Малоизвестная модель инвестирования в рынок недвижимости

В Аргентине ценность вещей кажется эфемерной. Часто бывает, что сегодня они стоят столько-то, а завтра уже неизвестно, останется ли цена прежней. Поэтому мы всегда ищем выгодные инвестиции, которые позволят нам перестать бегать за деньгами. «Инвестиции в недвижимость всегда были синонимом выгодных вложений. Недвижимость — это материальная ценность, которая со временем растет в цене, имеет особенность обеспечивать фиксированный доход от аренды и, кроме того, защищает капитал в периоды неопределенности. Сегодня очень часто слышишь, как люди говорят об инвестициях в строительство. Этот метод становится все более популярным благодаря таким влиятельным лицам, как Бельтран Брионес, девелопер, который считает, что инвестиции в строительство недвижимости — лучший вариант. «Инвестиции в строительство позволяют войти в девелоперский проект по более низкой цене, чем цена готовой квартиры, и в некоторых случаях платить доступными взносами. Как и в случае со всеми инвестициями, это рискованное предприятие, требующее, среди прочего, капитала и доверия к застройщику. Кроме того, это очень привлекательный вариант для вкладчиков или будущих владельцев, которые ищут что-то надежное и осязаемое. Скважина имеет репутацию такой, за несколькими исключениями. «Инвестиции в скважину имеют то преимущество, что они более доступны, поскольку инвестиции в недвижимость обычно требуют более высокого начального капитала, чем другие формы инвестиций». Однако здесь происходит то же самое, что и при инвестировании в начинающую компанию: мы делаем ставку на ее будущую стоимость. В этом смысле доверие играет решающую роль в сделке с недвижимостью: доверие к способности застройщика выполнить свои обязательства, к установленным срокам, к ситуации в стране. И в этом смысле сделка с недвижимостью может быть столь же рискованной, как и любая другая форма инвестирования. Гарантий никогда нет. «Для вкладчика, который вкладывает свои сбережения за многие месяцы — или годы — это вызывает законные сомнения. Не потому, что проекты обязательно плохие, а потому, что существует явный дисбаланс информации: тот, кто дает рекомендации, знает больше, чем тот, кто их слушает, но рискует деньгами слушатель. «Важно, кто выполняет работу и насколько защищен покупатель от возможных изменений или задержек. И здесь рекомендации через Instagram или TikTok недостаточно». Но инвестиции — не единственный способ выйти на рынок недвижимости. Уже много лет существует финансовый инструмент, известный как Real Estate Investment Trust или REIT (инвестиционные фонды недвижимости). «Это фонды компаний, которые владеют и управляют приносящими доход проектами в сфере недвижимости, такими как торговые центры, офисные здания, отели или жилые здания. Эти инструменты доступны для среднестатистического человека через ETF, который объединяет несколько REIT. «Таким образом, человек получает доступ к диверсифицированному портфелю уже построенных, сданных в аренду объектов недвижимости, которые приносят регулярный доход. А благодаря технологиям к этим инструментам можно получить доступ на таких рынках, как рынок США, через инвестиционные платформы и финансовые приложения. «Если у кого-то есть 40 тысяч долларов, он может инвестировать в один проект в Аргентине, который будет строиться в течение двух-трех лет. Но он также может участвовать через ETF в офисных зданиях в Сиэтле, жилых домах во Флориде, промышленных центрах в Далласе и медицинских комплексах в Калифорнии, и все это одновременно. «С помощью одного инструмента человек может покупать глобальные и диверсифицированные активы, что имеет явные преимущества по сравнению с вложением всех средств в один объект недвижимости». В первую очередь, это правовая и рыночная стабильность США. REIT по закону обязан распределять большую часть своих доходов в виде дивидендов и предоставлять аудированные балансы. Это снижает вероятность неожиданностей. «Ликвидность — еще одно преимущество по сравнению с ямой: если завтра вам понадобятся деньги, вы можете продать свой ETF за считанные секунды. Не нужно искать покупателей или пересматривать условия». И, в-третьих, как мы уже упоминали, диверсификация: вы не зависите от одного объекта или одного застройщика. Риск распределяется между разными городами, секторами и типами недвижимости. Даже если один сектор переживает плохой год, как это произошло с офисной недвижимостью во время пандемии, другие секторы могут компенсировать это и поглотить убытки. «Инвестиции в США в ETF на основе REIT — это жизнеспособная альтернатива, более прозрачная, стабильная и предсказуемая. С другой стороны, скважина — это конкретный проект: вы выбираете район, застройщика и конкретный объект. Если все пойдет хорошо, прибыль может быть привлекательной: стоимость объекта возрастает, и тот, кто инвестировал рано, получает эту разницу. Если все пойдет плохо, маневренность ограничена. Это целенаправленная инвестиция. ETF REIT не зависит от успеха одного объекта, а от десятков действующих активов. Доходы поступают не от обещаний, а от уже полученной арендной платы. Это менее захватывающая, но более стабильная модель, предназначенная для тех, кто хочет постепенно наращивать капитал». Вместо того, чтобы ставить все на одну карту, вы распределяете риск между многими объектами недвижимости и регионами. Поэтому, когда инфлюенсер говорит вам: «Этот объект — просто бомба», современный инвестор не только спрашивает о местоположении: он хочет знать, какая у строительной компании история, что было с предыдущими проектами и какие гарантии существуют в случае задержки строительства. И часто эти ответы не появляются. «Для тех, кто ищет собственное жилье и находит надежный проект, строительство может быть приемлемым вариантом. Но для тех, кто хочет инвестировать, а не переезжать, ETF на основе REIT предлагают: глобальную диверсификацию, немедленную ликвидность и надежную нормативную базу. Они не требуют слепого доверия к консультанту или ставок на один конкретный проект. Автор является генеральным директором wallbit, необанка, созданного молодыми аргентинцами.