Новый закон об аренде: что он говорит, когда вступает в силу и что скрывается в индексе, что даст обновление договоров.

После 5 часов утра Палата депутатов одобрила новый закон об аренде. Теперь одобренная реформа передана в исполнительную власть и до официального вступления в силу должна быть опубликована в официальном бюллетене. Но до его вступления в силу контракты будут по-прежнему заключаться по закону, принятому в июле 2020 г., на три года и с ежегодной корректировкой через Индекс договоров аренды (ICL). "За" изменения в новое правило проголосовали 128 депутатов Фронта Тодос, два депутата Федерального интерблока, один от Juntos por Río Negro и четыре от левых. С другой стороны, депутаты Хавьер Милей (La Libertad Avanza), Juntos por el Cambio и некоторые провинциальные законодатели выступили против изменений, внесенных правящей партией в Сенат. "Слепая идеология возобладала над разумом. Реформы, внесенные Сенатом в Закон об аренде, были одобрены Палатой депутатов. Эта реформа приведет к дальнейшему сокращению предложения арендного жилья в ущерб арендаторам, арендодателям и агентствам недвижимости. Он не дает никакого выхода из сложившейся ситуации, - говорит Энрике Абатти, президент Палаты владельцев недвижимости, - Таким образом, нижняя палата утвердила текст с изменениями, навязанными киршнеризмом в Сенате на прошлой неделе. Правительство настаивало на сохранении трехлетних контрактов, но с полугодовым повышением и корректировкой на индекс Casa Propia, основанный на наименьшем показателе между изменением средней заработной платы за последний год и средней инфляцией за тот же период. Другими словами, в закон 2020 года внесены только два изменения: корректировка сокращена с одного года до шести месяцев, а в качестве индекса теперь используется не LCI Центрального банка, а индекс Casa Propia. "Но наиболее актуальной является индексация по коэффициенту Casa Propia, разработанному Министерством территориального развития и жилищного строительства. Индекс учитывает меньший показатель между изменением средней заработной платы за последний год и средней инфляцией за тот же период. "Специалисты отмечают, что корректировка стоимости аренды каждые полгода на основе коэффициента Casa Propia не означает улучшения арендной платы, а будет поддерживаться так же, как это происходит сейчас при ежегодном обновлении на основе индекса договоров аренды (ICL). Иными словами, это не приведет к существенному улучшению предложения, что является одной из базовых проблем рынка. "Поэтому изменения будут практически незаметны, так как срок действия договоров останется трехлетним (до 2020 года он составлял два года), обновление ICL раз в год или коэффициента Casa Propia раз в полгода даст аналогичный результат. Коэффициент, разработанный Министерством территориального развития и среды обитания. впервые был опубликован в ноябре 2021 г. и в настоящее время используется для программ "Créditos Casa Propia" и "Procrear II". Индекс учитывает наименьший показатель между изменением средней заработной платы за последний год и средней инфляцией за тот же период. "В этом смысле формула сопровождает волю правительства страны к достижению такого горизонта, когда рост заработной платы сопровождает мечту о собственном жилье", - говорится в правительственном документе, поясняющем коэффициент. "Кроме того, в соответствии с утвержденным проектом в закон вносятся и другие изменения: "В частности, два наиболее важных изменения, не влияющих на улучшение текущей ситуации на рынке, характеризующейся низким предложением и чрезмерным ростом, заключаются в том, что предлагается корректировать контракты каждые шесть месяцев и индексировать их с помощью коэффициента Casa Propia, учитывающего наименьший показатель между изменением средней заработной платы за последний год и средней инфляцией за тот же период. В условиях, когда заработная плата в течение многих лет росла ниже инфляции, а также в связи с тем, что индекс включает в себя предельную величину, которая отдаляет заработную плату от инфляции, коэффициент будет склонен использовать в качестве ориентира рост заработной платы, а не инфляцию. "То есть, хотя обновление каждые полгода звучит для собственника лучше, чем ежегодное обновление, цифры говорят об обратном: "Корректировка каждые шесть месяцев для Casa Propia дает то же, что и ежегодная корректировка для ICL", - говорит экономист, специализирующийся на жилье, Федерико Гонсалес Руко (Federico González Rouco). "Действующий способ обновления и тот, который предлагается в новом законе, одобренном сегодня утром, приносит владельцу убытки, эквивалентные примерно девяти месяцам аренды в течение трех лет действия договора", - резюмирует он, уточняя, что этот расчет сделан на основе первых трех лет действия закона об аренде. "Арендная плата за квартиры в CABA выросла в августе на 12,8%, согласно последнему отчету Zonaprop. Четвертый месяц подряд это рекордный месячный прирост с начала серии (2016 г.). В этом году цены на аренду ускорились и составили 114%. "Стоимость аренды однокомнатной квартиры в CABA составляет 155 426 песо в месяц, двухкомнатной - 198 873 песо в месяц, а трехкомнатная площадью 70 м² сдается за 260 984 песо в месяц". "В настоящее время Нуньес является самым дорогим районом в Буэнос-Айресе со средней ценой 270 728 песо в месяц. За ними следуют Коглан и Палермо с показателями 260 689 и 260 146 песо в месяц, соответственно. "Что касается предложения, то в августе количество предлагаемых в аренду подержанных квартир с одной или четырьмя спальнями, размещенных на сайтах поиска недвижимости, составило Это на 35% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 69% меньше, чем в прошлом году. "Герман Гомес Пикассо, директор Reporte Inmobiliario, отмечает, что эти средние значения - лишь часть истории. "Реальность такова, что помимо средних публикуемых предложений по стандартным единицам, К настоящему времени в 2023 году цена выросла на 99,4%, превысив инфляцию. Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляет 173 890 песо в месяц. Трехкомнатная квартира стоит 224 337 песо в месяц. "Оливос" и "Висенте Лопес" - самые дорогие районы на севере, их стоимость составляет 256 443 и 233 381 песо в месяц, соответственно. "В западно-южном регионе цены в августе выросли на 14,2% и накопили прирост в 94,3% к настоящему моменту, превысив инфляцию. В годовом исчислении этот показатель составляет 143,6%. Аренда двухкомнатной квартиры площадью 50 м² стоит 122 339 песо в месяц, а трехкомнатной квартиры площадью 70 м² - 154 666 песо в месяц. "Район Каннинг возглавляет ценовой рейтинг со стоимостью 162 644 песо в месяц. За ним следуют Wilde (вес 159 613 в месяц) и Castelar (вес 146 470 в месяц)".