до 2 900 м², сдаваемых в аренду по среднемесячной стоимости 33 м². Здание является крупнейшим офисным зданием категории А в Аргентине с панорамным видом на реку и город, 27 лифтами и удобствами, включая зрительный зал, стойки для велосипедов, высадки, раздевалки для велосипедистов и 850 парковочных мест на пяти уровнях. "Но девелопер стремится к большему: в январе прошлого года он приобрел новый участок площадью 2800 м² рядом с "нетленным" Mc Donald's, где до недавнего времени располагалась станция технического обслуживания Axion, чтобы построить еще одно корпоративное здание высокого класса, которое будет использоваться для рынка аренды офисов премиум-класса. При предполагаемых инвестициях в размере около 160 миллионов долларов США, новое здание будет иметь общую площадь 50 000 м² и около 25 000 м² арендных площадей, с открытыми и гибкими этажами, оборудованными по последнему слову техники. "На другом конце квартала, на улицах Мануэла Педраса и Аррибеньос, компания Raghsa также планирует открыть Centro Empresarial Núñez (CEN), новую офисную башню высшего класса площадью 50 000 м² с этажами 1400 м² в середине этого года. Благодаря этому проекту и стремлению укрепить свою высокую долю на рынке, девелопер достигнет 200 000 кв. м в своем портфолио в этом новом корпоративном районе в Corredor Norte. "Новизна CEN заключается в том, что он будет иметь ряд удобств, интегрированных в динамику здания, за которыми стоит следить, выделяя много квадратных метров для создания наилучшего опыта для своих арендаторов", - говорит Рейсер. "Наряду с этими офисными объектами, но несколькими метрами дальше, в рамках генерального плана Parque de Innovación, старт был дан HIT ILVA (Campos Salles 1168), который после инвестиций в размере 20 миллионов долларов США будет иметь общую площадь 11 500 кв. м при средней стоимости 30 кв. м и цене продажи 4000 кв. м; и HIT Sancor (Udaondo 1100), с инвестициями в размере 35 миллионов долларов США и общей площадью 23 000 кв. м, по той же цене, что и предыдущий. Предполагается, что оба здания начнут строиться в течение трех месяцев и будут готовы к выходу на рынок через два года. В этих зданиях 11 этажей плюс терраса, три подвала, гаражи, генератор, кондиционер, сертификация LEED Gold и фасады с наружной алюминиевой столяркой с закалкой DVH 8. Одним словом, несмотря на то, что преобразования происходят постепенно, все эти проекты окажут очень положительное влияние на район, поскольку они способствуют более чем значительному росту этого района с большим потенциалом в городе Буэнос-Айрес".