Инвестиции в недвижимость, доход от которых в два раза превышает доход от сдачи квартиры в аренду

Хотя, когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, обычно на ум приходит традиционная квартира, другие виды бизнеса, связанные с рынком недвижимости, также приносят интересную, а порой даже более высокую доходность. «Промышленные склады являются привлекательной альтернативой благодаря своей доходности. В то время как на рынке жилой недвижимости доход от аренды обычно составляет около 5 % годовых в долларах, в логистическом сегменте этот показатель может удвоиться. «Исторически этот показатель колеблется от 9% до 12%», — утверждает Алехандро Винокур, партнер и директор Newmark Argentina, компании, занимающейся консультациями и корпоративными решениями в сфере недвижимости. «Объясняя причины такого уровня доходности, он отмечает постоянную потребность в объектах такого типа: в периоды высокой инфляции компаниям нужны склады для накопления запасов товаров. Парадоксально, но в таких условиях, как нынешние, когда инфляция находится под большим контролем, а экономика более открыта, склады необходимы для хранения импортных товаров. «Однако те, кто решает заняться этим бизнесом, должны понимать, что, хотя этот рынок имеет некоторые общие черты с традиционным рынком недвижимости, у него свои собственные правила игры». «Компании, которым требуются такие логистические объекты, обращают внимание не только на площадь, но и стремятся к эффективным объектам», — отмечает Винокур и добавляет, что в отрасли востребованы склады, обеспечивающие сокращение затрат, лучшую мобильность, операционную гибкость и удобство погрузки и разгрузки. «Еще один момент, отличающий такой проект от жилого, заключается в том, что при покупке земельного участка под строительство логистического объекта инвестор может использовать лишь от 50 % до 60 % площади участка. То есть, если приобретается один гектар, площадь застройки на этом участке составит от 5000 м² до 6000 м²». Учитывая эти моменты, наличие земельных участков и особенности каждого района становятся ключевыми факторами для тех, кто рассматривает возможность инвестирования в этот сектор. «Традиционные узловые точки оставляют всё меньше пространства для роста, в то время как экспансия начинает смещаться в периферийные районы с большей доступностью земель. Это один из первых выводов отчёта «Доступность земель», подготовленного компанией Newmark в июне, в рамках которого было проанализировано более 43 000 гектаров земель с логистическим потенциалом, распределённых вдоль северного, западного, южного и юго-восточного коридоров. «Это означает, что земельные участки, расположенные вблизи промышленных парков, в более развитых районах, пользуются наибольшим спросом, но они не единственные, вызывающие интерес». «Эти результаты подтверждают конкурентоспособность традиционных центров и указывают на периферийные районы как на основные зоны будущего роста», — утверждает Винокур, но при этом отмечает, что в менее населенных районах необходимо учитывать затраты на необходимую инфраструктуру — от коммунальных услуг до дорог. «Важно уточнить, что во всех производственных зонах уровень доступности превышает 65 %. Тем не менее различия в степени консолидации приводят к разнице в стоимости, достигающей семикратного превышения между центральными и периферийными районами». «Северный коридор — это наиболее развитый и конкурентоспособный логистический рынок в AMBA. Кроме того, именно здесь наблюдается наибольшая концентрация доступных земельных участков: «Обширные площади, благоприятные для крупномасштабных проектов», — отмечает специалист по недвижимости». Общая площадь района составляет 439 360 гектаров, из которых 32 730 гектаров отведено под промышленные и логистические нужды. Однако почти 21 500 гектаров по-прежнему остаются доступными, то есть 65 % земель свободны для реализации логистических проектов. Парадокс заключается в том, что, несмотря на то что это самый востребованный коридор, именно в нем имеется наибольшее количество доступных площадей. Причина? Это также район с наибольшей площадью в гектарах. «Развитие этого района объясняется его транспортной доступностью к городу Буэнос-Айрес, трассе «Рута-дель-МЕРКОСУР», портам, биоокеанскому коридору и основным рынкам региона». «Это зрелый, интегрированный регион с устойчивым спросом на промышленные и логистические проекты», — подчеркивается в отчете. «Еще несколько лет назад логистический центр севера сосредоточивался в «Треугольнике» Сан-Эдуардо, Пачеко и Тортугас. Однако в связи с отсутствием свободных площадей для дальнейшего роста в этом секторе карта расширилась и стала включать других участников, таких как Эскобар, Кампана и Сарате, которые сегодня входят в число основных стратегических узлов коридора. «Речь всегда идет о земельных участках, прилегающих к крупным автомагистралям, подъездным путям и транспортным потокам», — отмечает Винокур, который также привёл данные о продажных ценах, варьирующихся в зависимости от зоны коридора и близости к промышленным паркам: «Что касается ведущих отраслей промышленности в этом коридоре, то среди них выделяются: «Западный коридор занимает второе место по доступности земельных участков, уступая лишь северному коридору. «В этом плане общая площадь составляет 141 720 гектаров, из которых почти 12 000 приходятся на площади, предназначенные для промышленной логистики». В настоящее время свободными остаются 8814 гектаров — на 59 % меньше, чем в северном коридоре, — что составляет 73,5 % логистической площади этого района. « «В настоящее время наблюдается более рассредоточенная структура, но с большим потенциалом расширения», — резюмирует Винокур и добавляет, что в этом секторе наблюдается высокая плотность средних по площади участков и активно развивающихся парков, причем Морено, Хенераль