Сколько будут зарабатывать управляющие многоквартирными домами в 2026 году и почему их зарплата является самой значительной статьей расходов в коммунальных платежах

Независимо от того, идет ли речь об одном из самых дорогих или самых дешевых районов, о роскошном или старом здании, заработная плата управляющих является наиболее значительной статьей расходов товариществ собственников жилья в Буэнос-Айресе и пригородах. Согласно официальной таблице заработных плат, опубликованной Единым профсоюзом работников многоквартирных домов и горизонтальных сообществ (SUTERH) за июнь 2026 года, ориентировочные данные показывают, что базовая заработная плата значительно превышает уровень оплаты в других сферах, связанных с обслуживанием зданий, и к тому же дополняется обязательными надбавками, которые повышают итоговую стоимость». Базовая заработная плата постоянного управляющего с жильем категории 1 — наиболее распространённой в средних и крупных зданиях — сегодня составляет 1 173 930 песо, в то время как у управляющего без жилья она достигает 1 348 432 песо. Однако это никогда не является окончательной цифрой, поскольку к этой сумме добавляются надбавки за стаж, за безупречную посещаемость, за выполнение конкретных задач (таких как чистка резервуаров, работа с отходами или уборка общих помещений), за сверхурочную работу и, во многих случаях, стоимость жилья, которая считается частью заработной платы. «Таким образом, в качестве наглядного примера, в традиционном здании в Бельграно, построенном более 50 лет назад и не имеющем общих помещений, расходы на управляющего составляют от 40 % до 45 % от общих затрат, что включает, помимо заработной платы, различные взносы и налоги. «Однако причина, по которой эта статья расходов занимает столь значительную долю в общих расходах, объясняется не только размером заработной платы, но и правовой структурой, которая ее регулирует. Условия труда управляющих определены коллективным договором, который устанавливает строгие обязательства для работодателей — в данном случае, для консорциумов — и ограничивает возможность сокращения затрат за счет гибкого подхода к распределению обязанностей или найма на неполную ставку. «В отличие от других услуг, которые можно передать на аутсорсинг, пересмотреть условия или нанимать на временной основе, должность управляющего связана с прямыми трудовыми отношениями, включающими пенсионные отчисления, медицинское страхование, страхование от несчастных случаев и обязательные взносы. Каждый из этих компонентов увеличивает общую стоимость, что отражается на ежемесячных коммунальных расходах». Еще одним определяющим фактором является характер услуги: управляющий выполняет функции, которые нельзя прекратить без ущерба для повседневной эксплуатации здания. Уборка общественных зон, управление отходами, взаимодействие с поставщиками, контроль доступа и решение мелких технических проблем требуют постоянного присутствия. В зданиях с высокой посещаемостью, большим количеством квартир или дополнительными услугами — такими как многофункциональный зал, тренажерный зал, гаражи или зеленые зоны — объем работы увеличивается, что делает должность управляющего практически незаменимой. Это приводит к возникновению структурной зависимости, которая не позволяет консорциумам сократить эти расходы без ущерба для качества жизни собственников и жильцов. «Пересмотр заработной платы также играет ключевую роль. Коллективный договор SUTERH, как правило, предусматривает периодические повышения, которые следуют за динамикой стоимости жизни, а в годы высокой инфляции эти корректировки становятся более частыми и значительными. Для консорциумов это означает, что статья расходов «управляющий» растёт быстрее, чем другие расходы, такие как коммунальные услуги, техническое обслуживание или страхование. Даже когда последние увеличиваются, это происходит по иной логике: их можно пересмотреть в ходе переговоров, сменить поставщика или распределить во времени. Заработная плата, напротив, представляет собой фиксированную ежемесячную статью расходов, которая автоматически корректируется в соответствии с результатами коллективных переговоров. «К этому добавляется фактор, который часто остается незамеченным: влияние заработной платы управляющего на размер рождественской премии (SAC) и социальные отчисления. Каждое повышение заработной платы напрямую сказывается на расчете рождественской премии, на взносах и отчислениях, а также на расходах, связанных с отпусками и отпусками по личным обстоятельствам. В зданиях, где требуется временный персонал для замещения отсутствующих сотрудников, расходы многократно возрастают. Поэтому при анализе структуры коммунальных расходов статья «заработная плата» не только оказывается самой крупной, но и самой неэластичной, а также той, которая в наибольшей степени влечет за собой увеличение остальных статей расходов».».