Родригес и Лухан являются основными центрами роста, чему способствует развитие вдоль автомагистрали «Асесо Оэсте», трассы № 7 и их прямое транспортное сообщение с городом. «Это традиционный производственный центр с сильным присутствием промышленных МСП и мастерских, которые опираются на производственную базу столичного региона», — отмечает эксперт. «Цены на квадратный метр составляют:» В отличие от севера, здесь преобладают металлургическая и машиностроительная отрасли, на долю которых приходится 27 % рынка. Кроме того, этот район отличается значительным присутствием компаний, связанных с технологиями и электроникой, доля которых достигает 11 %, по сравнению с 2 %, зарегистрированными в другом анализируемом коридоре. «Хотя он занимает третье место по доступности земельных участков, рынок с нетерпением ждет его потенциала. «Я уверен, что юг будет бурно развиваться, особенно участки вблизи трассы № 2 и автомагистрали Буэнос-Айрес — Ла-Плата, поскольку это очень близкий подъезд к городу», — отмечает Винокур. «Общая площадь этого коридора составляет 220 650 гектаров, из которых 10 260 гектаров предназначены для логистической и промышленной деятельности». В настоящее время доступно 7182 гектаров, то есть 70 %, что на 1000 меньше, чем на западе, и на 13 000 меньше, чем на севере. «Хотя в среднем цены на юге выше, чем на западе, один из его участков имеет самую низкую стоимость среди всех коридоров. Рейтинг складывается из следующих факторов: «Близость к портам, международному аэропорту Эсейса и автомагистрали Буэнос-Айрес—Каньюэлас — вот некоторые из факторов, объясняющих его потенциал роста». Среди его наиболее заметных преимуществ можно выделить следующее: «Юго-восточный коридор — последний на логистической карте АМБА, но у него есть отличительная особенность: здесь сосредоточены самые большие площади доступных земельных участков в радиусе менее 40 километров от города Буэнос-Айрес». Общая площадь зоны составляет 141 600 гектаров, из которых 9209 гектаров приходятся на логистические и промышленные площади, а почти 6400 гектаров доступны для использования. Это составляет почти 70 % промышленных площадей». «Этот коридор объединяется в узлы, связанные с портовой осью и основными автомобильными подъездными путями», — утверждает директор Newmark и подчеркивает «стратегическое» значение этого района для расширения логистической и промышленной инфраструктуры, связанной с автомагистралью Буэнос-Айрес — Ла-Плата (Камино-Хенераль-Бельграно). Среди наиболее востребованных районов — Хадсон, Ла-Плата и Рута 2. «Юго-восток выделяется пищевой и напиточной промышленностью, на долю которой приходится 20 % от общего объема»: «На этот вопрос нет однозначного ответа, поскольку, по мнению специалиста по недвижимости, решение о том, куда инвестировать, в большей степени зависит от вида бизнеса, чем от местоположения». Если говорить о районах, то северный район является наиболее устоявшимся, он обладает самой современной инфраструктурой и высокой степенью промышленной специализации, что приводит к более высокой конкуренции за земельные участки в выгодном расположении. «Если человек не знаком с ситуацией, он склонен выбирать наиболее безопасный вариант, а северный район — это место, где наблюдается наибольшая динамика и активность», — подчеркивает он. «В то время как западный район является традиционным производственным центром, очень востребованным техническими малыми и средними предприятиями, и, хотя его предложение разрознено, он имеет больший потенциал роста стоимости». Зона с самыми большими площадями — это южный коридор, который, кроме того, обладает преимуществом в виде аэропорта и производственного центра. Несмотря на значительный потенциал роста, его развитие зависит от строительства инфраструктуры. Кроме того, есть такие города, как Ла-Плата, где цены наиболее доступны: «Здесь переизбыток предложения и низкий спрос, поэтому цены такие низкие», — объясняет Винокур и добавляет, что покупка недвижимости в этих районах означает приобрести её по низкой цене и подождать несколько лет, пока район укрепит свои позиции, чтобы цены выросли. Наконец, юго-восток демонстрирует постепенное развитие, и его главным преимуществом является транспортная доступность к портам. «Еще одно явление, на которое обращает внимание Винокур, — это переход от «логики, ориентированной исключительно на дистрибуцию, к новой логике производственных узлов». Он добавляет, что раньше склады располагались рядом с потребителем. Сейчас же объекты недвижимости начинают размещаться рядом с производством, ресурсами, логистическими коридорами и энергетической инфраструктурой. «AMBA — не единственный регион, где наблюдается рост этого вида недвижимости. И хотя он позиционируется как один из важнейших центров, промышленные полюса в глубине страны начали играть всё более заметную роль». «Следующее десятилетие аргентинской промышленной недвижимости, вероятно, не будет определяться исключительно с учетом Панамериканского шоссе». «Энергетические, горнодобывающие и экспортные регионы в глубине страны будут играть очень важную роль», — отмечает Винокур. В связи с этим начинается перестройка производственной карты Аргентины с появлением новых производственных центров, среди которых выделяются Неукен с нефтью и газом; Сальта, Жужуй и Катамарка с горнодобывающей промышленностью; Сан-Хуан с медной промышленностью; а также Патагония с СПГ, нефтью, энергетической инфраструктурой и экспортом. «Эти виды деятельности требуют автомобильных дорог, железных дорог, полноценной энергетической инфраструктуры, адекватных портовых мощностей и достаточного количества жилья. «Сегодня в Аргентине этого нет, что создает огромные возможности для развития рынка недвижимости. Там, где государство не успевает оперативно реагировать, на сцену выходит частный сектор», — заключает руководитель. «